物业服务采购需求编制指引-上海政府采购中心.doc

1、物业服务采购需求一、 投标人资格1、具有建设主管部门颁发的物业服务 级（及以上）资质。注：根据物业管理企业资质管理办法规定：一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接 30 万平方米以下的住宅项目和 8 万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接 20 万平方米以下住宅项目和 5 万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。二、 中小企业政策1、政府采购面向企业分类(选择其中一项）：（1 ） 、面向大、中、小、微型等各类供应商采购；（2 ） 、专门面向中小企业采购；（3 ） 、专门面向小微企业采购。2、注：中小企业划分依据为 2011 年

2、6 月 18 日工业和信息化部、国家统计局、国家发展和改革委员会、财政部联合印发的关于印发中小企业划型标准规定的通知 ，对于非专门面向中小企业采购，对小型和微型企业投标人产品的价格给予 10%的扣除，用扣除后的价格参与评审。三、 商务需求1、交付地址：2、 服务期限：本项目服务期限为 3 年，201 年 月至 201 年 月。采取一次招标三年延用、分三个年度分别签订合同的方式实施。3、履约保证金：收取，收取金额为合同金额的 5%。也可以不收取。4、付款方法：双方约定物业管理服务费按季度支付。甲方在对上一季度考核合格后，支付下季度费用，支付期限由甲乙双方商定。5、合同转让与分包：合同不得转让，分

3、包应符合规定：对专业性强，技术要求高的管理服务项目，可进行专业分包，但不得将合同约定的全部事项一并委托给他人。四、招标有关事项1、招标答疑会：召开。召开时间：201 年 月 日下午 点，召开地点： 。答疑只此一次，之后不再组织类似活动。联系人： 、电话 。投标人须持下载招标文件凭证参加。2、踏勘现场：组织。踏勘时间：201 年 月 日下午 点，踏勘地点： 。踏勘只此一次，之后不再组织类似活动。联系人： ，电话 。投标人须持下载招标文件凭证参加。五、 需求见下页：物业管理服务项目采购需求编制参考物业管理服务项目采购需求编制参考一委托管理服务的物业概况（一）物业基本情况物业名称： 物业类型： 坐落

4、位置： 市 区 路（街道） 号四面边界至：东 南 西 北 占地面积： 方米，其中绿地面积 平方米。建筑面积： 平方米，其中:办公楼 平方米（多层 ，高层 ，其中地下 ） ；礼 堂 平方米（多层 ，高层 ） ；其他 平方米（多层 ，高层 ） ；停 车 场 平方米； 。餐厅 处，其中：小餐厅 处， 平方米；大餐厅 处， 平方米；厨房 处， 平方米；厨房设备情况：（简介）带电梯办公楼共 栋，办公楼单位 套，建筑面积共 平方米；不带电梯办公楼共 栋，办公楼单元 套，建筑面积共 平方米；其它 。公用设施、设备及公共场所（地）情况：1、院区车辆出入口 个，人行出入口 个；2、道路、车行道 平方米，人行道

5、平方米；3、绿化面积 平方米，园林建筑小品 座，水域 平方米；4、污水管长 米，污水检查井 座；雨水管长 米，雨水检查井 座，雨水进水井 座，化粪池 座；5、路灯 盏，地灯 盏，草坪灯 盏，其他照明设施 ；6、垃圾箱 个，果皮箱 个，垃圾房（或垃圾中转站）建筑面积 平方米；7、体育设施 ；8、休闲设施 ；9、停车场：室内停车场 个（分楼描述） ，面积共 平方米，停车位 个；露天专用停车场 个，占地面积共 平方米，停车位 位，露天零散停车位 个；自行车停车位：自行车停放设在 。10、电梯 台，功率 千瓦，品牌型号 ，启用时间 ；（分楼描述）11、配电房变压器 台，容量共 千瓦，品牌型号 ，启用时

6、间 ；发电机组功率 千瓦，品牌型号 ；启用时间 ；12、生活蓄水池 立方米，消防水池 立方米，消防水箱 立方米；生活水泵 台，功率为 千瓦/台，启用时间 ；排污水泵 台，功率为 千瓦/台，启用时间 ，消防水泵 台，功率为 千瓦/台，启用时间 ；（分楼描述）13、消防自动报警系统情况及消防灭火器配备情况 ；（分楼描述）14、智能化系统 ；（分楼描述）15、其他设施设备情况（分楼描述） 。（二）各楼宇各层功能分布情况1、1 号楼地下 2F：汽车库、地下 1F：设备用房（高压配电、冷冻机房、换热器房、锅炉房、水泵房、自备发电机房、污水处理房）洗衣房、布件仓库、自行车停车位、汽车库、自行车停车位、职工

7、浴室、停车库、车库进出口门厅及收费处、保安更衣室、司机等候室、服务中心活动室。1F：大厅、2F、3F、4F、请说明各层作用，公共区间（大厅、餐厅、会议室、活动室、休息室、接待室、阅览室、图书馆、卫生间、洗浴间、机房等）面积，办公室、仓库等间数和进驻单位等：2、2 号楼（三）业主方为物业服务企业提供的物业管理服务用房情况业主方提供物业管理用房面积 平方米，其中办公房 间；工作间 间；仓库 间。（四）采购人的特殊要求（如原物业服务人员的安置要求等）业主方如有此类要求的话，请在此说明具体安置要求。二、物业管理服务要求（一）一般要求1、项目经理受业主方委托，代表业主方，依据服务合同和约定，对内管理整个

8、物业，组织专业化的服务；对外先行承担与物业管理相关的责任，履行相关义务，代表业主方与物业管理所涉及的各有关方面交涉，维护业主方的合法权益，并提醒业主方遵守与物业管理有关的法规政策，履行应尽的责任和义务。2、项目经理应加强与业主方沟通，如协商同意，可决定为业主方提供力所能及的附加服务，费用另结。3、物业管理服务人员应经过培训并按国家行政主管部门规定持证上岗，遵纪守法，严禁违章作业，项目执行情况应有完整的日志和台账，季度小结和年度总结，项目参与者应遵守业主方的规章制度，不可泄露业主方的秘密，其工作同时接受业主方的监督考核。4、各类服务相互协调；人员调派和作业时间安排不得违反劳动法和行政部门的资质规

9、定。在一视同仁，不予歧视和排斥的前提下，兼顾岗位对人员的特殊要求。5、对业主方日常业务所需资源和相关设备设施、包括施工和服务安排专人巡视、检查，发现问题，及时处理，将一切可能发生的故障隐患消灭在萌芽中。6、执行重大事项报告制度，遇到险情和重大事故，或对违规行为劝阻无效时，立即向上级和当地行政主管部门报告，并及时通知业主方。7、对外包服务和外来施工的监管：（1 ）查验登记相关资质和证明或批准文件；（2 ）有关作业计划、方案和图纸等存档备案；（3 ）告知相关注意事项；（4 ）巡视或监督及配合作业过程，维修作业留下作业前后影像资料、在隐蔽工程结束前留下影像资料存档；（5 ）及时向业主方和有关部门报告

10、异常情况、劝阻违规作业并取证、发生事故时保护现场；（6 ）作业结束参与验收，并做好记录。（二）建筑物日常维修、养护、管理（ 元以上维修另计）1、办公楼（区）房屋地面、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道等日常养护维修。2、大修、装修的施工管理配合与相应水电使用管理与安全管理。服务标准：确保办公楼（区）房屋完好等级和正常使用；墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺；墙地面有碎裂、断裂或缺损的，应在规定时间内安排专项修理。根据房屋实际使用年限和使用情况定期进行安全使用检查，做好检查记录。发现问题及时向业主报告，提出方案和建议经批准后组织实施。遇紧急情况，应采取必要的措施。及时完成各项零星维修任务。零星维

11、修时间不超过 24 小时，合格率应为 100%。对房屋日常维修、养护记录完整。（三）公共设备维护、保养（设备定期专业维修及 元以上维修另计）公共设备维护、保养的范围：保安监控、消防监控、中央空调机房、计算机机房、电梯机房、电梯、泵房、锅炉、配电房、二级生化、给排水、复盖面办公区域所有建筑物设施、部门。有专业或资质要求的工作岗位，其从业人员必须符合国家与上海市相关要求。1 给排水、供水系统：（l） 、建立正常用水、供水、排水管理制度并根据实际使用情况制订年度设备、设施管理、维修保养计划及总体节能计划；（2） 、节约用水，防止冒、滴、漏，大面积跑水事故的发生；（3） 、保持供水系统的正常运转，定期

12、检查水泵运转情况；（4） 、保持水池、水箱的清洁卫生，防止二次污染（应明确水箱清洗及其费用是否包含在内） ；（5） 、定期检修维护供水系统管路、水泵、水池、水箱、阀门、水表，保证其正常运转；（6） 、保证排水系统的正常运转，防止阻塞；（7） 、停水预先通知业主及用户，以便做好安排。服务标准：每日一次对给水系统进行检查巡视，压力符合要求，仪表指示准确，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门、机电设备等进行日常维护，每月检查、保养、维护、清洁一次；二次供水水箱保持清洁卫生，水箱每半年由具备资质条件的专业清洁公司清洗消毒，无二次污染；二

13、次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；生活水箱、热水器检修口封闭、加锁，通气口需设隔离网，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁，设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生。及时发现并解决故障，维修合格率 100；给排水系统发生事故时，维修人员在 10 分钟内到达现场抢修，一般事故的抢修做到不过夜；一年内无重大管理责任事故；根据现场情况，制定事故应急处理方案；制定停水、爆管等应急处理程序，计划停水按规定提前通知；计量器具、压力仪表按规定周期送质检局校验；未经机关管理中心许可，不得擅自采取地下水或直接从江河取水。做好节约用水工作。2 电梯系统：（1） 、根据电梯的

14、图纸资料和技术性能制订电梯安全运行和维修保养的规章制度。（2） 、电梯运行管理和对机房设备、井道系统、轿厢设备进行日常运行管理和定期检查、维护、保养。（3） 、健全电梯设备档案及修理记录；做（安排）好电梯安全年检工作（应明确年检费用是否包含在内） 。（4） 、保持电梯轿厢（包括厢内） 、并道、底坑、机房及各梯整流控制柜的清洁。（5） 、保证所有电梯照明及内选外呼、层楼显示的巡视和修理。（6） 、密切监视和掌握电梯的运行动态，及时做好需变动的电梯运行的调度、管理工作。服务标准：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设备齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执

15、行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。电梯由专业资质的电梯维修保养单位定期进行维修保养，并在有效期内运行；轿厢、井道保持清洁；警铃或其它救助设备功能完备，称重装置可靠，安全装置有效无缺损，电梯运行无异常；电梯机房实行封闭管理，机房内温度不超过设备安全运行环境温度，配备应急照明、灭火器和盘车工具齐全；电梯出现故障，接到报修后专业维修人员应在 10 分钟内到达现场抢修，及时排除故障。电梯设施完好率达到 100。3、 机电、照明及自动化系统管理：（1） 、对办公楼(区)供电系统高、低压电器设备、明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修并根据实际使用情况制订

16、年度总体节能计划。（2） 、建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。（3） 、供电和维修人员持证上岗。并配主管电气工程师。保证 24 小时有人员值班，做到发现故障、及时排除。（4） 、保证公共使用的照明、指示、显示灯完好；电气线路符设计、施工技术要求，线路负荷要满足用户的要求、确保发配电设备安全运行。（5） 、停电限电事先出通知、以免用户措手不及。（6） 、对临时施工工程有用电管理措施。（7） 、发生特殊情况，如火灾、地震、水灾时，及时切断电源。（8） 、负责对路灯、庭园灯电源的操作，保证供电正常。（9） 、确保办公区域内所有公共及专用照明灯管灯泡完好，发现损坏，及时调换。（10） 、负责办公

17、楼（区）楼音源、服务器、喇叭正常使用及维修保养工作。服务标准：对供电范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录；建立各项设备档案、台账、维修记录，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电器维修制度和配电房管理制度，配电室实行封闭管理，无鼠洞，配备符合要求的灭火器材；设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生；供电运行和维修人员必须持证上岗；建立 24 小时运行维修值班制度，及时排除故障，一般故障排除时间不超过 2 小时，维修合格率100；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用

18、电完全；管理和维护好办公楼(区) 灯光亮化的设施；制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，明确停、送审批权限；供电设备完好率达到 99、弱电设备完好率达到 98。每年雨季前对建筑避雷系统进行检测，留存检测合格报告，同时动员和组织写字楼内的使用人对重要设施设备进行防雷检测；保持避雷系统完整性，不得擅自拆除、迁改避雷设施；每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查，有问题及时解决；每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查，每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查，保证所有机电设备、配电柜(箱) 、管道、金属构架物接地良好。

19、一年内无重大管理责任事故。4、 消防系统：（1） 、对火灾自动报警系统；自动喷淋系统；室内灭火栓；排防烟系统；安全疏散、应急系统；防火门系统；二氧化碳等灭火系统进行日常管理和养护维修。（2） 、按时对消防、喷淋、配电系统做启动测试，管道养护工作。将水管内污水排空，保证消防系统在应急处理中能正常运转，培训有关人员学会应急处理的方法。（3） 、负责对消防水电设施进行例行保养，定期检查消防栓和消防器械。消防水电设施确保运行良好。服务标准：严格执行消防法规，建立消防安全管理制度，搞好消防管理工作，确保整个系统处于良好的状态；定期检查保养消防设备，维保质量达到消防要求，保证系统开通率及完好率均为 100

20、；安全出口、疏散指示灯在火灾时应维持 90 分钟以上的照明时间，引路标志完好，紧急疏散通道畅通；消防水带每半年检查一次，应无破损、发黑、发霉现象；联动控制台工作正常、显示正确，系统误报率不超过 3；消防泵每月启动一次，每年保养一次；消火栓每月检查一次，保持消火栓箱内配件完好，阀杆每年加注润滑油并放水检查一次；控测器至少每三年进行一次清洗除尘；消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆；保证消防用水的基本储备，确保火灾险情时的应急灭火用水；每月对消防设备定期检查一次，重大节日增加检查次数，有故障时，维修人员应及时到场；确保整个消防系统通过消防部门的消防年检，取得年检合格证；消防监控系统运行人员必须

21、有消防部门核发的上岗证书；有突发火灾应急方案，经常组织义务消防员的培训，每年组织一次消防火灾演练。5、 中央控制室管理规定（1） 、中控室实行每日 小时人员值班、监控。（2） 、控制非必要人员进入中控室。（3） 、保证各控制相、显示屏、信号灯、控制线路等的运作始终处于良好状态，各类操作按钮、手柄在自动位置。（4） 、每班检查一次各类信号是否正常并做记录。（5） 、出现报警信号后，立即赶到事发现场进行处理。（6） 、中控室的清洁由值班人员负责。服务标准：按保养计划进行维修保养，并将维修保养情况记录于相应记录内，物业工程部主管每年按设备运行情况制订下一年度中修、大修计划。中控室设备故障维修一般不超

22、过 2 小时。6、空调系统运行维护（1） 、集中空调系统的运行管理及冷水机组、新风机组、水泵、风机盘管、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的日常养护维修。（2 ） 、建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用。（3 ） 、根据实际使用情况制订年度总体节能计划。服务标准：定期巡查设备运行状态并记录运行参数；每月检查空调主机，测试运行控制和安全控制功能，分析运行数据；定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其它附属设备，每年至少清洗、维护保养冷却塔一次；定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体，每年进行一次添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养；

23、定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加(除) 湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养；定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查，紧固螺栓、测试绝缘，保证系统的用电安全；管道、阀门无锈蚀，保温层完好无破损，无跑、冒、滴、漏现象；每二年至少除锈漆刷漆一次；定期对空调循环水进行水质处理和水质分析，保证系统水质符合标准要求；根据实际情况进行风管系统清洗和空气质量测定，保证空气质量符合标准要求；压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定周期送计检局校验；定期对空调系统设施设备进行能耗统计和分析，做好节能工作；在每个供冷期或供热期交替运行之前，或系统停机

24、一段时间后又重新投入运行时，必须对系统所有设施设备( 如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等) 进行严格细致的检查、清洗、测试和调整，确定正常后方能投入运行；空调系统出现运行故障后，维修人员应在 10 分钟内到达现场实施维修，并做好记录，维修合格率100。设备类总体运行标准详见全国城市物业管理示范大厦标准及评分细则（四）安保管理要求与服务标准提供保安服务的单位和从业人员必须符合保安服务管理条例相关要求，并在其规定的权限内提供服务。具体内容如下：1、全天候负责区域内正门、边门、区域通道、围墙、办公区域 1 号楼、2 号楼、 。 。 。 。楼内餐厅及公共

25、走道交通及 24 小时保安、巡逻、值勤。2、办公楼（区域）来人来访人员通报、登记、证件检查等。3、积极配合公安部门工作，完善监控室管理制度。4、贯彻执行公安部门关于保安保卫工作方针、政策和有关条例。5、坚决制止物业管理区域内的不文明及违法行为。6、定期对电气设备、开关、线路和照明灯具等进行检查。积极开展防盗、防火宣传。7、保安巡逻范围包括区域的公共道路、绿地带、设备用房和各办公楼的各楼层。8、处理各种突发事件。9、实施三级防火责任制和岗位责任制，建立健全防火制度和安全操作制度。10、定期巡视、试验、维修、更新消防器材和设备，指定有关人员负责保养、维修和管理。11、建筑物内严禁焚烧物品。建筑物内

26、的走道、楼梯、出口等部位，保持畅通，严禁堆放物品。12、保安人员上班时着统一的制服，配戴工作证。执勤人员佩带对讲机、警棒、电筒等装备。服务标准：建立办公楼（区域）传达、保安、公共秩序等管理制度并认真落实，确保办公楼（区域）安全和正常的工作环境，严格证件登记，杜绝闲杂人员进入办公楼（区域） 。环境秩序良好，维护和保证防盗、防火报警、监控设备的正常运行。对办公区域安全状况进行 24 小时监控，监控记录保持完整，监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后应及时报警，并通知相关人员及时赶到现场进行处理；做好安全防范日常巡视工作，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突发事件。重点、要害部位每

27、小时至少巡逻 1 次，发现违法违章行为应及时制止。 （如对保安人员岗位设置有要求的则应明确，保安人员的常用装备、易耗品是否包含在内也应明确）（五） 、车辆管理l、制定停车使用条例，停车管理规定。2、外来车辆进出辖区办理登记手续、记录车牌号码、进出时间。3、进入辖区停放的车辆，必须停放在划定的车位、车棚内。行车通道、消防通道及非停车位禁止停车。4、进入辖区的车辆应注意汽车的清洁，严禁鸣笛，限速 5 公里小时行驶。5、保安队员严格执行车辆出入规定。6、保安队员若发现车辆门、窗没关好，速找车主提醒注意。服务标准：确保车辆进出有记录、停放进出井然有序、车道通畅。凡装有易燃、易爆、剧毒物品或有污染性物品的车辆及其他来历不明车辆严禁驶入管理区内。