1、1某社区商业之商业街招商方案1基本情况与核心思路 .211 项目基本情况 .212 社区商业中心运作思路 .32周边商业市场调查 .421 周边现存商业分布 .422 现存商业格局对本项目影响 .523 人口流动示意 .724 案例分析万科四季花城 .93项目成长性分析 .1131 人口导入成长性分析 .1132 住户对商业需求的渐进性分析 .1233 商业成长性前景规划 .134综合运作计划 .1541 初始业态建议及分布 .15411 业态建议考量重点 .15412 初始业态建议及分布 .1642 综合运作计划 .20421 招商策略 .202422 现场区隔与包装宣传 .21423 业态
2、成长时间表 .235租金及免租金建议 .2451 租金建议 .2452 免租金建议 .256现金流量分析 .267招商前工作计划 .2731基本情况与核心思路11 项目基本情况 项目开发进程 人口导入时间进程1 期 2C 2A/2B 2D 2F/2G 总计户数 1591 286 630 1720 1042 5269户均人口 2.5 1.5 2.8 1.7 2.5 2.22044预期导入人口 3977.5 429 1764 2924 2605 11699.5预计交付时间 已交付 2007 年8 月 2007 年12 月 2008 年6 月 2008 年12 月从上表情况来看，本项目在 06 年
3、8 月左右就应该有较大的人口入住水平，而排除掉设计装修等时间因素，第一期交付后应导入人口 3900 人左右，但是从目前实际人口导入情况来看，仅仅达到 30左右，这样的入住水平不仅给物业管理带来了一定问题，同时更影响了项目后期销售。据我司实地调查情况，目前人口入住率低下的主要原因为 交通相对不便，距离地铁公交均有较大距离； 配套不齐全，实际居住有较大困难；由于交通不便的问题目前较难解决，为解决这一实际问题，开发商提出希望通过运作社区商业中心来提高目前人口入住水平。412 社区商业中心运作思路首先，从本项目的实际情况分析，本项目的社区商业中心与项目的人口入住应呈现的是良性互动的效应，即商业的运作能
4、提升人口入住率，而人口入住率的提高能提升商业价值，从而再度提高人口的入住率。因此关键问题在于怎样开启这一良性循环的起头。其次，准确的设定何种形式的商业配套进入本项目的商业中心，使其配合社区早期人口入住的消费需求，是商业中心运作之初就能成功的必要条件。然后，考虑到本项目自身目前处于一个高速成长的阶段，因此其内部的商业组成也必须配合到项目内部人口增长，具有一定的成长性，能够事先预判未来商业组合的形态，在早期的商业布置中就做好预留。最后，社区商业中心的运作，目的主要是提高社区的人口入住率，因此，我司认为，实际的解决方案主要以提高人口入住率为目的，以社区商业中心的运作为主要手段，但需要结合其他一些综合
5、手段来实现提高社区人口入住水平。因此，我司认为，本项目社区商业中心的运作方案核心思路由以下四点构成：1) 有效运作手段打开局面；2) 准确商业定位，提高一次性成功率；3) 前瞻性商业布局，考虑长远；4) 综合手段运作，全方位拓展人流。52周边商业市场调查21 周边现存商业分布为研究周边商业布局，我司对项目周边步行约 20 分钟范围进行市场调查 ，如下图所示：北6道路 商业设施 备注水产路 中型餐饮 快客便利杨鑫路 北上海商业城 工行 良友金伴北上海商业城含易初莲花、苏宁电器、网吧、两岸咖啡、KFC、复鑫渔港、百丽体育、客来多服饰市场等杨泰路 农贸市场 美容美发宝杨路 海洋楼宴会厅 西街农贸市场
6、其他 水产路东段：天馨花园菜场；江杨北路：批发市场周边商业布局分析： 周边道路现有商业普遍存在档次低、形象差的现象； 除“北上海商业城”外，周边商业密集度较低，难以形成集聚效应，对周边居民的日常生活、购物消费等造成不便； 周边商业形态总体归纳存在以下几类：农贸市场、大型超市、便利店、中大型餐饮、快速（便利）餐饮、美容美发、银行、咖啡吧、服饰专卖、电器专卖等； 周边商业形态较为单一，不能满足居民更便利、更丰富、更高层次的消费需求。722 现存商业格局对本项目影响现存商业对本项目的影响主要体现在两个方面，即： 已入住客户的影响 项目商业部分招商业态的影响首先，现存商业对已入住客户的影响来看，其主要
7、体现在时间和空间上，见下表分析：现存商业形态 本项目步行到 达时间 客户消费心理 实际消费接受度农贸市场 15min 距离 低大型超市 10min 种类、交通、距离等 高中大型餐饮 710min 品牌、特色、交通等 高快速（便利）餐饮 10min 距离、价格、外送等 中便利店 7min 距离 低美容美发 10min 距离、其他 低银行 12min 距离 低咖啡吧 10min 品牌、距离等 中服饰专卖 10min 品牌、档次、价格等 低电器专卖 10min 品牌、价格、距离等 高（注：梅林路目前在改建中，延长了项目住户到北上海商业城的时间和距离；步行到达时间以项目梅林路、水产路为起始点。 ）从上
8、表不难发现，项目目前的住户对周边农贸市场、便利店、美容美发、银行等基本生活类的商业形态接受度较差，归根结底在于时间和空间的因素。8其次，现存商业对项目商业部分招商的影响主要在于本项目商业业态的选择上。结合上述对已入住客户的影响来看，未来初始商业业态的选择应建立在以下基础： 弥补日常生活型商业对本项目住户时间和空间的影响 弥补周边商业空白，采用适应性、阶段性的引进措施923 人口流动示意为了解项目已入住客户及周边居民的日常流动情况，我司对区域内的动线进行市场调查： 外部区域10从上图所示可知，区域人流动向主要是流向地铁 1 号线共富路站和北上海商业城方向。本项目商业中心的位置与周边整体人口流动趋势相背离，因此在消费支撑力上有所欠缺，同时，如果要有效打开本项目的商业局面，应该在项目初期对外部人流有较好的引导。
