武汉国际空港物流园项目建议书.doc

1、 1武汉国际空港物流园建议书策 划香港物流科技及系统有限公司盛明国际（控股）有限公司2目 录第一章 总 论 .4第一节 项目概述 .4第二节 项目背景 .4第三节 项目开发主体 .51. 香港物流科技及系统有限公司 .52. 盛明国际（控股）有限公司 .6第四节 项目建设优势 .61. 区位优势 .62. 自然气候 .73. 资源优势 .7第二章 项目规划方案 .8第一节 项目目标定位 .8第二节 项目规划定位 .9第三节 商业模式 .10第四节 招商推广 .11第三章 规划与设计 .11第一节 规划原则 .11第二节 规划进程 .12第三节 项目功能和组成 .131. 保税物流 .132.

2、物流金融 .143. 专业物流 .15第四节 工程技术设计 .161. 总平面布置 .162. 建筑方案 .16第五节 仓库设计 .161. 结构形式 .162. 库房层数 .163. 库房净高 .174. 库房面积 .175. 堆货场、停车场及道路设计 .176. 装卸货平台设计 .18第六节 电力供应 .18第七节 设备技 术方案 .18第四章 运营和发展 .20第一节 近 期 .20第二节 中 期 .21第三节 远 期 .21第五章 投资和收入估算 .223第一节 投资估算 .221. BT 工程建设 .232. 园区建设 .243. 进驻企业投资 .25第二节 收入估算 .261. B

3、T 工程 .262. 物业租赁租金： .263. 物业管理费收入 .274. 增值服务收入 .275. 其它收入 .28第六章 经济与社会效益 .29第七章 风险及建议 .30第八章 总 结 .314第一章 总 论第一节 项目概述武汉国际空港物流园是由香港物流科技及系统有限公司和盛明国际（控股）有限公司(香港主板上市編號00231)联合投资和发展的现代化综合性的国际空港物流服务基地项目。项目计划选址位于武汉市东西湖区东北部，临近武汉天河机场。项目占地1,000亩，总建筑面积约45万平方米，其中综合类仓储设施约25万平方米、冷冻冷藏仓库5万平方米，厂房 10万平方米和其它设施5万平方米。项目总投

4、资（含入驻园区企业的后续追加投资）超过38亿元，建设总周期5年。项目投入使用后将会成为集空运物流集散、国际分拨和配送、国际采购、跨国制造、供应商管理库存（VMI ） 、保税物流、代理报关、电子商贸等功能于一身，以商贸物流为主，工业物流为辅，专业化和综合性兼备的区域经济中心和重要的物流节点，并成为中国中部地区重要的现代化综合性的国际空港物流服务基地。第二节 项目背景2011年是全面实施“十二五”规划的第一年，武汉获批建设东湖国家自主创新示范区、开展“两型社会”建设综合配套改革试验，国务院明确将武汉定位为“我国中部地区的中心城市” ，标志着武汉的发展上升为国家战略。武汉被授予“国家创新型试点城市”

5、 ，着力打造全国重要的先进制造业中心、现代服务业中心和综合性高技术产业基地、全国性综合交通枢纽基地，加快建设全国“两型社会”综合配套改革试验区和国家自主创新示范区，巩固提升中部地5区中心城市地位和作用，努力建设国家中心城市，全面完成小康社会建设的目标任务，为把武汉建成现代化国际性城市奠定坚实基础。因此，对武汉及华中地区的物流业及仓储基地的发展及为重要。物流经济发展规律告诉我们，物流的形成从来都不是孤立的，繁荣的物流背后都有强大的区域经济做后盾，现代服务业的发展是离不开物流行业的基础发展的，物流行业实质上在中国城市化的进程中起着必不可少的支撑作用，越来越影响着广大人民群众的生活方式和生活质量。武

6、汉地处华中腹地，常住人口近千万，素有“九省通衢”之美誉，长江水道、京珠高速公路、沪蓉高速公路、京广铁路、武广高铁在此交汇，是中国内地最大的交通枢纽。天河机场直达日本福冈、泰国曼谷和香港等国际及地区航线，使武汉成为我国内陆最大的水陆空综合交通枢纽和通海港口城市。武汉是中国15个副省级城市之一，也是中部六省唯一的副省级城市，长江中下游特大城市，中国中部地区（华中）的最大都市和中心城市（中国六大中心城市之一） 。第三节 项目开发主体1. 香港物流科技及系统有限公司香港物流科技及系统有限公司是已有二十年物流相关产业经验的香港威裕环球集团下属专业从事第四方物流的平台。2009-2010年中国民营物流百杰

7、企业。总部设在香港，业务发展已覆盖长三角、珠三角和华北地区；运用国际先进的物流理念成功打造了香港空港物流园、广州富力国际空港综合物流园区、广东省东莞市虎门港物流项目等一系列现代概念的国际领先的物流项目。62. 盛明国际（控股）有限公司盛明国际（控股）有限公司（香港主板上市編號00231 ） ，是香港15 家综合类上市公司之一。主要业务为城市基础设施 BT、商业物业开发租赁、商贸和农业开发；是我国改革开放后较早从事 BT 业务，商业物业投资并长期拥有，经营珠海、上海、哈尔滨、重庆等地多项优质商业资产的著名上市控股集团。其集团资产规模120亿，集团未来发展方向将逐渐从房地产领域转型过渡到物流、冷链

8、、农产品供应链和医疗事业。第四节 项目建设优势1. 区位优势近年来，项目所在的东西湖区交通路网建设以前所未有的速度突飞猛进。107国道东西湖段、金山公路、荷沙公路等一批连通区内外的交通干线改造完毕，吴新干线、湖陈线、柏银公路、东柏路等区内公路先后建成，全区12个场镇的区间公路全部贯通， 2004年率先在全市远城区中实现“村村通硬化路” 。四通八达的交通路网，将曾经的 500平方公里湖泽荒野，转化为现代化的“半小时经济圈” 。2009年，东西湖区又投资3.28 亿元，启动慈天公路一期、新径公路、高桥二路等5 个重大交通工程，总里程达 26.68公里。2010年，该区将全面启动惠安大道连接三环线、

9、107国道改扩建、马池路联通桥至府河堤段、慈天公路二期外环线至天河机场等7大重点工程。这些工程将于2012 年陆续完工，届时，慈天公路、马池路、惠安大道将成为东西湖连结主城区的快速路，尤其是为进出武汉7三环、外环及天河机场提供了免费、便捷的通道，成为拉动全区经济新一轮腾飞的黄金线。全区已形成了水、陆、空、铁“蛛网”式立体交通网络。对于发展陆水联运、陆空联运及铁海联运等多式联运极为有利。交通网络的“高速化” ，把东西湖带入了经济发展“金圈时代” 。著名经济学家、原经济日报总编辑艾丰实地考察后指出，东西湖凭借独特的区位优势和完善的交通路网，不但可以接受武汉市的市场和产业辐射，而且可以辐射“8+1”

10、城市圈，发展“金圈经济” ， 成为武汉西部的辐射枢纽。2. 自然气候武汉市属亚热带湿润季风气候，雨量充沛、日照充足，四季分明。总体气候环境良好，近几年30年来，年均降雨量1269毫米，且多集中在6-8月。年均气温15.8-17.5，年无霜期一般为211天-272 天，年日照总时数1810小时-2100小时。3. 资源优势武钢形成5,000万吨钢综合生产能力，阳逻建成国内最大的钢材深加工基地。建设东风渝安微型轿车、东风自主品牌轿车等8大项目，以及东风本田汽车发动机等39项投资过亿的汽车零部件类重大项目。消费类电子：促进冠捷显示科技福清生产基地迁移武汉；支持709所和名幸电子的 PCB 印制电路板

11、；支持台湾大同集团设立 TFTLCD 生产厂。桥梁与钢结构：推进中铁武桥重工搬迁项目；支持武汉中铁工程机械厂入驻白沙洲工业园。以中芯国际12英寸芯片制造项目为核心，推进武汉昊昱微电子合作集成电路设计、武汉集成电路设计中心8的 RFTD 芯片设计；推动元茂科技 LED 项目。随着富士康生产线内迁，富士康武汉园区产能逐步扩大。上年共生产数码相机431.94万台，电脑组件1947.86万台（套） ，电脑整机178.12万台。富士康原设在深圳和烟台的台式电脑生产线将全部迁来武汉，3-5年内富士康武汉园区的台式电脑年产量将达到6000万台，占全球台式电脑年产量的一半。富士康在武汉园区代工的电脑品牌包括戴

12、尔、联想等全球市场占有率前4名的品牌。富士康武汉园区全部建成后，可容纳 10万人就业，年产值上千亿元。除台式电脑，富士康武汉园区还可年产3000万部数码相机、1000万台液晶显示屏以及大量游戏机。第二章 项目规划方案第一节 项目目标定位项目将建设成为基础设施一流、功能配套完善、能够形成集聚效益、产业特色突出的现代化、国际化物流中心，为优秀物流服务商、制造企业、商贸流通企业、项目运营商提供设施完备、结构合理的公共物流服务平台。 项目将构建有专业特色的多个功能平台，并运用合资、合营等多种合作开发模式及信息平台、电子商务、EDI 数据交换等技术手段，整合社会资源，打造一体化、全方位的物流服务平台及统

13、一的品牌形象。项目将按高起点规划建设，建立创新业态及商业模式，引进与开发高端物流服务，力争打造成为武汉市新的投资亮点，将成为湖北省第一个物流产业聚9集区示范性投资项目。该物流产业区将吸引世界级的物流企业进驻，以辐射中国中部地区物流为基础，尽快开通联系全球的物流平台，从而为国际知名制造业企业投资和建立生产基地创造有利条件，促进地区经济发展和产业升级。 第二节 项目规划定位结合项目宏观政策、周边产业形式以及区位条件，在通过调研分析，本项初步概念规划目标为：1. 结合市政府发展规划，利用物流产业聚集区综合配套优势，发展生产、流通型物流市场；2. 利用区位优势，发展航空货运交易市场；3. 以周边经开区

14、、物流产业聚集区为依托，发展工业物流，服务大型制造企业的生产配送物流、VMI 物流市场；4. 依托货运场站的庞大消费市场和周边城市的辐射能力，发展城市配送和区域（城际）配送物流市场。 5. 依托航空资源，发展航空物流。本项目将实施“一次规划、分期建设”的策略。项目总投资（含入驻园区企业的后续追加投资）超过38亿元（48亿港币） ，拟分三期期滚动开发，一期建设300 亩，开发从2011 年至2013 年，将建设部分专业国际物流平台、保税仓库、普通仓库、空港货运基地、部分（集装箱及散货）堆场、综合服务大楼、停车场及相关生活商業辅助设施；二期建设400亩开发从2014年至2016年，引进知名国际空运

15、物流品牌，搭建国际运输航线，大力发展电子企业 VMI 服务及 JIT 物10流服务；三期建设300亩开发从2016年至2018年重点建设国际会展中心、扩建普通仓库、期货交割仓、融通仓、冷库、海关监管仓库、商务办公区、监管堆场等。第三节 商业模式项目初期为构建拥有现代化、高水平管理体系和信息技术网络系统的物流服务平台，保障投资主体、政府要求的总体规划得以实现，采取自行投资模式为主，与政府合作为辅（BT 模式） ，并引进龙头合作伙伴，吸引国际知名制造业企业投资和建立生产基地，带动整体发展。这段期间主要收入来源是店铺、仓库、堆场、停车场租金。此外，商业配套设施租金、各种增值服务费、信息服务、物业管理

16、和办公楼租金也是重要收入。 物业、固定资产投资收益：主要体现在物流中心开发的物业租售；专业市场、仓库、停车场、堆场、办公楼、商业配套等设施租金收入；物流设备、搬运传输系统带来的物流设备租金收入。 配套服务收益：主要有各种公共配套服务、外包服务、增值服务和信息服务等收入； 土地增值收益：主要是土地在出租、转让、以土地合资/合营、公司或项目融资过程中土地增值所带来的收益； 其他收益：如政策性扶持、政府补贴；相关非经营性收入等。项目中、远期开发仍以自行投资为主，但加强与其他投资方合作为辅。后期在市场培养到一定的氛围及各业务板块有了相对成熟的运营模式后，为壮大中心规模及加快中心发展速度和取得项目的成功发展，建议与其他投资方合作。