恒大地产集团房地产项目投资管理办法.doc

1、1恒大地产集团房地产项目投资管理办法目 录一一一 总 则一一一 新项目的上马立项一一一 土地合同的立项及审批一一一 土地合同的履行及监督一一一 土地合同的维权取证一一一 附 则2第一章 总 则一一一为了规 范公司房地 产项目投资的管理，明确房地产项目的立项及合同签订、履行、 维权取证和管理监督过程中相关部门的职责， 维护公司 权益，结合公司的实际情况，特制定本办法。一一一地区公司投 资部 负责房地产新项目的信息搜集筛选、拿地方案制定、土地合同谈判、土地合同的草拟以及立项、履行以及维权取证等工作。投资中 心 负 责 对 各 地 区 公 司 房 地 产 新 项 目 的 论 证 、拿 地 方 案 、

2、谈 判 、决 策 以 及 土 地 合 同 的 立 项 、履 行 、维 权 取 证 等 工 作 进 行 统 一 管 理 监 督 。第二章 新项目的上马立项第三条 投资中心根据集团不同的发展阶段，制定当阶段的房地产新项目上马要求，报集团董事局主席审批通过后实施。集团系统均须根据集团新项目上马要求拓展房地产新项目。第四条 新项目上马流程1、地区公司申请购买新项目时，须填写购买新项目考核计划表，并附新项 目上马评价因素汇总表、 新项目上马标准对比表、 利润测算表、 项 目调研报告（含拿地方案）及项目规划设计条件、红线图等相关资料（二手项目需额外提交二手项目上马审查表）报投资中心审核。2、投资中心对地区

3、公司上报的新项目，按当阶段新项目上马标准进行审核。不符合要求的，将处理意见退回地区公司；符合要求的，报直管副总裁审批后，再报董事局主席审批是否同意调研。3、经董事局主席审批同意调研的新项目、在出让项目日报表中批示参与竞买的项目、新项目专题会议确定为五星的项目，由投资中心和营销中心在接到董事局主席批示后 72 小时内，分别进行市场调研，形成独立调研报告，并附本条第 1 款中相关资料，报董事局主席审批。4、董事局主席批准同意上马的新项目，由投资中心在接到董事局主席批示后 24 小时内，负责通知地区公司、营销中心、资金中心及建筑设计院主要负责人。投资中心在接到董事局主席批示后 24 小时内，组织地区

4、公司、营销中心、建筑设计院召开新项目定位专题会议。建筑设计院须在会后 3 日内完成拿地规划方案，并报董事局主席审批。35、新项目取得后，投 资中心负责将地区公司填报的购买新项目考核计划表转管理及监察中心、营销中心进行考核。第五条 地区公司投资部负责每日搜集筛选本地区公司所辖区域内的土地出让信息，并注明有无意向参加竞买及其他特殊情况后，于每个工作日 12:00 前报投资中心审核汇总 后，报董事局主席阅。 第六条 如集团以召开新项目专题会议的形式集中筛选房地产新项目的，各地区公司投资部须按投资中心规定的时间及要求上报相关资料，否 则不予上会。集团新项目专题会议确定为五星项目的，地区公司投资部负责重

5、点跟进，并将 进展情况于每周五 12:00 前报 投资中心审核汇总后，报董事局主席阅。地区公司投资部未经批准不得放弃跟进五星项目。地区公司拟不再跟进的五星项目，需经地区公司董事长（或主持工作一把手）签字确认后，于当周周五 12:00 前报投资中心。第七条 在 已有房地产项目周边拓地的，地区公司投资部须上报拓地申请，并附项目调研报告（含拓地方案）、 利润测算表，经投资中心、管理及监察中心、营销中心共同研究并签署意见，报投资中心直管副总裁审批后，再报董事局主席审批。经董事局主席审批同意后，方可进行拓地。第八条 经董事局主席批示参加竞买的新项目（含拓地项目），地区公司须在报名截止 7 日前，上报竞买

6、请示报告、竞买保证金的申请使用资金审批表、出让文件、 利润测算表等资料。对已批同意竞买的新项目，如地区公司拟放弃参加竞买的，地区公司投资部须将地区公司董事长（或主持工作一把手)签字的情况说明报董事局主席审批。第三章 土地合同的立项及审批第九条 本办法所指的土地合同包括：（一） 土 地 购 买 合 同 1、土地使用权成交确认书；2、国有建设用地使用权出让合同；3、一级土地整理合同；4、项目投资合作意向书、框架协议等；5、土地合作开发协议；46、为取得土地使用权而签订的股权转让协议；7、土地使用权转让协议。（二）土地购 买 合同的履行协议1、征地、拆迁、补偿协议 （含因工程、销售等原因签订的拆迁补

7、偿合同）；2、根据土地合同与政府相关部门签订的代建、回迁工程等合同。3、为履行土地购买合同而签署的补充协议、承诺书、借款协议、解约协议、会 议纪要、备忘录，以及其他 为履行土地购买合同而签订的相关协议等。第十条 土地方面的支出，均须签订书面合同。第十一条 投资中心独立进行拓展、谈判的房地 产新项目，由投资中心负责土地合同的草拟以及立项工作。地区公司投资部负责本公司所有土地合同的草拟以及立项工作。第十二条 集团所有土地合同均由各地区公司投资部填写土地合同审批表，并按以下土地合同审批权限报批：1、一手土地出让合同及其变更合同，经投资中心审核后，报投资中心直管副总裁审批执行。2、二手土地合同（含合同

8、条款变更）金额不超过 50 万元（含 50 万元）的，经地区公司投资部、合同管理部审核后，由地区公司董事长(或主持工作一把手) 审 批；50 万元以上、1000 万元以下（含 1000 万元）的，经投资 中心、 经营 中心审核后， 报投资中心直管副总裁审批执行；1000 万元以上的，再报董事局主席审批。3、与政府签订的房地产项目投资协议，经投资中心审核后，报投资中心直管副总裁审批；如涉及 1000 万元以上款项支付的,须再报董事局主席审批。4、地区公司根据土地合同与政府相关部门签订的代建、回迁工程等合同，由投资中心审核（需第一招投标中心、合同管理中心审核的，转相关部 门出具审核意见），报投资中

9、心直管副总裁审批后，再报董事局主席审批。5、除本条上述 1-4 款外的其他土地合同的审 批权限按本条第 2款规定执行。第四章 土地合同的履行及监督5第十三条 土 地 方 面 款 项 审 批 权 限 ，50 万 元 以 下 （含 50 万 ）的 付款 由 地 区 公 司 董 事 长 (或 主 持 工 作 一 把 手 )审 批 ；50 万 元 以 上 、2000 万 元以 下 的 ，报 投 资 中 心 审 核 后 报 直 管 副 总 裁 审 批 ；2000 万 元 （含 2000 万 元 ）以 上 的 ，经 直 管 副 总 裁 审 批 后 报 董 事 局 主 席 审 批 。第十四条 地区公司须填写

10、申请使用资金审批表，并附经地区公司财务部负责人及主管投资部的领导审批的项目合同履行情况汇总表以及地区公司合同管理部出具的审核意见。如涉及土地购买合同（出让合同除外）的尾款，由投资中心联合合同管理中心、财务中心等相关部门就合同履行情况出具书面意见。涉及因项目开盘或推货需支付的土地方面款项，由投资中心联合营销中心、管理及监察中心出具审核意见。第十五条 各地区公司投资部应及时跟进土地方面款项的支付情况，并在土地方面款项支付后 24 小时内通知投资中心。第十六条 二手土地合同签约后 1 个工作日内，地区公司投资部组织合同管理部、财务部等相关部门进行尽职调查，并在土地合同规定时间的前 2 日完成尽职调查

11、，并形成书面调查报告，参与部门负责人签字后报投资中心、经营中心、财务中心审核、备案。如尽职 调 查 情 况 与 合 同 约 定 存 在 部 分 不 符 ，则 由 地 区 公 司 完 善 后 续手 续 ，土 地 合 同 继 续 履 行 ；如 在 尽 职 调 查 过 程 中 发 现 与 合 同 存 在 严 重 不符 情 况 的 ，须 经 投 资 中 心 直 管 副 总 裁 审 批 同 意 后 ，方 可 继 续 履 行 合 同 。 对较复杂的二手土地合同，由投资中心联合经营中心协助地区公司开展尽职调查。第十七条 土 地 合 同 中 涉 及 资 产 、债 权 、债 务 剥 离 的 ，在 进 行 剥 离

12、的 10 个 工 作 日 前 ，地 区 公 司 投资部须 拟 定 资产 、债 权 、债 务 剥 离 方 案 ，经地区公司财务部负责人及地区公司董事长审核后报投资中心，投资中心组织经营中心及财务中心研讨、审核、批准后执行。资产、债权、 债务剥离完成后 2 个工作日内，地区公司投资部须将剥离结果经地区公司财务部负责人及地区公司董事长审核后报投资中心、经营 中心及财务中心备案。第十八条 土地合同中涉及工商变更登记的，地区公司投资部须将办理工商登记的股东会决议、股权转让协议及公司章程报投资中心审批后执行。第十九条 与土地合同相关的对外函件，须经地区公司董事长审批后，方可发函；如对外函件涉及增加合同款项

13、，按土地合同审批权6限报批后方可执行，如涉及变更合同款项支付节点等增加我司义务的，须报投资中心直管副总裁审批后方可执行。第二十条 地区公司 投 资 部 负 责 土 地 合 同 履 行 ，编 制 土 地 合 同 月度 履 约 台 账 ，并 根 据 履 约 情 况 及 时 更 新 ，于 每 月 25 日 前 报 投 资 中 心 备 案 。第二十一条 土地合同方面款项清收工作，由投资中心制定考核计划，经财务 中心签署意见后，报投资中心直管副总裁审批。第五章 土地合同的维权取证第二十二条 地区公司投资部负责土地合同履约维权取证工作并确保履约证明文件的完整性、合法性、有效性。土地合同履行过程中的每一个节

14、点，均须提取保留书面文件、图片等证据，包括工商变更相关资料及核准通知书、拆迁现场照片、交地确认书、印章、证照、发票等资料的交接清单，外来函件的收发证据等。地区公司须于证据取得后 24 小时报投资中心备案。地区公司投资部须制作证据清单并及时更新，维权取证的证据原件须妥善保管。投资中心负责抽查。第二十三条 在土地合同履行过程中，如合作方出现违约情况的，地区公司投资部须在违约情况发生后 2 小时内进行维权取证，并通知投资中心。在 24 小时内将相关处理结果提交投资中心。第二十四条 投资中心每月抽查不少于 10 个项目的土地合同维权取证情况。一经发现维权取证不到位的，对相关责任人及各级责任领导予以问责

15、、降薪、降 职直至开除处分。由投资中心直管副总裁审批执行。第六章 附 则第二十五条 土地合同的立项部门须在土地合同签署后 1 个工作日内将土地合同原件交监察室或监察分室存档，监察室或监察分室须在收到已签订的土地合同原件后 24 小时内上传档案系统。如因工作需要，需借阅或复印土地合同的，均须按公司规定报批后从监察室或监察分室借阅或复印，并不得转借或私自备份。第二十六条 地区公司投资部需建立房地产投资信息库（包括城市基础数据、城市规划情况、房地产相关政策、法律法规、房地产交易市场信息）、 项目信息档案库（包括在跟进和终止跟进项目信息）及项7目联系人信息库，并及时更新维护。投资中心定期对地区公司房地产投资信息、项目信息档案进行抽查考核。第二十七条 所有接触土地及 项目相关信息的人 员，均须做好保密工作。如相关人员将信息泄露，一经发现将视情节轻重予以问责、降薪、降职 直至开除处分，对公司造成损失或构成犯罪的，依法追究其法律责任。第二十八条 本办法由投资中心负责解释。第二十九条 本办法自公布之日起正式 实施，此前下 发的有关规定与本办法不一致的，按本办法执行。附件：1、购买新项目考核计划表2、新项目上马评价因素汇总表3、二手项目上马审查表4、新项目上马标准对比表5、利润测算表6、关于参加 XX 地块竞买的请示报告7、土地合同审批表8、项目基本情况及合同内容摘要9、项目合同履行情况汇总表