1、城市综合体项目开发中的成本控制随着经济的快速发展，我国的房地产业取得了蓬勃的发展。目前由于在当前国家宏观政策的调控下，住宅地产的发展空间受到了诸多的限制，而相对于住宅地产而言，城市综合体地产项目得以快速发展起来。本文对城市综合体项目的特点进行说明，分析了城市综合体项目成本控制的特点，并进一步对“订单地产”模式城市综合体项目成本控制方法进行了具体的阐述。 一、城市综合体项目的特点 1.城市综合体的特征。近年来城市综合体在我国一些主要城市中得以快速发展起来，其属于城市一种新的商业地产模式，其主要由高档酒店、写字楼、酒店式公寓、大型综合购物中心、独立商铺和街区、市民言为心声和大型高档居民社会组成。
2、2.城市综合体的核心内容即“订单地产”模式。城市综合体建设需要与招商引资有效的结合起来，一旦脱节则会给地产项目带来较大的风险，而“订单地产”模式的引入，有效的规避了这一问题，通过其可以实现主力店等商家的商务对接，做好开业前的各项准备工作，通过“订单地产”模式可以使商业项目的建设按着一定的要求来进行，所以其可以称之为城市综合体开发的核心内容。 二、 “订单地产”模式城市综合体项目成本控制方法 1.在城市综合体建设过程中，由于“订单地产”模式的引用，使共商业项目在模式上实现了创新，这也导致了建造主体呈现多元性。由于主体的多元性特点，从而导致成本控制工作的难度增加，这就需要在实际工作中需要采取各种不
3、同的控制方法来实现对“订单地产”模式的城市综合体商业项目的成本控制。 2.综合考虑全生命周期中的运营成本建设项目。城市综合体建设过程中的全生命周期并不仅仅指项目的生命周期，同时还包括建筑项目产品的生命周期，所以从项目开始建造直至最终清理的整个过程中称为综合体的全生命周期。城市综合体与其他的建设有明显的不同，其不仅仅是一个产品，而是包括产品建设、招商、商业管理等多方面的内容，需要配套进行，从而才能将城市综合体的价值和生命力得以有效的体现出来。这就导致在城市综合体的全生命周期中只对其建造成本进行控制是远远不够的，还需要对其运营成本进行控制，只有这两方面同时进行，才能实现城市综合体的成本控制。但在很
4、多情况下，这两个方面还存在着矛盾性，在选择不同的方案时，可能存在着建造成本低、运营成本高的问题，同时也可能存在着建造成本高，而运营成本低的问题，所以在这种情况下，就需要综合较长时期内的综合成本进行评估，从而决定选择最为合理的方案。因此对于城市综合体成本的控制，对后期商业的运营成本必须进行周全的考虑。 3.运用全要素集成计划管理方法。任何一个建筑项目，其在进行成本管理时都需要对范围、工期、质量和成本四个要素进行控制，因为任何一个要素都会对其他要素造成一定的影响，所以控制好各要素直接关系到地产项目的成败。因此，在对“订单地产”模式的商业地产成本进行控制时运用全要素集成计划管理方法，其不仅具有非常好
5、的效果，而且具有一定的优势。利用全要素集成计划管理方法可以根据制订的计划制度来对编制计划进行平衡，然后实现对集成计划的综合平衡调整。 4.运用价值工程管理方法。 （1）价值工程管理在优化设计方案、限额设计中的应用。价值工程管理的方法较多，所以可以在城市综合地产项目开始前期对设计方案的技术性和经济性进行优化，实现对方案的定量和定性分析相结合的综合评价，从而实现对成本费用的有效控制。别外利用价值工程管理还可以实现对限额设计，从而使成本得以分解，以便能更好的实现对工程量的控制。 （2）价值工程管理在材料、设备的选择中的应用。任何一项建筑项目，其在实施过程中材料和设备都占建筑成本的较大比例，所以在进行
6、材料和设备选择时，则需要利用价值工程管理方法来进行选择，确保材料和设备的性价比，这对于降低采购成本，确保材料的质量具有极其重要的作用。但城市综合体地产项目开发具有其特殊性，所以在先进材料和设备时尽可能选择品牌产品或是运用成熟的产品，这样可以有效的降低项目开发过程中的风险。 三、运用全团队造价管理方式 1.相互信任关系的建立。城市综合体建设过程中有较多的合作主体，而这些合作主体在项目实施过程中需要相互信任，这样才能有效的避免由于各方固执已见，在争议和冲突中所带来的不必要的消耗。 2.加强沟通协调工作。 “订单地产”模式的城市综合体项目中存在的问题较为复杂，而这些问题解决的好坏，则会直接影响到工程
7、的成本及工期。而且在“订单地产”模式中，还存在着较多的主力店，其在商务和对接条件上都存在着很多的不同，所以业态较为复杂，这就导致各工作界面在划分上存在着不一致性，所以需要进行大量的沟通协调工作，因此需要加强内部信息的管理，从而确保建设工作都能按照即定的目标进行。 3.全员参与，建立内部快速反应机制。 “订单地产”模式的城市综合体地产项目由于结构较为复杂，而且在施工过程中存在着交叉施工的情况，一旦在施工过程中出现变更，则会带来较大的影响。由于变更可能由于不同的主体的提出来，所以需要建立快速反应机制，这就需要成本人员需要参与到现场的管理工作中来，对于出现的每一个变更要进行及时的应对，进行全方位的评估，从而做出正确的反应，有效的实现成本的控制，避免发生不必要的损失。 四、结束语 城市综合体地产项目与普通的地产项目还存在着较大的不同，这就需要在各方面都都城朵加强成本管理控制。因为在城市综合体地产项目实施过程中存在着许多不确定的因素，所以要想达到成本控制目标存在着较大的难度，因此就需要在项目实施过程中努力控制好工期和成本、质量和成本之间的关系，从而使成本有效的控制在设计的目标范围内。
