论婚前个人按揭购房婚后共同还贷房屋的处理.doc

1、论婚前个人按揭购房婚后共同还贷房屋的处理随着国民收入的不断增加，生活水平逐步提高，房地产业也呈现出一片蓬勃景象。受“安居乐业”观念的影响，房屋对于百姓生活的重要性不言而喻，但由于房价的持续“坚挺” ，人们更多选择按揭贷款买房以缓解经济压力。近年来，由于按揭房屋中法律关系错综复杂，历时久，纠纷多，相关法律法规及司法解释也随之推出。 按揭房屋产权登记共同还贷 2011 年 7 月 4 日最高人民法院审判委员会通过的关于适用若干问题的解释（三） （以下简称婚解三） ，对夫妻按揭房分割中的一些问题做了明确规定，引起了人们讨论和质疑。 “夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，

2、婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。 ”婚解三明确了以按揭房屋首付的出资人为标准，划分离婚分割时该按揭房产归属，使该问题在婚姻法上的盲点得到补充。本文试图从按揭房屋性质的角度，对产权登记效力的分析，探究该条文的合理性及阐述其在适用中的现实性。 一、按揭房屋的定性 我国“按揭”主要分为“期房按揭”和“现房按揭” 。现

3、房按揭是指，房屋建成以后，购房人与开发商签订房屋买卖合同，同时支付一定比例的首付款，不足部分向银行申请贷款，为担保债务履行，按揭人将购买个人住宅商品现房作为购房贷款担保物按揭给贷款银行，并到当地房地产登记处办理商品房按揭登记手续，银行作为第一受偿权人，如购房人到期不能偿还贷款，银行房屋进行变价或者由售房者向银行回购该房屋，以所得价款优先受偿。办理按揭登记后，在贷款本息还清之前，按揭人与开发商签订的商品房买卖合同及随后领取的房屋产权证正本交由贷款银行执管。期房按揭相对来说更为复杂，是指在楼宇建筑期内，商品房预购人将其与开发商（预售方）签订的商品房预售合同中预购人所应拥有的全部权益作为贷款的抵押物

4、抵押给银行，同时商品房预售方作为贷款担保人，如预购人或担保人未能依约履行还款责任或担保义务时，银行即可取得预购人在商品房预售合同内的全部权益，以清偿其对银行的所有欠款。由此可以看出，无论是可以办理产权登记的现房按揭还是未建成仍不能办理产权登记的期房按揭，在银行与购房人办理按揭登记时，并没有要求房屋已经办理了产权证，银行的权益更多的是倚靠开发商的资信能力以及按揭商品房保险予以保证。 显然婚解三第十条并没有涵盖所有情形，在适用中会受限于不同的产权登记时间。 1、夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并办理好产权登记。显然，此时房屋为婚前个人财产，且产权登记一方为房屋所有权人，根据最高

5、人民法院关于适用若干问题的解释（一） 第十九条“夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产”的规定，尽管婚后用共同财产还贷，仍认为共同还贷只是在夫妻间产生了债权债务关系，不会改变按揭房屋所有权的性质。 2、夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款，婚后双方共同偿还贷款且办理产权登记。在现实中，现房按揭可能因开发商的原因拖着未办理产权证书，或者在产权登记办理审核期间内，双方缔结婚姻关系，或期房按揭中，按揭登记时房屋尚未建成，婚后房屋交付办理产权登记等情形时有出现。将权属证书的取得时间作为判定标准，显然是不当的。权属证书只是政府机关发放于登记人的表权证书，是形式上以所有

6、人身份对抗第三人的要件，应认定登记于不动产登记簿上方发生物权效力。故婚解三第十条，实际上是符合物权的公示公信原则。另外婚前产权登记方与售房人签订房屋合同，买房子是登记方一个人的意思表示，对于登记方的配偶来说缺乏意思表示的，将萌生买房意思表示并签订房屋买卖合同加之支付按揭贷款的一系列表意行为评价为是夫妻共同的行为是说不通的。又登记方与售房人产生债权债务关系，登记方便享有请求售房人交付房屋、办理产权过户的权利，且在办理按揭登记时，银行实际上已经将房屋剩余的房款全部支付，登记方是与银行之间形成借款合同关系，因此此时其享有的债权是物权性的期待。 “一方用婚前个人积蓄购买的有形财产的归属问题，由于这只是

7、原有财产价值存在形态发生了变化，其价值取得始于婚前，即所谓万变不离其宗，故应当认定为一方的个人财产。 ” 3、夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款，婚后双方共同偿还贷款，在夫妻离婚时仍未办理产权登记。由于婚姻存续时间较短，在产权办理期间，夫妻双方便已解除婚姻关系或期房按揭中，在离婚时房屋尚未建成交付的情形，为婚解三并未涉及。在这种情况下，笔者认为只有适用我国婚姻法解释（二） 第 21 条作了专门规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权

8、后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。 ”对于在离婚时仍未办理产权登记的按揭房屋，购买人对该合同标的物享有债权，人民法院不宜以判决的形式来确定所有权，只能在物权因登记生效后，异议方另行提起所有权之诉处理方符合法理。 二、婚后共同还贷行为 民法学家杨立新就婚姻法解释三接受新京报采访时说：“一方首付时付了 30%，结婚以后双方又共同付了 70%，在这种情况下仍然认为是个人财产，这真的不公平。 ”中国法学家婚姻法学研究会副会长马忆南也表示要考虑婚前首付款在总房款中的比例，如果婚前首付款达到 50%应认定为个人所有，婚后共同还贷超过 50%的就认定为共同所有。笔者认为，单纯以婚后还贷占房屋总价款的

9、比例来决定房屋权属有失偏颇。男女双方结为夫妻后，共同生活，相互抚养照顾，一起生产，创设了一定的财产关系，婚前的按揭房屋大多数情况下很明显用于了夫妻共同生活，夫妻双方用共同财产还贷行为也在情理之中。如登记方的配偶在婚姻存续期间认为该按揭房屋应归属夫妻双方所有，可以向登记机关要求“加名” ，实际上这也是正确的婚姻价值观的引导，及真正的婚内男女平等、双方协商一致避免纠纷的最好体现。 三、按揭房屋归个人所有，对增值部分的处理。 对于按揭房屋增值部分的性质，学界存在一种观点认为，根据婚姻法解释二规定婚姻关系存续期间一方以个人财产投资取得的收益属于夫妻共同财产，而认定按揭房屋增值部分作为婚内收益所得。但房

10、屋的增值不同于个人财产投资所得，其价值增加是因市场经济的不断发展而非婚姻关系存续期间投入必要劳动所得。在美国部分州，法院对于个人财产的增值部分定性时，将“因通货膨胀或其他不是因当事人的主观努力而是因市场价值的变化而产生的增值视为被动增值，认定为个人财产；当一方的个人财产由于他方或双方所支付的时间、金钱、智力、劳力而增值的应属于主动增值认定为婚姻财产” 。既已将房屋的所有权认定只归属一方，房屋增值、亏损附属于房屋，也应当由所有权人承受。不应只着眼于期待利益，在房屋变卖转让前，房屋的价值实质无法得到确认。另一观点认为参照美国婚姻法中对房屋增值部分的处理方法，认为当财产是由非婚姻财产和婚姻财产共同取

11、得时，所有权分为部分单独所有和部分共同所有。显然该观点违背了我国物权理论“一物一权”的基本原则。婚姻法司法解释三第五条规定“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产” ，显然也是对增值部分仍归属与产权登记人个人所有的肯定。 四、产权登记一方对另一方补偿的计算 婚解三第十条，将该类型按揭房屋已经认定为产权登记一方所有，夫妻双方婚后用共同财产偿还产权登记方的个人债务，如不对另一方进行补偿，就是变相将夫妻共同还贷部分的共同财产转化为登记方的个人财产，这有悖于婚姻法关于夫妻共同财产分割的原则和规定。但不能简单的将共同还贷部分看作是房屋的产权一方向房屋的非产权一方借款来偿还房屋贷款的借贷关系。婚解三并没有规定具体的计算方法，只是要求根据婚姻法第三十九条第一款规定的照顾子女和女方权益原则进行补偿。目前实物界倾向于套用公式：补偿=共同还贷部分1/2+共同还贷部分增值率1/2（增值率=（房子的现价-签订合同时房子的市价）房子的现价） ，该公式侧重于计算产权登记方的配偶对于还贷的共同财产的一半对于房屋在婚姻关系存续期间的增值部分所作出的贡献。笔者认为，对于按揭房屋的分割补偿不能简单的套用公式，还应当考虑登记方的配偶还贷部分对于按揭房屋整体价值增长的协助以及对房屋的维护努力。