1、第二章 资产评估的基本方法学习目标通过本章学习了解资产评估的基本方法 成本法、收益法、市场法。如何对各种资产评估方法进行比较和选择。学习要求了解成本法、收益法、市场法的基本概念。理解成本法、收益法、市场法的基本原理和方法。掌握成本法、收益法、市场法的优缺点。掌握成本法、收益法、市场法的常用计算公式。熟悉资产评估方法的使用。1第二章 资产评估的基本方法21 成本法22 收益法 23 市场法24 资产评估方法的比较与选择 2资产评估基本途径和方法市场途径成本途径 收益途径评估基准日过去 未来成本法 市场法 收益法第二章 资产评估的基本方法3市场法成本法收益法直接比较法类比调整法重置成本贬值重置核算
2、法物价指数法 功能价值法 统计分析法 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值 收益额折现率收益期资产评估方法体系第二章 资产评估的基本方法市盈率法4一、成本法的基本原理（一）成本法的概念（二）成本法的理论依据（三）成本法应用的基本思路（四）成本法应用的前提条件二、成本法的具体评估方法 （一）重置成本评估方法（二）各种贬值评估方法（三）综合成新率及其估算三、运用成本法评估资产的程序四、成本法的评价 2.1 成 本 法52.1 成 本 法一、成本法的基本原理（一）成本法的概念 成本法是指从被评估资产在评估基准日的现实 重置成本中扣除各项 价值损耗 来确定资产价值的方法。（二）成本法的理论依据1. 资产
3、的价值取决于资产的成本；2. 资产的价值是一个变量。即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。 磨损和自然力使物理性能下降 实体性贬值；新技术的推广和应用使原有技术落后、性能降低 功能性贬值；资产以外的外部环境（政治、宏观政策等）使价值下降 经济性贬值。 6资产评估值被评估 资产重置成本被评估 资产重置成本 资产 实体性贬值资产 功能性贬值资产 经济性贬值 综合成新率或（ 三）成本法应用的基本思路2.1 成 本 法被评估 资产重置成本 成新率或 资产功能性贬值资产经济性贬值一、成本法的基本原理72.1 成 本 法一、成
4、本法的基本原理（四）成本法应用的前提条件1. 被评估资产处于继续使用状态； 2. 应当具备可利用的历史资料；3. 形成资产价值的耗费是必需的；4. 被评估资产必须是可以再生的或可复制的。8二、成本法的具体评估方法2.1 成 本 法重置成本评估方法重置核算法物价指数法功能价值法统计分析法生产能力比例法规模经济效益指数法各种贬值评估方法实体性贬值功能性贬值经济性贬值观察法使用年限法修复费用法复原重置成本更新重置成本超额投资成本超额运营成本间接计算法直接计算法92.1 成 本 法二、成本法的具体评估方法(一 )重置成本评估方法复原重置成本 是指运用与 原来 相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本 是指采用 新型 材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。10
