房产开发企业成本控制.doc

1、房产开发企业成本控制【摘 要】成本控制是企业永恒的研究主题。房地产开发企业的经济效益也是由产品价格和成本两方向决定。房地产销售受产品特性和市场供求关系影响，销售价格是能在一定范围内寻求最大值，它是有一定限度的，而降低开发成本；节约项目投资，相对来讲就更有文章可做。因此加强房地产开发企业成本控制是目前房地产开发企业亟待解决的问题，下面我就针对房地产开发企业开发成本控制中易出现的问题进行分析，并提出一些解决措施。 【关键词】房地产；开发企业；成本控制；对策 引言：随着房地产企业的快速发展，许多房地产企业片面重视建筑产品的成本控制而忽略市场需要，忽视建筑产品的投入产出比，许多房地产企业的事前成本管理

2、薄弱，成本预测、成本决策缺乏规范性、制度性。成本计划缺乏科学性、严肃性，成本管理存在一定的盲目性1。同时许多房地产企业的成本管理缺乏现代化的管理手段，成本信息不能反映企业成本的真实情况：要么由于成本核算不规范造成成本信息严重扭曲.要么成本信息传递渠道不畅造成成本信息丢失，从而导致成本管理偏离了方向。 一、目前房地产开发企业成本管理中存在的问题 1、企业管理水平低，成本管理团队力量薄弱。 当前我国房地产开发企业，准入门槛偏低，管理混乱。面对地产开发的高利润，各行各业的投资者都奋力挤进这一领域，企业队伍五花八门。搞水产的，搞建材的，修公路的甚至许多个人游资也加入这一行列。房地产企业开发的产品，因其

3、本身的固有特性，生产周期较长，影响因素复杂，再加上许多房地产开发企业不重视成本管理或者不具备高效的管理团队，只是简单根据合同来控制项目的开发成本，对开发产品形成全过程的成本控制却显得力不从心。 2、风险防范意识不强 由于建筑市场材料和设备价格的起伏，以及银行利率调整等因素，这就增加了不确定性成本控制的难度。成本管理的现金流分析大都是估算和预测，企业制定的资金使用计划具有一定的不确定性，经常造成工程的现金流入减少或现金流出增加，影响资金使用率，从而增加企业的资金成本。风险管理经验不足或考虑不充分，使企业的实际成本大大超出计划成本，成本管理开了天窗，甚至失控。 二、房地产开发企业成本控制策略 1、

4、制定相关的法规和制度 房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高2。同时，房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素，在保证成本控制工作质量的前提下，合理地设置组织机构，配备必要的成本核算人员。每一房地产项目应由专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制等主要工作，使成本核算和管理有机地结合起来，形成算为管

5、用、算管结合的有效机制。 2、摆脱合同的困扰，实施动态成本管理 要摆脱合同签署后，合同使用部门各自为战的状态，最好的方法是在原预算总投资目标的成本大类下，以签署的合同为链条，由各部门共同构建成本动态管理系统，使合同信息在各部门获得共享。具体执行时，在合同签署后由办公室输入合同标的等各项信息，工程部定期登记工程进度信息，财务在支付工程款时核对工程进度支付表及输入付款信息3。系统在大类内成本超预算时及时预警，以便业务部门及领导对于超标情况进行及时分析，筹划控制成本的方法。项目部以月为单位对目标成本和实际成本的差异进行深入分析和研究，起到防微杜渐的作用。财务部利用这套系统可以及时掌握工程付款进度信息

6、，准确预测未来资金需求。同时不同项目之间能够有可比性地对项目成本控制进行比较与考核。 3、房地产项目开发期加强成本控制 在项目前期开发的主要正本是项目地块的购置成本，在地价高的地方，前期的选点就很重要。对于项目周边的市场调研如目标客户定位、宏观微观经济形势变化的判断、产品品质以及人性化产品设计等等，其结果可以在一定程度上对于意向目标地块的合理性价比提供建设性参考，避免投资决策的失误，人为提高项目运营成本。具体做法是通过公司内部的市场策划部进行横向、纵向对比分析，必要时借助专业市场策划知名机构进行把关，将行动计划分析到位。 4、加强施工阶段工程造价的控制 对施工这个阶段的工程造价的控制。施工阶段

7、工程造价控制，主要有以下几个方面：一是要做好工程施工招投标，选择报价方面合理、技术能力雄厚的施工企业。二是对现场签证方面的管理，避免建设单位的现场管理人员违规签证。三是强化施工合同和索赔的管理。在施工的过程中，必须做好日常例会及其它重大问题等会议记录，为避免索赔提供依据，在处理索赔时应认真研究合同中每一条款的内容，分清双方的风险和责任。 5、加强工程竣工阶段工程造价控制 工程竣工结算是核定工程造价的最终依据，是控制工程成本的最后一关。只有按合同要求完成全部工程并验收合格才能竣工结算，因此，应该核对合同条款，并按合同规定的结算方法、计价定额、取费标准、主要材料价格和优惠条款等，对工程竣工结算进行

8、审核。此外，竣工结算的工程量应依据竣工图、设计变更单和现场签证等进行核算，并按合同约定的计算规则计算工程量。 6、加强对成本的归集、分配与转结。 一项大型综合性小区开发成本的归结显得十分复杂，成本核算对象比较细化，很多成本费用不可能直接归集到各个成本核算对象，就需要采用一定方法和程序进行分配，再间接地归集到各个成本核算对象。直接归集的成本费用主要是建筑安装工程费用，其他成本费用则需要按期进行分配，而对于间接分配的费用需要在日常归集时按各自成本项目的细目分别归集核算，然后按各个成本对象和对应成本项目进行分配4。例如：大型综合性房地产项目的成本核算对象直接归集项目的建筑安装工程费用；土地征用及拆迁

9、补偿费日常发生的成本费用可不按成本对象直接分配，而在此成本明细科目中分细目归集，每月末按各成本对象的实际占地面积计算比例分摊当期所发生的费用，在分配时无需按细目分摊，若成本管理需要可以再按细目结构还原。前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用中的现场管理性费用则按各成本对象的建筑面积计算比例分摊。 参考文献： 1崔德全.论成本控制在房地产开发项目成本管理中的地位及作用J.中小企业管理与科技（上旬刊） ，2011（07）：45 2聂校平.房地产企业财务成本管理及控制问题的若干研究J.安徽建筑，2012（06）：140-142. 3佳利.浅谈房地产开发企业如何做好项目的管理与成本控制J.现代经济信息，2012（11）：93-95. 4尚亚文，赵海东.谈房建单位房地产建设中的成本控制J.中小企业管理与科技（下旬刊） ，2010（05）：23-24.