房地产建设项目成本管理中的风险控制.doc

1、房 地 产 建 设 项 目 成 本 管 理 中 的 风 险 控 制项 目 成 本 管 理 “黑 洞 ”成 因 分 析 。项 目 的 建 设 过 程 涉 及 方 方 面 面 ， 是 一 个 综 合 协 调 的 系 统 。 项 目 亏 损 或 成 本 增 高 ，既 有 经 营 原 因 造 成 的 “黑 洞 ”， 也 有 管 理 原 因 造 成 的 “黑 洞 ”。1、 投 标 制 造 的 “黑 洞 ”。 企 业 经 营 为 追 求 业 务 量 ， 项 目 承 包 人 为 取 得 经 营 承 包业 务 ， 往 往 取 向 于 较 低 的 报 价 作 为 中 标 “利 器 ”， 对 工 程 成 本 缺

2、少 严 密 的 测 算 和 分 析 ，为 日 后 工 程 施 工 承 包 埋 下 潜 亏 隐 患 。2、 市 场 变 化 “黑 洞 ”。 在 业 务 承 揽 过 程 中 ， 缺 少 考 量 市 场 变 化 因 素 ， 特 别 是建 筑 市 场 的 政 策 变 化 及 建 筑 材 料 的 价 格 波 动 情 况 考 虑 较 少 ， 为 日 后 施 工 承 包 增 加 了 不 可控 的 风 险 因 素 。3、 业 主 变 化 的 “黑 洞 ”。 在 承 揽 业 务 以 及 与 业 主 签 订 承 包 合 同 过 程 中 ， 缺 少 考量 业 主 方 面 带 来 的 风 险 因 素 ； 企 业 与

3、承 包 经 营 者 缺 少 对 业 主 的 综 合 实 力 ， 信 誉 以 及 资金 考 量 ， 同 时 对 业 主 经 营 风 险 的 关 注 很 少 ， 一 旦 业 主 产 生 经 营 不 善 或 经 营 风 险 转 嫁 ，企 业 及 工 程 施 工 承 包 者 就 会 面 临 连 带 风 险 ， 并 造 成 项 目 亏 损 。4、 人 才 使 用 “黑 洞 ”。 为 开 拓 经 营 渠 道 ， 企 业 在 经 营 过 程 中 对 一 些 掌 握 一 定 社会 资 源 、 金 融 资 源 渠 道 的 “人 才 ”进 行 招 安 并 给 予 承 包 经 营 ， 缺 少 对 其 进 行 实 力

4、 考 察 、培 训 ， 施 工 承 包 缺 少 实 时 管 控 。 一 旦 招 安 的 “人 才 ”是 个 空 架 子 或 施 展 套 现 、 跑 路 、欺 诈 等 功 夫 ， 等 发 现 问 题 造 成 损 失 时 ， 为 时 已 晚 。5、 成 本 控 制 总 目 标 缺 失 “黑 洞 ”。 没 有 成 本 控 制 的 总 目 标 ， 或 者 虽 有 ， 但 却 没有 严 格 执 行 ， 而 使 项 目 成 本 处 于 失 控 状 态 。6、 材 料 管 理 制 度 “黑 洞 ”。 在 亏 损 的 项 目 中 ， 购 买 材 料 无 计 划 、 超 定 额 购 买 、高 价 购 买 的 现

5、 象 比 比 皆 是 ， 其 结 果 是 材 料 的 积 压 、 超 支 ； 进 出 库 数 量 、 质 量 把 关 不 严 ，使 用 浪 费 、 丢 失 现 象 严 重 。7、 分 包 工 程 “黑 洞 ”。 对 劳 务 分 包 队 伍 ， 没 有 实 行 严 格 的 定 额 发 料 制 度 ， 造 成材 料 超 支 ； 对 分 包 队 伍 施 工 的 工 程 数 量 存 在 重 复 计 价 现 象 ； 不 考 虑 中 标 价 格 ， 把 工 程 以高 于 中 标 价 的 价 格 分 包 出 去 ， 造 成 巨 额 亏 损 ； 让 多 个 外 部 单 位 挂 靠 ， 仅 象 征 性 地 收

6、取 一点 管 理 费 ， 最 后 挂 靠 单 位 一 走 了 之 ， 而 所 有 的 善 后 费 用 全 部 由 被 挂 靠 项 目 部 承 担 ， 造 成巨 额 损 失 。8、 合 同 管 理 “黑 洞 ”。 没 有 合 同 管 理 意 识 ， 对 购 货 、 雇 用 人 员 、 提 供 服 务 、 分包 工 程 、 承 包 工 程 等 合 同 知 识 知 之 甚 少 ， 不 理 解 合 同 的 订 立 、 效 力 、 履 行 、 权 利 义 务 和违 约 责 任 等 基 本 要 素 ， 导 致 合 同 管 理 混 乱 。9、 工 程 质 量 “黑 洞 ”。 项 目 若 存 在 质 量 问

7、题 ， 将 导 致 返 工 ， 加 大 工 程 质 量 成 本 。10、 设 备 利 用 率 “黑 洞 ”。 对 工 程 设 备 使 用 计 划 不 周 ， 盲 目 购 置 一 次 性 摊 销 或 租赁 大 量 设 备 ， 往 往 造 成 设 备 利 用 率 不 高 ， 造 成 项 目 成 本 急 剧 增 加 。11、 安 全 事 故 “黑 洞 ”。 同 存 在 项 目 质 量 问 题 一 样 ， 项 目 安 全 事 故 一 旦 出 现 ， 直接 或 间 接 的 善 后 支 出 ， 也 会 形 成 一 个 个 成 本 “黑 洞 ”。12、 项 目 管 理 费 “黑 洞 ”。 最 主 要 的 是

8、 办 公 费 、 差 旅 费 和 业 务 招 待 费 失 控 。 高档 的 办 公 用 品 随 意 买 ， 飞 机 随 意 坐 ， 高 档 旅 馆 随 意 住 ， 擅 自 扩 大 业 务 招 待 费 开 支 范 围 ，提 高 开 支 标 准 。堵 塞 项 目 成 本 管 理 “黑 洞 ”首 先 是 必 须 认 真 落 实 企 业 管 理 标 准 ， 无 论 在 经 营 上 还 是 项 目 施 工 管 理 中 ， 要 认 真贯 彻 公 司 规 章 制 度 ， 按 照 管 理 程 序 建 立 管 理 责 任 体 系 ， 确 保 责 任 到 位 、 管 理 到 位 、 奖 罚到 位 ， 才 能 有

9、效 地 促 进 项 目 成 本 管 理 水 平 的 提 高 。 在 具 体 措 施 上 ， 可 从 以 下 几 个 方 面 着手 。1、 不 承 揽 潜 亏 项 目 。 潜 亏 项 目 是 指 造 价 低 于 成 本 的 工 程 。 在 核 算 成 本 时 ， 要 尽 可能 地 以 市 场 变 化 和 以 前 施 工 的 项 目 成 本 积 累 的 经 验 为 准 。2、 优 化 施 工 组 织 设 计 。 人 力 、 材 料 、 机 械 等 资 源 的 合 理 配 置 以 及 工 序 的 合 理 优化 ， 是 项 目 施 工 资 源 利 用 的 最 大 节 约 。3、 经 营 规 模 要 适

10、 当 ， 管 理 要 跟 上 。 企 业 是 以 盈 利 为 目 的 的 经 济 组 织 ， 要 处 理 好 经营 规 模 和 管 理 幅 度 的 相 互 关 系 ， 如 果 其 净 利 润 与 企 业 经 营 总 额 的 比 值 能 够 稳 定 在 一 定 水平 并 能 有 所 提 高 ， 那 么 该 企 业 的 经 营 规 模 就 可 以 继 续 扩 大 或 稳 定 ， 反 之 则 存 在 经 营 规 模扩 展 过 快 或 管 理 不 足 问 题 ， 意 味 着 坏 账 的 风 险 、 工 程 项 目 不 能 按 期 完 工 的 风 险 、 发 生 工程 质 量 和 安 全 事 故 的 风

11、 险 在 增 加 。4、 推 进 大 宗 材 料 统 一 招 标 采 购 。 在 项 目 成 本 中 ， 材 料 费 成 本 超 过 工 程 总 成 本70%， 如 果 企 业 实 行 统 一 招 标 采 购 ， 则 可 大 大 降 低 材 料 价 格 成 本 。5、 实 行 揽 干 分 离 的 经 营 生 产 方 式 。 即 公 司 或 项 目 部 承 揽 的 工 程 任 务 ， 由 企 业 统一 分 配 。 但 为 了 提 高 项 目 部 承 揽 工 程 任 务 的 积 极 性 ， 要 优 先 安 排 承 揽 该 工 程 的 项 目 部 施工 ； 当 该 项 目 部 的 管 理 、 技 术

12、 难 以 适 应 工 程 的 需 要 时 ， 企 业 再 安 排 其 它 的 项 目 部 进 行 施工 。6、 加 强 成 本 核 算 ， 推 进 项 目 核 算 工 作 。 一 是 确 定 项 目 总 成 本 和 盈 亏 目 标 。 成 本 目标 是 项 目 控 制 成 本 的 基 础 ， 而 盈 亏 目 标 是 考 核 项 目 成 本 管 理 的 能 力 ， 各 单 位 应 有 专 业 小组 （ 人 员 ） 对 项 目 进 行 评 估 ， 确 定 该 项 目 的 总 成 本 目 标 、 分 项 工 程 成 本 目 标 以 及 盈 亏 目标 。 二 是 材 料 招 标 采 购 。 前 面 已

13、 经 谈 到 利 用 材 料 采 购 的 规 模 效 应 ， 可 以 增 加 降 价 的 谈 判筹 码 。 要 充 分 考 虑 资 金 的 时 间 价 值 ， 在 不 提 高 材 料 价 格 的 前 提 下 尽 量 提 高 资 金 的 使 用 效率 。 三 是 强 化 安 全 、 质 量 管 理 。 项 目 部 要 树 立 安 全 、 质 量 就 是 效 益 的 观 念 ， 积 极 预 防 和避 免 可 能 发 生 的 安 全 、 质 量 事 故 ， 减 少 或 避 免 发 生 安 全 、 质 量 成 本 。 四 是 指 定 专 人 负 责合 同 管 理 ， 对 所 有 已 经 签 订 且 正

14、 在 履 行 的 各 类 合 同 进 行 审 查 和 跟 踪 ， 不 符 合 我 方 利 益 和 合 同 法 规 定 的 要 与 对 方 协 商 变 更 合 同 ； 不 同 意 变 更 的 要 签 订 补 充 协 议 ， 或 者 对 有关 条 款 进 行 修 订 ； 对 方 要 求 变 更 合 同 的 ， 必 须 坚 持 协 商 一 致 的 原 则 。 五 是 项 目 部 要 结 合实 际 ， 制 定 或 完 善 与 控 制 成 本 有 关 的 规 章 制 度 。 要 重 视 公 司 规 章 制 度 的 落 实 工 作 ， 加 强对 业 务 部 门 执 行 制 度 的 检 查 。7、 加 强

15、分 包 管 理 。 一 是 按 照 项 目 确 定 总 成 本 目 标 的 方 式 ， 倒 推 确 定 分 包 工 程 价款 。 按 照 确 定 项 目 总 成 本 的 定 额 和 分 包 单 位 承 担 的 工 程 量 ， 确 定 分 包 工 程 的 项 目 相 关 费用 。 二 是 严 格 按 照 规 定 拨 付 和 结 算 工 程 款 。 项 目 部 必 须 按 照 合 同 规 定 的 工 程 价 款 结 算 方式 ， 对 分 包 单 位 完 成 的 合 格 工 程 量 按 月 或 按 工 序 进 行 验 工 计 价 ， 结 算 工 程 款 ， 不 得 对 分包 单 位 预 付 备 料

16、款 和 工 程 款 。 要 建 立 结 算 工 程 款 的 联 签 制 度 ， 即 在 结 算 工 程 款 时 ， 除 了验 工 计 价 报 表 外 ， 还 要 听 取 各 业 务 部 门 的 意 见 。 三 是 严 格 禁 止 外 部 单 位 挂 靠 施 工 。 项 目部 必 须 按 照 企 业 的 要 求 ， 禁 止 外 部 单 位 以 各 种 形 式 挂 靠 企 业 对 外 施 工 。8、 加 强 资 金 管 理 。 对 项 目 部 资 金 使 用 实 行 全 过 程 管 控 。 凡 是 项 目 部 需 要 资 金 使用 的 ， 必 须 有 核 算 人 员 的 结 算 清 单 ， 必 须 有 专 管 部 门 及 领 导 签 字 。