1、城市土地储备发展模式分析摘要：土地收购储备己经成为政府调控城市土地市场、促进城市土地优化配置和保证国有土地资产保值增值的重要举措。本文立足于我国现有的土地法律法规和土地储备现状，分析了我国土地储备存在的主要问题，着重探讨了我国土地储备的未来发展模式，为土地储备的创新发展提供了新的建设思路。 关键词：城市土地储备 发展模式探析 创新发展 中图分类号： TU98 文献标识码： A 主要内容： 经济发展已经成为国家建设的主要话题，而在我国的现有经济建设的架构中，土地资源无疑是最为重要的基础要素。它既是各种经济形式的承载体，也是资金流转和固定资产的主要形式，在当前甚至是未来很长一段时间内，土地资源都将
2、是社会经济发展中最为重要的关键组成。我国的城市化建设速度日新月异，城市人口和城市规模的急剧扩张，需要大量的城市储备建设用地，在原有的城市储备用地的相关法规条例的规定下，城市建设用地已经存在很大的土地缺口，城市土地的集约化利用效率很低。我国的城市土地资源中，公共用地、居民土地和流转土地是三个主要的组成部分，在当前的土地买卖市场中，由于房地产市场的火爆发展，大量的公共用地以建设招标的形式转让出去，这就使得原有的城市建设规划的执行效果大打折扣，如何进一步的优化城市土地储备制度，发展新型的土地储备模式将成为一个可行的方向。 一、城市土地储备制度概述 土地在城市建设中的重要性和不可替代性已经无需赘述，城
3、市土地储备制度是国家为了应对城市化建设和发展对土地需求的一个前瞻性政策，它涉及到了国家土地政策的诸多方面，也牵扯到了相关的技术理论基础。首先是土地产权划分问题，土地产权的明确是保障土地交易合法性的先决条件。土地产权是指存在于土地中的排他性的完全权利，包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权、地上权、发展权等。通常来说涉及到土地交易的土地产权主要是土地使用权和土地所有权。由于城市是国家公共建设的主要部分，因此城市土地产权集中归国家所有，这是有别于其他土地形式的，土地经营权、土地使用权和土地所有权构成了土地权利的三个核心。土地租让是土地使用权转让的一种形式，国家对于城
4、市入地的租让收入主要有：土地出让金、土地租赁收入、场地使用费、土地转让、出租与转租收入等。土地作为一种最为重要的资产结构，已经超出了固定资产的范围，在资本市场也扮演了重要角色，国家通过调控土地政策可以有效的实现投资调整，与此同时城市储备土地也是城市市政公共管理的核心内容。 二、我国城市土地储备发展模式 通过分析我国当前的城市土地储备的发展现状，我们可以发现在当前的城市土地储备中，仍然存在着许多亟待解决的发展桎梏。 2.1 我国城市土地储备弊端分析 自我国建立具备国家职能部门性质的土地收购储备机构之后，土地储备制度已经在全国各大中小城市中得到了广泛普及。但是在实际的城市土地储备操作中，我们可以看
5、到问题仍然是层出不穷。1）土地作为当前资本市场最为主要的运作内容，已经成为了资本调控的首选要素，各级城市政府通过城市经济发展预算方案，制定相适应的土地储备机制，通过预先确定的土地收购支出和土地租让、出让收益分成，可以对城市建设预算进行合理的分配。这种模式虽然能够充分发挥市场的主观能动性，但是由于政府行为很难形成较好的强制性，使得土地租让和转让的实际效果难以预判，土地带动经济的最终效果还需要政府更强有力的控制。2）政府作为土地产权交易的中心，可以合理的规划土地储备、出让和开发的分配量，土地管理部门的作用得到发挥，但是这极大的限制了土地的交易价值。3）混合型的土地储备模式综合了两者的优势，但是也不
6、可避免的存在着共有的缺陷。 2.2 完善我国城市土地储备发展模式 1）完善土地储备管理机制，提高市场参与度。土地储备涉及到的职能部门众多，从城市总负责人到土地监管部门，重大土地储备政策的出台往往需要城市各个部门的集中参与才能制定具体的方案，这大大限制了土地储备方案的灵活性和市场灵敏性。因此，采取责任划分和总负责相结合的形式，结合国土部门、土地储备管理部门、市政机关的职能特点，对土地储备的具体细节进行职能划分，采用问责制和总负责制度，将权利逐步下放到区一级的土地管理部门，提高城市土地储备的灵活性。建立企业性质的城市土地储备管理机构，对土地储备进行企业化管理和业务拓展，扩大土地储备管理的市场参与力
7、度，综合考虑土地储备市场经济效益、市政建设效益和城市建设预算方案，综合决策土地储备的实际政策。 2）明确土地储备形式，优化储备结构 土地资源的经济效益的增长来源于灵活多变的土地流转。针对不同的储备对象采用不同的储备方式，包括实物储备(熟地储备)和红线储备(生地储备)，不能单纯用一般商品库存的概念来理解土地储备。针对城市土地中的集体土地，要强化土地开发力度，提高土地利用的整体经济效益，缩短土体储备周期；对于国有土地，土地产权集中，就要综合考虑城市建设的长远需要，提高土地储备的预算周期。以此优化城市土地的整体结构，实现经济效益和城市建设需求的双赢。 总结： 土地收购储备己经成为政府调控城市土地市场、促进城市土地优化配置和保证国有土地资产保值增值的重要举措。本文立足于我国现有的土地法律法规和土地储备现状，分析了我国土地储备存在的主要问题，着重探讨了我国土地储备的未来发展模式，为土地储备的创新发展提供了新的建设思路。 参考文献 1 贾志鹏，城市土地储备制度问题与对策研究M，天津，天津师范大学，2012（5） 2 李卫萍，城市土地储备制度与合理储备规模研究M，山东农业大学，2011（11）
