1、第五章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 第二节 市场法在房地产评估中的应用 第三节 成本法在房地产评估中的应用 第四节 收益法在房地产评估中的应用 第五节 房地产评估的其他方法第一节 房地产评估概述 一、房地产的概念 土地、建筑物和其他地上定着物及其权属的总称。 房地产实体： 土地、建筑物和房地第一节 房地产评估概述 一、房地产的概念 土地、建筑物和其他地上定着物及其权属的总称。 （一）土地 1.土地概念：地球表层的陆地部分 对于房地产估价来说，土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。 地球表面、地上空间和地下空间 一宗土地拥有的空间范围要受到土地权利的设立和行使、房地产相邻关系、
2、土地使用管制等的限制。第一节 房地产评估概述 一、房地产的概念 （一）土地 2.土地的特征： 自然特征： 土地位置的固定性 土地资源的不可再生性 土地效用的持久性 土地效用的差异性第一节 房地产评估概述 一、房地产的概念 （一）土地 2.土地的特征： 经济特征： 土地供给的稀缺性 土地产权的可垄断性 土地用途的多样性：工业用地、商业用地、住宅用地、交通用地、农业用地等 保值增值性第一节 房地产评估概述 一、房地产的概念 （一）土地 3.土地的权利 1）土地权利包括所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权等。 2）我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，国有土地所有权不能进入房地产市场流
3、转，国有土地使用权可以转让。地价一般是指土地使用权的价格。第一节 房地产评估概述 一、房地产的概念 （一）土地 3.土地的权利u土地使用权的 出让 指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。u土地使用权的最高年限u居住 用地 70 年； 工业 用地 50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年； 商业 、旅游、娱乐用地 40 年；综合或者其他用地 50 年第一节 房地产评估概述 一、房地产的概念 （一）土地 3.土地的权利u土地使用权的 转让 指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 土地使用者通
4、过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限 。u土地使用权 出租 指土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，并向承租人收取租金的行为和权力。第一节 房地产评估概述 一、房地产的概念 （一）土地 3.土地的权利u土地抵押权 指债权人对债务人或者第三方不转移占有而供担保的地产，在债务人不履行债务时，就该地产的变价款优先受偿的权利。u典权 指支付典价占有他人地产而获得土地使用和收益的权利。u地役权 又称邻地利用权，指土地使用人为使用其土地的方便与利益而利用他人土地的权利，如在他人的土地上行走通行。第一节 房地产评估概述 一、房地产的概念 （一）土地 3.土地的权利u注：土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期未获批准的，由原土地登记机关注销土地登记，土地使用权由国家无偿收回。 （二）建筑物 1.概念：附着于地上或地下由人工建造的定着物，包括 房屋和构筑物 两大类。
