国有土地储备项目可行性研究报告.doc

1、第一章 总论1国有土地储备项目可行性研究报告目 录第一章 总 论 .11.1 项目名称及建设单位 .11.2 编制依据及范围 .11.3 土地收储、基础设施建设规模 .21.4 项目总投资及资金筹措 .31.5 结论 .4第二章 项目的背景及建设的必要性 .52.1 项目的背景 .52.2 项目建设的必要性 .7第三章 土地开发现状及土地需求分析 .103.1*市汽车产业开发区土地使用现状 .103.2*市汽车产业开发区土地需求分析 .143.3 项目拟收储土地现状 .14第四章 土地收购储备及出让计划 .164.1 土地储备运作模式 .164.2 土地收购储备规模的确定 .184.3 土地出

2、让计划 .18第五章 建设方案 .205.1 设计原则及设计标准 .205.2 城市道路工程 .235.3 市政公用工程 .31第六章 环境影响分析 .356.1 全区环保规划与目标 .356.2 建设期的环境保护影响与措施 .36第七章 项目实施进度 .397.1 建设工期 .397.2 项目实施进度安排 .39第一章 总论27.3 项目实施进度表（横线图） .39第八章 项目管理与工程招标 .418.1 项目管理 .418.2 招标工作依据 .418.3 招标工作原则 .428.4 招标工作的组织管理 .438.5 招标范围 .438.6 招标方式及组织形式 .43第九章 投资估算与资金筹

3、措 .459.1 编制依据 .459.2 土地出让成本费用分析 .459.3 土地出让价格的确定 .479.4 投资估算说明 .479.5 编制基数 .479.6 项目总投资的估算 .489.7 融资方案 .48第十章 经济效益分析 .4910.1 编制依据及说明 .4910.2 收入预测及效益分析 .49第十一章 风险分析 .5111.1 项目主要存在的风险 .5111.2 防范和降低风险措施 .51第十二章 结论与建议 .5312.1 研究结论 .5312.2 建议 .53附件 .55第一章 总 论第一章 总论31.1 项目名称及建设单位1.1.1 项目名称*市汽车产业开发区第八、第九批次

4、土地收储项目1.1.2 项目建设单位*汽车产业开发区管委会1.1.3 可行性研究报告编制单位*市工程咨询服务中心1.1.4 承办单位概况*汽车产业开发区是*市与一汽集团合作共建的省级开发区，于 2005 年 9 月 29 日正式成立。开发区承担建立一汽综合服务体系，加快发展全市汽车产业和加快建设西部新城区的任务，是建设*国际汽车城的主要载体。而*汽车产业开发区管委会正是*汽车产业开发区的管理部门，担负*汽车产业开发区的发展、建设任务。1.2 编制依据及范围1.2.1 编制依据1、 中华人民共和国土地管理法 ；2、 *市国民经济和社会发展“十一五”计划和 2010 年远景目标纲要3、 *市城市总

5、体规划4、 *市汽车产业开发区总体规划第一章 总论45、吉政发200027 号省政府关于建立政府土地收购储备制度和实行土地使用权招标拍卖的意见 ；6、国家相关政策、法规、文件7、项目建设单位提供的有关资料、数据8、*市汽车产业开发区管委会与*市工程咨询服务中心签订的咨询合同书1.2.2 编制范围1、项目建设的必要性；2、土地需求分析；3、土地收购、储备及出让计划；4、投资估算及效益分析；5、风险分析。1.3 土地收储、基础设施建设规模1.3.1 土地收储规模本项目为*汽车产业开发区 2006 年第八、九批次土地储备，共收储土地 5 宗，收储面积 776389m2。其中第八批次土地 3 宗，面积

6、 313161m2。第九批次土地 2 宗，面积 463228 m2。1.3.2 基础设施建设规模本项目共建设城市道路工程 4502m，其中主干路 776m，次干路 1009m，支路 2717m；给水工程 4502m，其中 DN600 管径管线 1785m，DN300 管径管线 2717m；排水（雨水）工程 6753m，第一章 总论5其中 DN1000 管径管线 1164m，DN600 管径管线 1513.5m，DN300管径管线 4075.5m；排水（污水）工程 4502m，其中 DN1500 管径管线 776m，DN1000 管径管线 1009m，DN500 管径管线2717m；10KV 电

7、力线路 1785；DN800 供热管线 1785m，DN300 燃气管线 1785m，通信线路 1785m。1.4 项目总投资及资金筹措1.4.1 项目总投资项目总投资 14788.53 万元，其中:工程费用 3187.11 万元；（建筑工程费 2131.84 万元，安装工程费 1055.27 万元）土地费用 10093.06 万元；其它费用 179.59 万元；预备费 1076.78 万元。建设期利息 252.0 万元1.4.2 资金筹措本项目总投资 14788.53 万元，其中：拟申请银行贷款8000.00 万元，其余 6788.53 万元，由*汽车产业开发区管委会自筹解决。1.5 结论*

8、市汽车产业开发区管委会根据开发区的总体经济发展需第一章 总论6要提出*市汽车产业开发区第八、第九批次土地收储项目，项目的建设符合国家产业政策，建设条件具备，土地收储规模合理，具有较强还贷能力。项目的建设将极大的促进*市汽车产业开发区甚至带动整个*市的经济发展，加快*市优势产业的形成，具有较好的经济效益和社会效益。第二章 项目的背景及建设的必要性7第二章 项目的背景及建设的必要性2.1 项目的背景2.1.1*市汽车产业开发区基本情况*市汽车产业开发区位于*市南部，东起普阳街、长沈铁路，南至公主岭范家屯镇，西到西新开河，北接规划长沈高速客运铁路，幅员面积 118.59 平方公里，其中建成区面积23

9、km2。开发区管辖一个街道办事处（8 个社区） ，11 个行政村。总人口 22.6 万人，其中非农人口 19 万人。区域内属地纳税企业 1191 户，其中制造业 194 户，建筑业 29 户，批零贸易业704 户，交通运输仓储业 83 户，住宿餐饮业 25 户，金融业 11户，服务业 108 户，房地产业 12 户，其它 25 户。2005 年，区域内属地纳税企业 GDP 总量 61.5 亿元，工业总产量 181.5 亿元，农业总产值 4.5 亿元，全口径财政收入 5.1 亿元，可支配财力4900 万元。开发区以建成区为基础，向西伸展，城市道路、水、电、热、燃气、通讯、污水处理等能够满足近期项

10、目建设需要。正在规划建设的*市热电三厂、污水处理厂、供水厂等，为中长期项目的建设提供了基础设施保障。开发区交通条件优越，京哈铁路、长沈公路、绕城高速公路穿境而过，*铁路货运、*公路枢纽分布其间。第二章 项目的背景及建设的必要性8开发区空间广阔，118.59 km2范围内，可以开发利用的土地有 80 多 km2，开发建设有较为充足的土地资源保障，具备持续发展的基础条件。2.1.2*市汽车产业开发区发展目标整体发展目标是：两年全面打基础，五年总量翻两翻，十年具备国际竞争力。把开发区建成产业高度聚集、空间布局合理、分工体系完善、资源优化配置的新兴工业区；交通便捷、设备完善、商业发达、生活便利、适宜居

11、住的繁荣都市区；生态环境优美、景观特色鲜明、人与自然和谐、城乡一体化发展的现代化新城区。1、经济发展目标。到 2010 年，GDP 达到 300 亿元，前两年年均增长速度在 38%以上。全口径财政收入达到 15 亿元，年均增长 25%；五年累计完成固定资产投资 900 亿元，年均增长35%。2、社会发展目标。到 2010 年，开发区总人口达到 30 万人以上；普通高中阶段教育，劳动者平均教育年限 12 年以上；农村医疗卫生条件改善；城乡文化体育设施增加；社区基本服务设施健全；城镇职工养老、医疗和失业保险完善，城镇登记失业率控制在 3.5%以内；社会风气、社会治安、社会秩序良好；城乡居民收入较快

12、增长，生活水平显著提高。3、对外开放目标。到 2010 年，招商引资到位金额 50 亿元，“十一五”累计完成 200 亿元，年均增长 20%，每年引进 3 个第二章 项目的背景及建设的必要性9以上投资额 10 亿元的项目。汽车整车出口 6 万辆；汽车及零部件出口总额达到 35 亿元。4、空间开发目标。平均每年增加建成区面积 2 km2以上，到 2010 年，完成起步区 17 km2的开发建设，初步形成辖区内空间布局的总体框架。5、土地利用目标。坚持用地向工业集中，进一步加大工业用地集约开发力度，每公顷投资强度达到 2700 万元。到 2010年，工业用地规划面积增加 10 km2。到 2010

13、 年工业用地规划面积在增加 10 km2。6、生态建设和节能节水目标。到 2010 年，起步区建设公共绿地面积 3 km2，绿地率达到 30%以上。工业生产消耗进一步降低，万元工业增加值综合能耗达到 0.6t 标准左右；工业用水利用率进一步提高，工业用水重复使用率达到 75%以上；工业废水排放得到有效控制，工业废水处理率达到 95%以上。2.2 项目建设的必要性1、项目的建设是*市汽车产业开发区经济发展的需要*市汽车产业开发区是*市委市政府与一汽集团合作共建的省级开发区，2005 年 9 月 29 日正式成立。开发区承担建立一汽综合服务体系，加快发展全市汽车产业加快建设西部新城区的任务，是建设

14、*市国际汽车城的主要载体。*市汽车产业开发区已征用土地面积为 3160446m2，05、06 年已经使用土地第二章 项目的背景及建设的必要性10达 2319002 m2，剩余土地面积为 841444 m2，去除城市基础设施的土地占用面积。剩余的土地早已不能满足开发区经济迅猛发展的需求。故开发区管委会决定对第五、六、七批土地进行收储，以保证 2007 年新开工项目的土地需求。对第五、六、七批土地进行国有收储，是开发区新引进项目进入园区的一个最基本的保障，也是开发区经济发展的一项最基本的保障。2、项目的建设*市汽车产业开发区园区规划的基本保障 *市汽车产业开发区的远景规划就是要打造中国的“汽车城”

15、 ，而要实现上述远景规划，拥有大量的实力雄厚的汽车零部件和汽车配套企业是必不可少的一个重要条件，而拥有充足的土地就是其中最基础的一个条件。项目的建设将保证汽车产业开发区近期项目的引入有充足的土地供应。3、项目的建设是*市汽车产业开发区指导建设思想的集中体现根据当前形势和自身实际情况， “十一五”期间，开发区社会经济的发展知道思想是：坚持科学发展观，全面贯彻落实市委市政府关于成立*市汽车产业开发区的决定等政策精神，以建设*国际汽车城为目标，以提升综合竞争实力为核心，全面推进项目建设，迅速扩大汽车产业集群，努力打造国内最强的汽车产业基地；坚持改革创新，整合资源要素，全力打造最优秀的一汽综合服务平台；坚持以工业化推进城市化，统筹经济社会协调发展，努力建设以汽车为特色的新型工业区和现代