《物权法》74条法条评析.doc

1、物权法74 条法条评析物权法74 条专门规定了有关停车位、车库的权属问题,明确了小区车位及车库的集中归属层次和效力,最主要的目的是减少争议、平息纠纷。 据法条内容可知，立法者关于小区车位、车库的归属与利用有以下基本立场：一是区分了车库与地面停车场，并规定了不同的归属原则。二是关于小区车库的归属采当事人约定原则，地面停车场直接归业主共有。三是对小区内停车位、车库的出售或出租施加了必要的限制，即应当首先满足业主的需要。 一、 物权法74 条的得与失 1、物权法第 74 条之得 首先， 物权法区分了小区内车库与地面停车场，并采纳了不同的产权归属原则。车库是具有四周封闭的空间，有建筑物的特征；车库的开

2、发成本相对较高，而且其建造成本不一定分摊到整个小区的建造成本中；地面停车场的开发几乎不需要成本，其占用的土地的使用费已经分摊在小区建造的整体成本中。所以在产权归属问题上法律自然应当区别对待。 其次， 物权法将小区内车库归属交由当事人约定并列举了约定方式:出售、出租或者附赠等方式。这实际上是遵循了市场调节原则。开发商建设了车库，所以获得主动地位，以决定是否要保留车库所有权。 第三， 物权法将占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，直接归属业主共有。业主向物业管理公司缴纳的费用是停车保管服务费，物业管理公司应维护停车场内车辆停放秩序，因看管不善造成停放车辆丢失或者损坏的，应依法或协议承担

3、相应的赔偿责任。 第四， 物权法第 74 条第 1 款规定了用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，实际是对小区内车位、车库的出售或出租施加了必要的限制，体现了法律对市场调节的适当干预。 2、 物权法第 74 条之失 物权法第 74 条能够在一定程度上解决现实生活中的纠纷，因而具有重大实践意义，但是同时也有失误或是遗漏。 首先， 物权法第 74 条第 1 款虽然规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要，但这一规定太过粗糙与原则，容易产生歧义，也缺乏可操作性，会给司法实践中当事人以及法官如何理解带来一定的困惑。 其次， 物权法第 74 条第 2 款虽然将小区内车库归属交由当事人约

4、定，但是没有规定约定不明或没有约定情况下的归属。房地产开发商、物业管理公司和商品房住宅小区业主在停车位的买卖、使用、收费等问题上，产生了一系列待解决的问题。 二、实践中我国的小区停车位常见的主要表现形式有六种 第一种为地面停车位,是指开发商在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施,无任何构筑物,可供多人使用,具有开放性的特点。由于是直接设置在房屋单元所有人按份共同拥有使用权的地表上,其使用权显然属于全体小区业主共同所有。 第二种是地下停车位,是利用小区地下空间而建造的停车位,内部设有若干个划线编号且没有墙壁隔离的停车位,是对地下空间资源的充分利用,并且能够在空间上独立的存在,将全部转并归属于小

5、区全体业主共有。 第三种为楼房首层架空停车位,是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。其归属权实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权,应由该幢楼房的全体房屋单元所有人共同所有。 这三种是我们通常所说的区分建筑物之停车位。 第四种为临时停车位,是法律强制规定开发商按一定比例配建的停车位,是供来访客人或区分所有权人临时使用的车位。由于其公共性和临时性的特点及其功能所在，应当属于全体所有人共有。 第五种形式是地面上的独立车库,其与高层建筑并不相连,故具有结构和利用上的独立性。这是建筑物的所有形态为单独所有。土地使用权是归属于房地产开发商的，由政府与房地产开发商订立土地使用权出让合

6、同 ，从而使房地产开发商取得停车位所覆盖土地的土地使用权。同时在政府发出的建设工程规划许可证等法律文件中，均明确规定多层经营性停车位的土地使用权面积，该类停车位建筑物(面积)是计算建筑容率的。这种房地产开发商投资兴建的经营性停车位其产权无疑应归属于房地产权证持有者所有。 第六种形式是利用人防工程改造的地下车位车库。首先，依据建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行） 第 9 条规定，小区业主根本不可能对这种利用人防工程的改造的地下停车位的面积进行分摊，所以不可能所有。其次，根据我国人民防空法第 5 条第 2款规定，该条规定并不能作为确定人民防空工程归属的依据，再次，这样考虑是出于社

7、会公共利益的需要，这部分空间归国家所有，战时利用也就顺理成章。最后，多部门又明确规定人防工程属于“国有资产“，所有权并不属于投资人。 三、小区停车位归属的理论与争议 目前学理上主要有以下几种观点： 第一种为开发商所有。持该观点的学者认为，小区停车位、车库是可以与其上面楼层分开而成为单独所有权的客体，也可以作为独立的财产并成为单独的交易客体。还有学者认为，停车场、车库和房屋一样都是由开发商投资建造，按照“谁投资，谁受益“的原则，开发商应当享有最初的所有权。 第二种为业主共有。持该观点的学者认为，从功能上看，车位、车库是为了辅助业主实现生活居住的功能。亦有学者认为，按照“房随地，地随房“原则，业主

8、在购买房屋的同时，亦同时购买了房屋及整个小区所占用的土地使用权，无论停车场还是车库，都依附于土地之上，应当随着土地使用权的转移而一并移转给业主。但这一观点也有自己的缺陷，对没有车的业主来说显得不公平。如果法律规定小区车库归全体业主共有，那么开发商势必会将车库的开发成本以及可预见的利益分摊到购房价格中，结果导致房价升高，没有汽车的业主却要“无辜“地承担这部分代价。 第三种为以是否计入公摊面积决定。持该观点学者认为，不能笼统地把小区的车库、车位归开发商所有或归业主共同所有，应当根据小区车库、车位的面积是否分摊到房屋的建筑面积当中来决定，如果分摊到房屋的建筑面积当中则归业主共同所有，否则归开发商所有

9、。其立论在于可以体现公平则。该观点从体现公平的角度而言说服力较强，但是公摊面积的问题涉及专业性很强的建筑方面的技术知识，一般的业主难以清晰该问题，其可行性遭到怀疑 第四种为依当事人约定确定归属。该观点体现了私法自治的理念，但是因为开发商和业主之间地位的不平等，因而实际上是由开发商单方说了算。 有学者认为要确定停车位的归属问题，究其根本还得从停车位的性质人手，若停车位属于专有部分，则房地产开发商可以将其单独出售相应的也可以进行不动产物权登记；如果停车位属于共有部分，停车位应为住宅小区全体业主共同所有。 四、国外和我国台湾地区的理论 1、德国。德国将土地与建筑物视为一体成立一个所有权，因此在建筑物

10、范围内的土地上建设的停车位均归建筑物区分所有权人共有。该国法律规定，建设单位须在建筑区划内设置足够的停车位，即每房屋单元配置一个停车位。同时，德国是唯一一个对于停车位给予明确立法的国家。 2、法国。法国自 1950 年以后，根据法国都市计划法 ，在新筑建筑物时，建筑者负有于建筑物基地内，为每一住户设计一停车空间的义务。另，区分所有建筑物的居住区域与基地内的停车区域是分别的不动产。因此，住户购得居住区域内的专有部分时，并未同时取得停车位的所有权，必须另行购买。 3、日本。日本现行的建筑物区分所有权法并没有关于停车场问题的规定，直到日本最高法院于昭和 56 年 6 月 18 日以判决的的形式确认地

11、下车库为专有所有权客体。日本最高法院认为，建筑物区分所有权的专有部分必须满足构造上的独立性和利用上的独立性两个要件，而地下车库完全符合上述两个要件，因此，地下车库可以成立独立的所有权。4、美国。美国法律对小区内的车库及停车位所有权的制度设计，遵循两个最基本原则：一是不允许小区业主以外的任何其他人拥有小区内车库及停车位的所有权，二是不允许小区内的车库及停车位作为独立的专有部分单独买卖。 5、我国台湾地区法律关于地下停车位“应视为公共设施，不准登记为个人私有，也不准分割零售“，也是将小区停车位视为共用部分。按是否依法令强制规定为标准，将区分所有建筑物附设的停车位划分为自行停车位、法定停车位及奖励增

12、设停车位三种。自行增设停车位是指开发商在区分所有建筑物内自行增设的符合法律规定的停车位，一般设置于区分建筑物剩余楼地板或法定空地上。法定停车位是指按有关法令强制设置的停车位，其面积由总楼地板面积乘以一定的系数确定。奖励停车位是指主管机关为供公众停车之用，鼓励在建筑物建造时，依法按鼓励系数或一定公式计算，另行增设的停车位。 五，结语 对于 74 条之完善及方便实践，笔者倾向于借鉴美国和我国台湾地区的立法及司法实践。将区分所有建筑物附设的停车位划分为法定停车位、自行停车位及奖励增设停车位三种。对于法定停车位，规划时就明确其属于开发商的义务，并需要确定一定的比例。此类停车位必须由小区业主使用，业主若

13、需转让，也限定在小区业主之间转让。如果在满足了业主需求后，还剩余的停车位，在小区业主委员。会或者大多数业主同意的情况下，可以由物业公司对外出租，但是，租期为不定期，一旦有业主需要，必须收回。对于自行增设停车位可以由开发商对外出租，所得租金归全体业主所有。对于奖励增设停车位，实际上是公共事务所需的停车位。总之，采用台湾地区的停车位权属归属模式，既可以维护小区业主的停车位需求，也能很好的调动开发商修建停车位的积极性，值得我国在规划物业小区停车位权属归属时参考。 注释： 韩晓利：论居民小区停车位、车库的归属与利用 ，载研究生法学2007 年第 4 期 韩晓利：论居民小区停车位、车库的归属与利用 ，载

14、研究生法学2007 年第 4 期 黄志：论小区停车位归属权-从物权法的角度 ，载广西政法管理干部学院学报 2007 年第 9 期 同上 季敏：小区车库类型划分及权属确认 ，载河南省政法管理干部学院学报 2007 年第 4 期 田韶华，罗曼秋：小区停车位及车库的权属分析 ，载边疆经济与文化2009 年第 1 期 马璨：商品房住宅小区停车位（场）产权归属之我见 ，载法治在线 刘传刚、李雪媛：小区停车位归属法律分析 ，载理论界2009 年第 8 期 王利明：论物权法中车库的归属及相关法律问题 ，载现代法学2006 年第 5 期 金凤：略论住宅小区车库的权属 ，载贵州师范大学学报2004 年第 4 期 陈蕤 ：小区地下车库的权属须依是否计入公摊而定 ，载人民法院报2004 年 2 月 22 号 程建乐、朱章程：论建筑物区分所有形态下小区停车位的权属 ，载法律适用2009 年第 7 期 全国人大常委会法制工作委员会民法室编著：物权法（草案）参考 ，中国民主法制出版社 2005 年版，第 247 页 余津丞， 借鉴台湾的立法经验完善我国小区停车位权属架构 ，载法商论丛2009 年第四卷 卓洁辉：区分所有建筑物附设停车场的比较法研究 ，载中外房地产导报2003 年 2 月 同 作者简介：董敏（1987-） ，宁波大学法学院在读研究生。