浅谈土地资源价格管理.doc

1、浅谈土地资源价格管理摘要：中国政府在解决土地价格管理实际问题的同时。借鉴国外的经验，逐步形成了中国的土地价格管理制度雏形。目的：浅谈土地资源价格管理。方法：查阅文献资料并结合个人经验进行归纳总结。结果：建立土地估价制度。建立估价机构和估价人员的资格认证制度。建立基准地价和标定地价定期公布制度。建立地价监测体系。建立土地供应计划制度和土地储备制度。建立土地交易最低限价制度。建立土地增值税制度。结论：健全地价管理的制度体系，进一步提高地价管理的效率。完善地价的市场形成机制。加强地价管理中的技术与政策研究，为地价管理提供决策依据。 关键字：土地资源 ，价格， 管理 Abstract: the Chi

2、nese government in solving the land price management problems at the same time. Profits from the overseas experience, and gradually formed a of the land price system of management pattern. Objective: to discuss the price of land resources management. Methods: a review of the literature material and

3、combined with personal experiences are summarized. Results: establishing the land evaluation system. Build appraisal organizations and appraisal of personnel qualification certification system. Set up the standard land price and land price system calibration regularly publish. Build land price monit

4、oring system. Establishes the land supply plan system and land reserve system. Establishes the land deal floor price system. Establishes the land value added tax system. Conclusion: the land price management system of sound, and further improve the efficiency of land management. Perfect the price of

5、 land market mechanism. To strengthen the management of land price technology and policy research, provide decision-making basis for land price management. Key word: land resources, price, management 中图分类号：F301.0 文献标识码：A 文章编号： 1、土地资源价格管理制度 中国的土地市场是在 20 世纪 80 年代后期才开始形成并逐步发展起来的，中国政府在解决土地价格管理实际问题的同时。借鉴

6、国外的经验，逐步形成了中国的土地价格管理制度雏形，主要包括以下几个方面： (1)建立土地估价制度。自 20 世纪 80 年代后期，原国家土地管理局在全国范围内逐步建立土地估价制度，要求各城市必须开展土地定级和基准地价评估。并对政府出让土地使用权进行交易底价评估。现在，土地估价已介入大多数土地交易，如企业股份制改造、土地抵押等，农村土地也已开展基准地价评估。对城乡土地进行基准地价评估和标定地价评估，为地价管理部门制定地价管理政策和对土地交易价格进行宏观调控提供了依据。 (2)建立估价机构和估价人员的资格认证制度。开展土地价格评估，必须由专门的机构和专业人员进行。为了确保土地估价结果的科学性，管理

7、部门要求开展这一工作的机构和人员必须经过资格认证，估价人员要经过考试才能取得估价资格。目前，中国土地估价机构分 A 级、准 A级和 8 级三类，对不同类型的估价机构的没立标准和从业范围进行了严格的规定。估价人员必须在相当学历的基础上参加专业考试，合格者经注册方可从事估价工作。 (3)建立基准地价和标定地价定期公布制度。 中华人民共和国房地产管理法规定，基准地价和标定地价要定期公布。基准地价和标定地价是城市政府管理地价的基本参照依据，也是房地产投资者投资决策的主要依据。为了确保城市基准地价的科学性，国家要求省会城市和计划单列市的基准地价成果要上报国土资源部进行审核与平衡。 (4)建立地价监测体系

8、。为了更好地了解市场地价状况，制定地价政策，自 1999 年开始，国土资源部即着手在全国各城市建立地价监测体系。通过将各城市的地价变化情况及时通过该体系传输至国土资源部，国土资源部可快捷准确地了解各城市的地价状况，及时制定相应的地价管理政策，同时，利用监测数据编制全国地价指数，并定期发布。 (5)建立土地供应计划制度和土地储备制度。为了在宏观上调控土地价格，必须严格控制土地供应数量和区位。各级政府根据我国耕地少、房地产开发起步较晚的实际，建立了土地供应计划制度和土地储备制度，要求每年进入一级土地市场的土地数量和时机要在政府计划的控制之下确定，同时，各城市土地管理部门还建立了土地储备制度，以有效

9、地调节土地供应。 (6)建立土地交易最低限价制度。 房地产管理法及相关法律法规规定，土地交易价格不得低于城市政府规定的标定地价，否则，政府有优先购买的权利。 (7)建立土地增值税制度。为了规范土地及房地产市场的交易秩序，抑制土地投机，1994 年 1 月开始对转让国有土地使用权及房地产并取得收入的单位和个人开征土地增值税。土地增值税的实行有效地控制了土地价格的过快上涨。 2、土地资源价格制度革新 (1)健全地价管理的制度体系，进一步提高地价管理的效率。随着土地市场的不断发育和发展，土地利用中的许多问题已与地价管理密切相关。要在正确处理土地经济收益与社会总体经济发展、国有土地增值与经济体制改革、

10、中央利益与地方利益以及政府与市场之间的各种关系的基础上，进一步完善和规范地价管理制度，切实解决地价管理制度过于分散，无法发挥地价在土地市场中作用的状况。因此，尽快制定有关地价管理的法律法规或部门规章，将分散于土地招标拍卖、协议出让、收购储备、有形市场建设等诸多环节中的政策和制度进行集成，提高地价管理的整体功效。 (2)完善地价的市场形成机制。建立地价的公开形成机制，一是要继续推行土地招标拍卖，通过公开竞争形成地价，从根本上解决土地出让中不依法行政的问题；二是要规范协议出让行为，切实执行协议出让中地价评估、集体决策、结果公开的程序；三是加强土地有形市场建设，对存量划拨地人市实行公开挂牌交易制度；

11、四是要加大土地市场清理整顿力度，为地价的市场形成机制建立营造良好的外部环境。 (3)加强地价管理中的技术与政策研究，为地价管理提供决策依据。一是要研究在市场配置土地资源的过程中地价的调控机制，为发挥地价在土地资源配置中的杠杆作用，建立健全适应市场经济发展的地价管理制度体系提供理论支撑。二是要加强对基准地价更新的技术问题、不同权利状态下的地价评估问题、地价与容积率的关系问题、地价与房价的经济关系问题、农用地估价问题以及地价与城市社会经济发展速度之间的关系等问题的研究，为实际工作提供技术及理论支持。 参考文献： 中国土地学会，中国土地勘测规划院，国土资源部土地利用重点实验室. 土地科学学科发展蓝皮书(2006 年). 北京:中国大地出版社，2007: 97-98. 傅伯杰. 土地评价研究的回顾与进展. 资源科学, 1990，12(3):1-7.