浅谈《物权法》对土地登记制度的影响.doc

1、浅谈物权法对土地登记制度的影响摘要研究目的：研究在未实行不动产统一登记期间，土地登记工作如何能够满足物权法对不动产登记的要求。研究方法：将物权法涉及土地登记的规定与现行土地登记政策或法律进行比较，结合土地登记工作实践，研究物权法中不动产登记相关条款。分析在不动产未实行统一登记情况下， 物权法的实施对土地登记工作的影响。研究结果：提出了探索以省或区市为属地的土地登记管辖制度、扩大土地登记自我举证范围、建立健全土地登记承办机构等过渡期土地登记的工作建议和思路。 关键词物权法 ；地籍；土地登记；影响分析 中图分类号F123文献标识码A文章编号1005-6432（2013）28-0081-02 1物权

2、法的实施对土地登记制度的影响 11 土地登记将实行自我举证制度 物权法第 11 条规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。 ”即物权法实施后申请登记的土地权利人不但要提供权属证明，还要提供宗地图件以及反映宗地界线情况等图件。对照目前的土地登记规则 ，申请土地登记，当事人只要提供权属证明材料即可，对土地的界址、面积等材料的取得主要以登记机构进行实地地籍调查的结果为准。但是， 物权法在第 11条又规定， “申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看” 。因此对申请人提供的申请材料并不是直接认可，一般还

3、必须到实地进行调查。特别是土地权利的登记，涉及土地界址的情况很多，未经核实单靠申请人提交的界址材料就登记的话，很容易引发界线纠纷。此外，相邻宗地的权利人不给土地登记申请人指界的情况时有发生，申请人要提交完整的界址资料是很困难的。实行自我举证是必要的，但不能绝对化。特别是在中国信用体系不健全、做假现象普遍发生的情况下，仅依靠申请人自我举证就给予登记，登记机构将承担巨大的风险，不动产相关权利人的权益也可能难以得到有效保障。 12 土地登记将实行属地管辖制度 物权法第 10 条规定， “不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理” 。 中华人民共和国土地管理法第 11 条规定， “农民集体所有的土地，

4、由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定” 。因此，现行的土地登记是分级管辖制度。部分省还专门规定了中央和省属单位用地由省级人民政府登记。一些设区市规定，城区土地和单位用地由市人民政府登记，农村集体土地由区级人民政府登记等。这对土地登记资料的完整性和统一性产生了不利的影响。因此，对不动产实行属地登记管辖是十分必要的。属地登记由哪一级登记机构办理， 物权法

5、中没有明确规定。对中央一级来说，省级以下即可认为是属地。也有人认为土地登记管辖应由市级或者县级管辖。 13 土地登记簿的法律地位更加明确 物权法第 16 条规定， “不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理” 。第 17 条规定， “不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准” 。第 14 条规定， “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力” 。这意味着土地登记申请经批准后，未将登记情况记载于土地登记

6、簿的将不产生登记效力。现行的土地登记规则对土地登记簿也有相同或类似的规定，如土地登记规则第 65 条规定， “土地登记卡是土地登记的主件，也是土地使用权、所有权和他项权利的法律依据” 。但是，在实际工作中大部分地方没有很好地执行，造成了重登或漏登等一系列问题。因此，土地登记部门从现在起就应当更加严格依照土地登记规则的要求，建立土地登记簿。在物权法实施后，在土地登记簿上记载土地权利的变更情况将成为土地登记的必经程序之一，如果未履行该项程序，其登记结果将可能被认定为不合法。 2 土地登记中贯彻物权法的建议 物权法的实施对土地登记规范产生了重要的影响，特别是在现行土地和地上附着物分离登记的情况下，对

7、土地登记提出了新的更高要求。 21 积极推进不动产统一登记 物权法确定了不动产登记制度的方向，从法律角度讲，该法实施后就应当实行不动产的统一登记。任何涉及不动产登记的机构都应当积极推进此项工作的开展。不动产的统一登记，一方面将十分有利于保护不动产相关权利人的合法权益，另一方面将节省大量的社会资源。例如，假设建立以土地登记为基础的不动产登记制度，对一宗土地只有一个使用者的，只要登记土地权利即可。对房地产开发小区内业主只要登记其房屋所有权，对小区使用土地范围只要登记机构一次统一登记备案即可。上文提到的小区土地使用权分摊等问题也就迎刃而解。 22 扩大土地登记自我举证范围 物权法确立了不动产登记自我

8、举证制度，不动产登记申请人有提供申请登记事项的权属证明和不动产界址面积情况的义务。在当前的土地登记体制下，不动产界址面积等情况以登记机关下属的承办机构进行地籍调查取得。从土地登记的角度看，土地权利人的自我举证资料主要包括土地权属证明文件和土地界线的合法性证明文件。土地权属证明文件应明确由土地登记申请人负责提交并对其真实性负责，而土地界址面积的认定，可以采取由登记机构的地籍调查逐步向有土地登记代理资质的中介机构负责收集过渡。在理顺土地登记机构后，再全面转由土地登记代理机构开展上述工作。 23 制定过渡时期的土地登记收费办法 物权法规定了不动产登记按宗收费的制度。原土地登记以面积或价值来收取费用的

9、办法面临改革，但从目前看，时机还不成熟。首先，不动产统一登记制度还没有建立，有关的配套法规均未出台，对不动产也没有明确和具体的界定。其次，如果现在实施按宗收费，大部分从事土地登记的机构将面临经费问题而无法开展正常的工作。现有的房屋登记机构同样也会出现类似的问题。因此，建议在不动产登记制度未建立前，维持现有的土地登记收费办法，逐步向不动产的统一登记制度平稳过渡。 24物权法规定了不动产登记按宗收费的制度 原土地登记以面积或价值来收取费用的办法面临改革，但从目前看，时机还不成熟。首先，不动产统一登记制度还没有建立，有关的配套法规均未出台，对不动产也没有明确和具体的界定。其次，如果现在实施按宗收费，

10、大部分从事土地登记的机构将面临经费问题而无法开展正常的工作。现有的房屋登记机构同样也会出现类似的问题。因此，建议在不动产登记制度未建立前，维持现有的土地登记收费办法，逐步向不动产的统一登记制度平稳过渡。 总之，笔者认为我们必须从根本上提高认识，理顺其管理体制，明细审批程序，提供便捷服务，为土地市场的健康繁荣提供保障。 参考文献： 1姚红中华人民共和国物权法精解M.北京：人民出版社，2007：15-39，179，281-283. 2樊志全土地登记理论与方法M.北京：中国农业出版社，2003：9-18，154-161. 3樊志全地籍调查M.北京：中国农业出版社，2005：103-104. 4邢琳我国农村土地承包经营权登记的物权效力问题初探J.中国市场，2009（13）.