浅谈房屋登记错误的赔偿和审查的创新.doc

1、浅谈房屋登记错误的赔偿和审查的创新【摘 要】随着房屋交易的频繁，如何做好房屋登记工作，成为人们最关心的问题，因为房屋登记是房屋物权归属和内容的根据。而且随着房屋一旦登记，就具有权利正确性推定力、公示公信力、善意取得保护效力，只要完成房屋登记手续，在法律上，就明确了该登记权利状态存在性。本文将探讨关于房屋登记错误现象，和赔偿责任，以及如果做好审查，才能保护好公民的利益。 【关键词】房屋登记错误；赔偿；审查 前言 近些年，随着我国经济的高速发展，我国的房地产市场也得到了空前的增长，房产交易量急剧增加，使得各种利益主体之间，在经济和法律关系程日趋复杂，而各种的问题现象也是随之出现，尤其是在房屋权属登

2、记错误是频频发生， 在我国是物权法第二十一条也明确规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。但是随着房屋价格的居高不下，少辄几十万，动辄就是上百万元，并且随着房屋权属登记机构将是数千或者是上万起房屋登记，即使出现的几率在千分之一的登记错误，登记机构赔偿也是难以承担的，如何更好的杜绝房屋登记错误的出现，更好的完善制度是本文将要研究的。 1 房屋登记的错误类型 1.1 登记机构自身登记错误。目前，在我国实行的“房地分离”管理体制，登记机构内部管理制度不健全，往往容易产生权利不明晰，而且同时还存在登记机构工作人员又怠于履行职责、登记人

3、员素质不高、疏于审查等因素，造成大量的登记错误。 1.2 当事人自身过错的登记错误。当事人向房屋登记机构提供虚假的权属证书等证明材料，在申请登记时登记机构加以采信并据此作出登记，这样造成登记错误。如把自己的房屋登记在他人名下。目的是为享受他人优惠待遇，借此来以他人的名义买房后登记在他人名下，或者是房屋真实权利人未办理产权登记将房屋交给他人代管、居住或者出租给他人，代管人、承租人为侵占、出卖该房屋等方面，而采取各种手段，将房屋登记在自己名下。亦或者是某些父母将自己的房屋登记在其子女名下而造成自己出钱，而房屋产权属于另外的人的登记错误。 1.3 房屋登记出现的第三方原因登记错误。某些房屋由于遗留历

4、史问题多，需要在多方共同参与房屋权属登记过程，这样在登记过程过程中，一方面需要登记机构和当事人外，另一方面还需要第三方如公证机构、法院机构、中介机构等参与。这样就会使得第三方在登记过程中形成故意或者是过失造成登记错误现象。 2 房屋登记错误的赔偿 2.1 房屋登记错误的民事侵权责任。公民由于过错侵害他人财产的，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任和承担赔偿责任。或者是登记申请人通过伪造文书，把他人房屋登记在自己名下，而管理不善造成房屋灭失，这就属典型的侵害他人财产权的行为。 在追究错误登记申请人的民事侵权赔偿责任时需要满足一定的条件，登记申请人通过虚假、欺骗等手段实施了登记申请造成了登记权

5、利人与实际权利人不符。登记记申请人必须具有主观恶意，明知或者应当知道该行为会造成他人财产损害。登记申请人的错误登记造成了他人的财产损失，错误登记行为与损害后果之间具有因果联系，也就是实际权利人的损失，是因为申请人的错误登记行为而造成。 2.2 房屋登记错误的国家赔偿责任。 房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任，这也是典型的行政侵权赔偿责任。房屋登记机构承担赔偿责任后.对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。登记机构赔偿以后还可以向造成登记错误的人追偿，而且还可以根据当事人的诉讼请求，以及国家赔偿确定的违法和公平原则，

6、并且还特意强调判决由房屋登记机构先行承担行政赔偿责任。 2.3 混合侵权、共同侵权的赔偿。也就是登记申请人和登记机构工作人员通过恶意串通造成登记错误，两者一起实施造成他人损失而产生的赔偿责任，要求房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。可以通过协调法院内部立案庭、民庭以及行政庭之间的关系，统一掌握审理此类案件的原则和标准化，法官可以适当行使释明权指导当事人优先选择民事诉讼来解决。 3 加强房屋登记的审查形式 目前，我国房屋登记中基本上采取以形式审查和实质审查为主，而这两种审查方式都各有利弊，往往导致房屋权属登记问题不断。因为形式审查是登记机关仅对申请是否符合法律要求的形式要求进行审查，而不对该形

7、式要件涉及到的实质内容的真伪进行核实，审查优点体现在减少了资金投入，程序上更加方便快捷，但是对于现在社会房地产交易日益频繁，多变的物权存在，使得在明确产权风险很大。对于实质审查，需要登记机关对申请从形式上审查其是否真实合法，同时还要对形式要件反映的实质内容是否真实予以调查并核实。这样可以全面为登记人员提供审查项目的真伪，保证物权登记的准确性，同时还可以很好地减少权力纠纷问题。但是对于交易日趋频繁的房地产而言，大量的工作内容让房屋管理部门吃不消，一方面工作量比较大，时间久，而且会额外增加资金使用，对于房屋登记申请人而言投入大，时间久，而且房屋登记机构人员要求多，工作量大，时间久，成本高，在实施中

8、是不很好开展工作的。所以可以通过找到介于形式审查和实质审查直接的一种折衷审查，也就是契约公证和实质审查进行。契约公证的好处是保征买卖双方能够在自愿、平等、等价、有偿的基础上签订房屋买卖契约，同时还可以完善条款，达到保障城市私有房屋管理条例贯彻的顺利执行，达到预防、减少房屋买卖纠纷的发生，能够很好的维护房产市场交易秩序，可以起到有效及时制止欺诈、强迫买卖等违法行为，而且公证是不动产物权变动过程中不可或缺的一环。假设在房屋登记中形式审查的内容没有进行契约公正，存在有不符合法律规定的，则不应登记，这样就更好的保护当事人合法权益。 参考文献 1 罗响林. 违法办理过户登记，房屋登记机构应担何责J. 中国审判. 2009（01） 2 尹飞，程啸. 房屋登记的概念与基本原则房屋登记办法研讨之一J. 中国房地产. 2008（04） 3 尹飞，李倩. 论登记机构的审查职责房屋登记办法研讨之二J. 中国房地产. 2008（05） 4 吴小华，张瑛. 房屋登记中的涉假问题及对策J. 中国房地产. 2009（05） 5 张庭义. 加强质量监管 提高管理水平J. 中国房地产. 2004（06）