中级经济师考试基础知识考点领导职能考试试题库完整.docx

1、1、下列房地产中，不适用假设开发法估价的是( )。A. 可改扩建的旧房B. 已为最高最佳利用的现房C. 房地产开发用地D. 已停工的商品房建设工程标准答案： B解析：考察价格开发法的适用范围。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，如可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修该或可改变用途的旧的房地产。2、下列成本费用中，可纳入物业服务成本或物业服务支出的有( )。A. 物业服务人员工资B.物业管理区域绿化养护费用C.物业服务人员奖金D. 物业管理区域公共秩序维护费用E.物业管理用房保修期满后的改造费用标准答案： A, B, D解析：考察物业服务成本的内容。物业服务成本或物业服务支

2、出一般包括以下内容：(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(3)物业管理区域清洁卫生费用;(4)物业管理区域绿化养护费用;(5)物业管理区域秩序维护费用;(6)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(7)办公费用;(8)管理费分摊;(9)物业服务企业固定资产折旧;(10)经业主同意的其他费用。3、某商品房开发项目占地面积 2 万平方米，容积率为 3，楼面地价为 1000 元/平方米，预计总建造成本为 16800 万元(不含土地成本)，销售税费为销售收入的 11%，可销售面积为总建筑面积的 95%。若采用成本定价法

3、确定销售单价，成本利润率为 25%，则商品房销售均价为( )元/平方米。A.5337B.5440C.5550D.5618标准答案： A解析：考察成本导向定价法的计算。该房地产开发建筑面积 2*3=6 万平方米，每平方米的建造成本为 16800/6=2800 元/平方米，则该商品房的单位成本=建造成本+地价=2800+1000=3800 元/平方米。商品房单位价格=商品房单位成本*(1+)成本加成率/(1-销售税费率)=3800*1.25/0.89=5337 元/平方米。4、购房人贷款 45 万元，贷款期限为 15 年，贷款年利率为 4.8%，若采用等额本金还款方式按月还款，则第 20 个月末的

4、贷款余额为( )万元。A.33B.35C.40D.43标准答案： C解析：考察等额本金还款的计算。贷款期限为 15*12=180 月，等额本金还款方式下的贷款余额 Pm=P(1-m/n)=45*(1-20/180)=40 万元。5、住宅小区首次业主大会会议筹备组组长，应由( )担任。A. 居民委员会代表B. 业主代表C. 建设单位代表D. 街道办事处、乡镇人民代表标准答案： D解析：考察业主大会的筹备。首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。6、房地产开发项目完工后，结算工程价款最终依据的经

5、济文件是( )。A. 竣工决算B. 竣工结算C. 施工图预算D. 工程预算标准答案： B解析：考察竣工结算的含义。竣工结算是表达项目最终工程造价和结算工程价款依据的经济文件。7、房地产开发企业以实现预期投资收益率作为其开发的商品房的定价目标，在确定预期投资收益率时，应综合考虑( )。A. 安全风险率B.房价上涨率C.安全收益率D. 通货膨胀率E.风险报酬率标准答案： C, D, E解析：考察房地产定价的咪表目标。预期投资收益率是房地产开发企业要达到的最低收益率，是一个预期指标，一般应包括安全收益率、通货膨胀率和风险报酬率。8、房地产经纪机构对其代理销售的新建商品房进行销售策划前，应完成的工作有

6、( )。A. 与委托人签订销售代理合同B.进行销售现场准备C.从委托人处取得有关销售资料D. 与委托人进行项目结算E.申请商品房预售(销售)许可证标准答案： A, C解析：考察商品房销售代理工作流程。房地产经纪机构对其代理销售的新建商品房进行销售策划前，应先与委托人协商委托代理事项，签署委托代理合同。之后从委托人处获得有关资料。包括：反映项目特征的资料;反映开发项目合法性的资料;委托书;商品房预售许可证(当预售商品房时)。环球网校参考答案为 AC，请注意，预售许可证的申请是由建设单位完成。9、房地产广告预算中，比重最大的费用一般是( )。A. 广告调查费用B.广告制作费用C.广告媒体费用D.

7、广告策划费用标准答案： C解析：考察房地产广告的预算。广告媒体费用是广告费用的主要部分，也是影响广告决定做否的关键因素，约占广告费用总额的 80%。10、房地产开发企业以实现预期投资收益率作为其开发的商品房的定价目标，在确定预期投资收益率时，应综合考虑( )。A. 安全风险率B.房价上涨率C.安全收益率D. 通货膨胀率E.风险报酬率标准答案： C, D, E解析：考察房地产定价的咪表目标。预期投资收益率是房地产开发企业要达到的最低收益率，是一个预期指标，一般应包括安全收益率、通货膨胀率和风险报酬率。11、房地产开发项目工程设计，一般分为( )阶段。A. 方案设计、初步设计和施工图设计B. 初步

8、设计和技术设计C. 初步设计、技术设计和施工图设计D. 初步设计和施工图设计标准答案： A解析：考察房地产开发项目工程设计的流程。房地产开发项目工程设计一般分为方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段。12、下列房地产中，不适用假设开发法估价的是( )。A. 可改扩建的旧房B. 已为最高最佳利用的现房C. 房地产开发用地D. 已停工的商品房建设工程标准答案： B解析：考察价格开发法的适用范围。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，如可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修该或可改变用途的旧的房地产。13、出售型房地产开发投资的不确定因素有( )。A. 建安工程费B.空置率C.租金

9、水平D. 开发周期E.房地产开发贷款利率标准答案： A, B, C, D解析：考察房地产开发投资的不确定因素。房地产开发投资的不确定因素包括：土地取得成本，建筑安装工程费等费用，租售价格，开发周期，融资成本，空置率，经营成本，投资收益率。14、导致房地产供给缺乏弹性的原因有( )。A. 城市化进程加快B. 土地总量有限C. 房地产开发周期长D. 房地产不可移动E.政府垄断建设用地使用权出让市场标准答案： BCDE解析：考察决定房地产供给量的影响因素。由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期长、不可移动等，导致房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需

10、求和价格的变动及时作出调整，房地产供给缺乏弹性。15、下列房地产需求调查问卷的问题中，属于背景性问题的有( )。A. 受访者的年龄B.受访者是否打算买房C.受访者买房的主要原因D. 受访者的收入水平E.受访者的房型偏好标准答案： A, D解析：考察调研问卷的设计。房地产调研问卷的受访者项目是有关被调查者的一些背景资料，如被调查者的性别、年龄、职业、文化程度、收入等。16、房地产经纪机构对其代理销售的新建商品房进行销售策划前，应完成的工作有( )。A. 与委托人签订销售代理合同B.进行销售现场准备C.从委托人处取得有关销售资料D. 与委托人进行项目结算E.申请商品房预售(销售)许可证标准答案：

11、A, C解析：考察商品房销售代理工作流程。房地产经纪机构对其代理销售的新建商品房进行销售策划前，应先与委托人协商委托代理事项，签署委托代理合同。之后从委托人处获得有关资料。包括：反映项目特征的资料;反映开发项目合法性的资料;委托书;商品房预售许可证(当预售商品房时)。环球网校参考答案为 AC，请注意，预售许可证的申请是由建设单位完成。17、房地产开发项目完工后，结算工程价款最终依据的经济文件是( )。A. 竣工决算B. 竣工结算C. 施工图预算D. 工程预算标准答案： B解析：考察竣工结算的含义。竣工结算是表达项目最终工程造价和结算工程价款依据的经济文件。18、房地产开发企业向商业银行申请房地

12、产抵押贷款，通常采用的融资方式是( )A. 间接融资和股权融资B. 间接融资和债权融资C. 直接融资和股权融资D. 直接融资和债权融资标准答案： B解析：考察房地产金融的职能。间接融资是资金有金融机构将资金从供给方传导需求方的方式，房地产开发企业贷款属于间接贷款。债务融资是指企业通过银行借款、发行债券、应付款项等获得资金的方式。19、房地产广告预算中，比重最大的费用一般是( )。A. 广告调查费用B.广告制作费用C.广告媒体费用D. 广告策划费用标准答案： C解析：考察房地产广告的预算。广告媒体费用是广告费用的主要部分，也是影响广告决定做否的关键因素，约占广告费用总额的 80%。20、下列房地

13、产开发项目管理工作中，一般应先开展的是( )。A. 选择工程施工单位B. 选择材料、设备供应商C. 选择工程勘察设计单位D. 选择工程监理单位标准答案： C解析：考察房地产开发项目管理的程序。房地产开放项目管理的程序第一步是工程建设准备，在该阶段，需要完成施工现场勘察与施工图设计，因此本题推断为答案 C。21、房地产开发项目合同争议仲裁的前提条件是( )。A. 争议已经过调解B. 争议已经过双方协商C. 争议双方在同一地区注册D. 争议双方有仲裁约定标准答案： D解析：考察仲裁的特点。仲裁是指合同纠纷当事人在争议发生前或发生后达成协议，自愿将争议交给第三者作出仲裁，并负有自动履行义务的一种解决

14、合同纠纷的方式。这种争议解决方式应是自愿的，因此应由仲裁协议。由此可见，仲裁的前提条件是争议双方有仲裁约定。22、运用差额投资内部收益率法对互斥方案进行比选时设一个零投资方案的做法，符合投资项目经济评价的( )原则。A. 有无对比B. 定性分析与定量分析相结合C. 收益与风险权衡D. 动态分析与静态分析相结合标准答案： A解析：考察投资项目经济评价应遵循的基本原则。 “有无对比”原则是指“有项目”与“无项目”的对比分析。在互斥方案比选介绍的零投资方案就是“无项目”方案。23、下列房地产市场指标中，属于反映房地产市场供给状况指标的有()A.新竣工量B.房屋成交量C.空置量D. 商品房吸纳量E.房

15、屋施工面积标准答案： A, C, E解析：考察房地产市场供给指标。在市场调研中涉及到的房地产市场供给指标主要有新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值等。24、下列房地产开发项目管理工作中，一般应先开展的是( )。A. 选择工程施工单位B. 选择材料、设备供应商C. 选择工程勘察设计单位D. 选择工程监理单位标准答案： C解析：考察房地产开发项目管理的程序。房地产开放项目管理的程序第一步是工程建设准备，在该阶段，需要完成施工现场勘察与施工图设计，因此本题推断为答案 C。25、出售型房地产开发投资的不确定因素有( )。A. 建安

16、工程费B.空置率C.租金水平D. 开发周期E.房地产开发贷款利率标准答案： A, B, C, D解析：考察房地产开发投资的不确定因素。房地产开发投资的不确定因素包括：土地取得成本，建筑安装工程费等费用，租售价格，开发周期，融资成本，空置率，经营成本，投资收益率。26、房地产开发企业委托甲房地产经纪机构代理销售其开发的商品房，并允许甲房地产经纪机构吸收其他房地产经纪机构参与其代理的商品房销售。这种情况下代理佣金的结算方式是( )。A.房地产开发企业直接与各房地产经纪机构结算B.房地产开发企业只与甲房地产经纪机构结算C.由参与代理的房地产经纪机构出具委托书，甲房地产经纪机构代表其与房地产开发企业结

17、算D.代理成交额较大的房地产经纪机构直接与房地产开发企业结算，其余与甲房地产经纪机构结算标准答案： B解析：考察商品房销售代理的基本形式。该房地产公司的授权行为属于独家代理权，此时开发企业均要向代理商支付佣金。27、下列房地产开发项目前期策划报告的内容中，属于产品定位内容的有( )A. 总体规划建议B.市场细分C.建筑功能建议D. 配套与景观建议E.户型设计标准答案： A, C, D, E解析：考察房地产开发项目产品定位的内容。房地产开发项目产品定位的内容包括：建筑功能;产品档次;总体规划;建筑风格;配套、景观;户型设计。28、出售型房地产开发投资的不确定因素有( )。A. 建安工程费B.空置

18、率C.租金水平D. 开发周期E.房地产开发贷款利率标准答案： A, B, C, D解析：考察房地产开发投资的不确定因素。房地产开发投资的不确定因素包括：土地取得成本，建筑安装工程费等费用，租售价格，开发周期，融资成本，空置率，经营成本，投资收益率。29、某商品房开发项目占地面积 2 万平方米，容积率为 3，楼面地价为 1000 元/平方米，预计总建造成本为 16800 万元(不含土地成本)，销售税费为销售收入的 11%，可销售面积为总建筑面积的 95%。若采用成本定价法确定销售单价，成本利润率为 25%，则商品房销售均价为( )元/平方米。A.5337B.5440C.5550D.5618标准答

19、案： A解析：考察成本导向定价法的计算。该房地产开发建筑面积 2*3=6 万平方米，每平方米的建造成本为 16800/6=2800 元/平方米，则该商品房的单位成本=建造成本+地价=2800+1000=3800 元/平方米。商品房单位价格=商品房单位成本*(1+)成本加成率/(1-销售税费率)=3800*1.25/0.89=5337 元/平方米。30、运用差额投资内部收益率法对互斥方案进行比选时设一个零投资方案的做法，符合投资项目经济评价的( )原则。A. 有无对比B. 定性分析与定量分析相结合C. 收益与风险权衡D. 动态分析与静态分析相结合标准答案： A解析：考察投资项目经济评价应遵循的基

20、本原则。 “有无对比”原则是指“有项目”与“无项目”的对比分析。在互斥方案比选介绍的零投资方案就是“无项目”方案。31、房地产保险的目的是( )。A. 防止房地产发生意外灾害B. 提高房地产盈利能力C. 降低房地产运营费用D. 补偿因灾害造成的房地产损失标准答案： D解析：考察房地产保险的作用。房地产保险通过对房地产领域因为自然灾害和意外事故造成的保险责任范围内的损失提供经济补偿或资金给付。32、房地产开发企业向商业银行申请房地产抵押贷款，通常采用的融资方式是( )A. 间接融资和股权融资B. 间接融资和债权融资C. 直接融资和股权融资D. 直接融资和债权融资标准答案： B解析：考察房地产金融

21、的职能。间接融资是资金有金融机构将资金从供给方传导需求方的方式，房地产开发企业贷款属于间接贷款。债务融资是指企业通过银行借款、发行债券、应付款项等获得资金的方式。33、房地产开发企业向商业银行申请房地产抵押贷款，通常采用的融资方式是( )A. 间接融资和股权融资B. 间接融资和债权融资C. 直接融资和股权融资D. 直接融资和债权融资标准答案： B解析：考察房地产金融的职能。间接融资是资金有金融机构将资金从供给方传导需求方的方式，房地产开发企业贷款属于间接贷款。债务融资是指企业通过银行借款、发行债券、应付款项等获得资金的方式。34、某商品房开发项目占地面积 2 万平方米，容积率为 3，楼面地价为

22、 1000 元/平方米，预计总建造成本为 16800 万元(不含土地成本)，销售税费为销售收入的 11%，可销售面积为总建筑面积的 95%。若采用成本定价法确定销售单价，成本利润率为 25%，则商品房销售均价为( )元/平方米。A.5337B.5440C.5550D.5618标准答案： A解析：考察成本导向定价法的计算。该房地产开发建筑面积 2*3=6 万平方米，每平方米的建造成本为 16800/6=2800 元/平方米，则该商品房的单位成本=建造成本+地价=2800+1000=3800 元/平方米。商品房单位价格=商品房单位成本*(1+)成本加成率/(1-销售税费率)=3800*1.25/0

23、.89=5337 元/平方米。35、影响住宅市场细分的消费者的行为因素有( )A.生活方式B.使用时机C.购买阶段D.购买动机E.追求利益标准答案： B, C, E解析：考察房地产市场细分的依据。房地产市场细分的行为因素包括：使用时机、追求利益、购买阶段。36、以需求中心论为基础的市场营销组合包括价格策略、产品策略、促销策略和( )。A. 定位策略B. 分割策略C. 渠道策略D. 人本策略标准答案： C解析：考察房地产市场营销组合的含义。根据需求中心论的营销观念，把企业开展营销活动的可控因素归纳为产品、价格、渠道和促销，称之为 4Ps。37、某商品房开发项目占地面积 2 万平方米，容积率为 3

24、，楼面地价为 1000 元/平方米，预计总建造成本为 16800 万元(不含土地成本)，销售税费为销售收入的 11%，可销售面积为总建筑面积的 95%。若采用成本定价法确定销售单价，成本利润率为 25%，则商品房销售均价为( )元/平方米。A.5337B.5440C.5550D.5618标准答案： A解析：考察成本导向定价法的计算。该房地产开发建筑面积 2*3=6 万平方米，每平方米的建造成本为 16800/6=2800 元/平方米，则该商品房的单位成本=建造成本+地价=2800+1000=3800 元/平方米。商品房单位价格=商品房单位成本*(1+)成本加成率/(1-销售税费率)=3800*1.25/0.89=5337 元/平方米。