高端写字楼“涨”势汹汹.doc

1、高端写字楼“涨”势汹汹国内高端写字楼市场行情连续两年“红火” ，北京作为排头兵，其高端写字楼 2012年的租金增长幅度居全国之首，目前已涨至 326元/月?平方米。而在接下来的 2013年中，北京高端写字楼租金的涨幅将达到10.2%，继续“夺冠” 。 高租金促使企业“被搬家” 上午 8：00，在北京某知名公关公司工作的小乔正在刷牙洗脸，做着上班前的准备。虽然比平时晚了 1个小时，但是小乔一点也不担心会迟到。 “年前公司搬家了 ，离我住的地方更近了。 ”小乔说。 小乔所在的公司原来在北京东三环的艾维克大厦，现在搬到东五环的高井文化产业园。 “距离近了不只一点点啊，现在上班更方便了。 ”小乔高兴地

2、说，“早上不仅能多睡 1个小时，而且路上也不怎么堵了。 ” 对于小乔来说，公司的搬家让他考虑的是上下班交通的时间问题。而对于小乔所在的公司来说，更多的则是考虑到写字楼的租金问题。 艾维克是一座 5A级高端写字楼，地处北京 CBD核心地段。网上信息显示，艾维克写字楼的租金最高达到 10元/平方米?天，最低也要 6元/平方米?天。而高井文化产业园地处东五环，小乔所在公司的那栋写字楼的租金在 3.56 元/平方米?天。 事实上，像小乔所在公司一样，因为写字楼租金大涨而离开繁华地带，寻求租金较为低廉的写字楼的公司不在少数。 2011 年底，英特尔中国公司的办公区域还是 CBD核心区域嘉里中心的 5、6

3、、7 三层楼，但半年前英特尔搬迁至北三环的环球贸易中心。甲骨文和路透社都已经把部分办公面积搬迁到上地，奥林巴斯和燕宝汽车要部分迁址酒仙桥区域。同时，一些大企业在选择新的办公地点时，也开始刻意回避 CBD等传统商圈，向着上地、通州、大望京、石景山等区域扩散，中国烟草、卓越亚马逊、惠普、尼桑等知名企业都在此列。 “在北京高端写字楼租金高企和空置率低位运行的市场现状下，企业普遍对转租、扩租保持谨慎态度，在租约到期的情况下，大部分企业选择接受业主提出的较高的续约租金条件。同时，一些难以承受高额租金的企业开始向外围突破，有些企业选择搬离核心商务区，或选择搬到较低品质的写字楼，以降低租金带来的成本压力。

4、”戴德梁行华北区研究部主管及高级助理董事魏东说， “在这种情况下，核心商圈周边区域如燕莎外围、酒仙桥、北三环、南二环及一些工业园区，成为业主较为青睐的区域。 ”一线城市高端写字楼租金直逼东京 尽管 2012年外围经济的不确定性对国内高端写字楼的租赁需求有一定的影响，然而整体强劲增长的趋势仍然持续，特别是在北京和上海等一线城市。 “内地一线城市写字楼的租金经过这两年的大涨，其水平已经直逼香港、东京这一类的国际化大都市了。 ”魏东说， “截止到 2012年第四季度，北京高端写字楼的平均租金是 294.5元/月?平方米（不含物业管理费，考虑免租期） ，东京高端写字楼的平均租金为 494元/月?平方米

5、，而香港为 528.43元/月?平方米。 ” 魏东表示，北京写字楼自 2010年开始逐渐走出金融危机带来的阴影，并且租金在过去三年的时间里一路走高。在 2011年，写字楼租金的季度增长保持在 10%左右的水平，全年的租金同比涨幅达到 42%。经历了两年多的租金狂飙，进入 2012年之后，由于租金已经达到了组合的承受极限，加之整体经济形势转弱需求下降，因此北京写字楼租金增长速度明显放缓。从 2012年第二季度开始，北京写字楼租金的季度增长已经放缓至2%，到年底更有小幅下滑。事实上，除少数几个城市以外，国内高端写字楼市场在 2012年都“涨”势喜人。 据戴德梁行研究，2012 年北京高端写字楼租金

6、增长居全国之首，为每平方米每月人民币 326元，与 2011年同期相比上涨了 22.4%。而上海高端写字楼的平均租金为每平方米每月人民币 348元，位居全国之首。 在“涨”声一片中，写字楼开发投资的温度也日渐升高。 不少房企看好写字楼的前景，将业务扩展至写字楼的开发。北京万科副总经理肖劲表示：“从市场角度来说，北京现在的写字楼市场可谓日新月异，商业利润比住宅高。 ”而该公司在北京的写字楼项目住总万科?金域国际中心即将入市，该项目位于上地区域，面积 26万平方米，是区域内唯一的甲级写字楼项目。 但是，来自第一太平戴维斯的数据显示，2012 年第四季度，北京甲级写字楼资本值环比上涨 1.2%，至每

7、平方米 62267元。鉴于同期租金涨幅亦放缓至 0.9%，甲级写字楼毛收益率稳定在 6.12%。不过，第一太平戴维斯顾问部董事王琼指出：“目前，持有性经营写字楼的毛收益率为 6%左右，扣除费用等项目后，实际的收益率为 4%，这个数字难以令投资者满意。如果将写字楼散售，会面临更大的风险，收益未必会好于住宅。 ” 供需失衡助推租金持续上扬 “北京甲级写字楼在过去两年多的时间里暴涨的主要原因是供需失衡。 ”魏东认为，相对于受政策影响较大的住宅市场，写字楼市场受整体的经济走势及市场的供需关系影响较大，也是一个比较能够真实反映市场情况的房地产板块。 在过去三年的时间里，由于中国经济的表现在全球经济一片黯

8、淡的情况下一枝独秀，因此吸引了大量外资企业进入。同时，内资企业随着自身的发展对于高端写字楼的需求日益增加，导致写字楼整体需求表现旺盛，而与之相对应的却是北京写字楼的工业短缺。 2010 年北京全年的甲级写字楼供应仅为 44万平方米，而当年的吸纳量则达到了 78万平方米。2011 年全年的甲级写字楼供应仅为 14万平方米，而当年的吸纳量则达到了 66.5万平方米。巨大的供需矛盾导致整体市场迅速由买方市场变为业主市场，业主在租赁市场的话语权逐渐增强，而由于可租赁面积的日渐减少（目前北京甲级写字楼空置率为 2.76%） ，租金也逐渐走高。 戴德梁行的研究表明，2012 年全国写字楼总吸纳量达到 20

9、4.9万平方米，略低于 2011年的水平，但延续了 2010年全球金融危机以来的需求旺盛大趋势。其中一线城市的需求尤其突出。 以广州来说，2012年下半年投入使用的写字楼项目，使得该城市当年净吸纳量达到507666平方米。然而，租赁客户关注的重点还是在核心城市。如上海2012年写字楼吸纳量达 481018平方米。同期首都北京的吸纳量为344170平方米。由于华中地区物流业和高新产业的大发展，武汉写字楼净吸纳量达 110924平方米，几乎是 2011年的 2倍。 在“胃口”巨大的需求面前，国内写字楼的供应则有点“捉襟见肘”了。一线城市中，广州 2012年的新供应量为 374800平方米，还远远不

10、能满足其半年的需求量；北京 2012年的新供应量为 283857平方米，也有着高达近 10万平方米的缺口。 一线城市写字楼市场供需的严重失衡，导致写字楼空置率非常低。如北京在所有城市中的空置率最低，仅为 2.8%。上海总体空置率为7.4%。 2013 年北京写字楼涨幅或居去国之首 展望 2013年，中国主要城色的租金上涨水平仍取决于相对供应量的幅度。北京和上海的租金增幅仍然将远高于其他城色。 戴德梁行的研究报告指出，2013 至 2015年间，北京写字楼市场将有1756429平方米的新供应量，但仅占现有存量的 26.24%。同期，上海新供应量将达到 5083457平方米，相当于现有存量的 88

11、.16%。 但是相对紧缺的供应量仅是硬币的一面。2012 年，优质写字楼需求仍大部分集中在北京和上海，大型企业仍偏爱将这两座城市作为业务发展的目的地。 戴德梁行预测，2013 年北京租金上涨水平将居全国之首，达到 10.5%。未来五年，北京和上海的高端写字楼租金将分别平均上涨 8.5%和 6.2%。同时，大部分其他城市中，写字楼租金上涨水平将保持稳定趋势。 北京高端写字楼租金涨幅今年很有可能领军全国的预测并非无源之水，2012 年北京高端写字楼的“大好形势”是这一预测的根据。 2012 年第一季度，北京高端写字楼的租金在经历了 2011年整年的强劲增长后依然没有放缓的迹象，平均租金达到 277

12、.57元/月?平方米。在新增 14.2万平方米的情况下，全市高端写字楼空置率依然继续下行到历史最低值 3.55%。其中 CBD商圈一跃成为北京高端写字楼市场的排头兵，租金上涨至 304.91元/月?平方米，涨幅 14.73%，空置率轻微上浮 0.19个百分点至 5.81%；东长安街/建国门商圈的涨幅最高，为 16.25%，至277.78元/月?平方米；中关村地区上涨 15.11%，至 212.34元/月?平方米。 第二季度北京高端写字楼市场空置率持续走低，环比下降 1.10个百分点，至 2.45%，平均资金环比增长 3.96%，达到 288.55元/月?平方米。东长安街/建国门商圈商户由于部分

13、业主租约到期迁出该区域，空置率环比上升 2.09%，租金则继续上涨至 286.16元/月?平方米。其他核心商圈空置率有轻微浮动，租金表现平稳。 第三季度北京高端写字楼市场无新项目入市，市场供需矛盾依旧突出，空置率环比下降 0.27个百分点至 2.18%，再创历史新低，租金涨幅逐渐趋稳，环比增长 2.30%至 295.47元/月?平方米。其中 CBD商圈环比上涨 4.83%至 333.20元/月?平方米，上涨幅度较其他区域明显。 由于鲜有新项目入市，加之租金增幅较大，北京核心商圈高端写字楼的吸引力已不如从前，原有租户为了寻求充足租赁空间以及较低廉的租金价格，开始离开繁华地带，向周边区域突围。这就导致了本文开头企业“被搬家”的一幕出现。