1、有关土地综合整治的项目开发管理研究【摘要】土地综合整治的项目开发管理是一种有计划的政府行为，它关系到城市土地利用的有效实施，本文对其内容与特征、有效性保障、公众参与、技术分析和最终实施进行分析与研究，并结合国外的经验与案例，探寻土地综合整治项目开发管理的整个实施过程，为今后相关实践积累经验。 【关键词】土地综合整治；项目开发管理；公众参与；技术分析 土地综合整治项目开发管理的增长引导策略的表现形式可以是开发管理规划或土地使用规划的组成部分，也可以是集中于较短期限的单独的项目开发管理计划。为了达到较为理想的协调发展效果，项目开发管理规划应当与土地使用规划同期编制，并作为土地使用规划的组成部分。如
2、加州戴维斯市 2001 年的总体规划就包括了土地使用和增长管理的专门章节，将永续城市的愿景、配套的增长管理目标与政策联系起来。然而，一个城镇也可以指定独立于土地使用规划的开发管理规划，对规划策略进行扩展或修正以应对经济或是增长面临的新问题，或者是采用新的管理工具。无论是哪一种情况，开发管理规划中所提出的调节、支出以及其他工具都必须根据每年度更新的行政管理计划进行协调。 1 项目开发管理内容与特征 土地综合整治的项目开发管理规划不只是对一般项目管理政策的讨论，更是对如何应用规划工具的解释说明，它主要涉及到：规划图、规划实施策略和配套的管理工具，这些内容必须与地方情况相适应，并且能够得到当地的支持
3、。一个好的土地综合整治项目的开发管理规划和计划应当可以清楚地表明，它提出的策略和措施如何才能实现可持续发展，如何才能达到精明增长，如何才行做到宜居性。因此，项目的开发管理应当确定未来哪些地区将鼓励开发，并得到基础设施和控制标准的支持，又有哪些地区将会被用于自然保护，公共开放的空间将会被征用，允许进行开发权的转移，从而实现人与自然和谐，保护生态环境。 开发管理策略的主要特征一般都会在城乡规划中得以阐述，而实施措施的内容、细节一般见于条例、政策、改善计划等文件。比如说，蒙哥马利县的开发管理工具涉及到：总体规划、区域规划、公共设施保障规定、年度增长政策、开发权转移程序；土地供应的监测工具涉及到：管线
4、工程计算机文件，已经批准的土地细分、建筑许可、地块以及开发权的转移等。 2 项目开发管理有效性保障 为了增加土地综合整治的项目开发管理实施的有效性，管理必须能够对开发者的行为和开发项目本身产生足够影响。从行为角度上来讲，这意味着鼓励开发商在与土地使用规划保持一致的基础上，于特定的区位获得土地然后实施开发；另外，还意味着鼓励公共部门的参与者在进行基础设施和其他公共投资决策时遵循规划政策。从开发项目的角度来看，规划不仅仅要管理宏观层面的开发特征，包括开发量、类型、区位、速度、时序，还要管理微观层面的开发特征，包括城市设计、公共空间、通道、中心、街道、路径等。这些都需要借助规划方案、激励政策、公共投
5、资这 3 项管理工具的运用。 为了达到管理开发的目的，城乡可以选择基于土地用途的区划准则和基于形态的设计准则，或者将两种类型的准则相结合。在国外的历史经验上，标准的选择是采取传统的欧几里得区划法和土地细分条例，有时集成一部开发条例中。另外一种新近出现的选择则是“形态准则” ，有时也被称为精明准则、设计准则、传统邻里开发准则。第三种选择是采用复合型条例，这种条例综合了区域规划和形态准则的特征，也被称为“并行准则”或“现代联合开发准则” 。 3 项目开发管理参与过程 在土地综合整治中，有效的项目开发管理依赖于城乡的理解和支持，依赖于通过有计划的参与过程来实现规划师和利益相关者之间的相互沟通。首要的
6、任务涉及到通过特别工作组、讨论会、调查、网络等方式就关键性的增长问题展开论坛和讨论，通过专家研讨、情景预测、愿景设计、电子投票等途径对可能出现的结果进行预测。这些任务之间往往是相互关联的，比如在弗罗里达州科利尔县的城镇特色风貌规划编制过程中，一个由不同利益相关者组成的“遴选委员会”与规划人员、咨询机构一同工作。举办设计专家研讨会以吸引公众参与， “城镇形象调查”中的幻灯片调查吸引了超过 300 人的参与，推动了土地综合整治细节的讨论。 研讨的目的是为了对城镇开发管理方案的现状进行交流与讨论，其目标在于通过技术分析提取有效议题和智能信息，接收城乡反馈意见并作出回应。这个过程一般是举办城镇社区研讨
7、会，参与者进行讨论并得到对方的回应。比如说，人口与经济分析得出的增长率和变化速度可能比实际情况要高，现行的开发管理程序还不能够完全应对此类变化。与此同时，促进利益相关者理解这些研究发现及其影响，赢得他们对新管理策略的支持是十分必要的，诸如在线调查等网络工具可以作为面对面讨论的补充和提升。除此之外，鼓励公众思考代替性的开发管理方法以更好地解决未来需求也是非常必要的。运用情景模式来分析不同的未来情况更是如此，比如 1996 年北卡罗来纳州凯里市的土地使用规划采用现有发展模式情景、紧凑发展模式情景、修正紧凑发展模式情景来计算在饱和开发情况下未来土地需求和人口规模。 4 项目开发管理技术分析 进行扎实的技术分析是编制有效的开发管理规划的基础，它的主要任务涵盖：对现行或者实际的开发管理决策体系进行评价；探索新的方法，以影响在开发过程中主要参与者的行为与理想的方向趋于一致；定制可行的开发管理策略“工具箱” ；对替代性策略的影响进行评测。 4.1 现行系统评估 为了评判现行的规划是否促进了精明增长，一套最佳实践的方法是采用精明增长检查，评价各种因素的累积效果，诊断现行开发管理体系中的问题地区。评估包括对现行政策、规划、条例和程序进行整理与分析，对增长管理决策中的重要参与者进行访谈。评估的结果将反馈给规划人员及其他相关人士，并接受他们的检查，以确保结果的可靠性。 4.2 关键参与者行为分析
