试论房地产项目管理现状及解决措施.doc

1、试论房地产项目管理现状及解决措施【摘 要】房地产项目管理对于房地产开发企业来说是至关重要的，开发商前期的策划、市场调研、可行性论证、经济分析评价，以及后期的营销策划，最终都必须通过由项目管理全过程制造出的最终产品来实现。本文通过对房地产项目管理的现状分析，探讨当前房地产项目管理存在的问题和解决方案。 【关键词】房地产；项目管理；问题；解决措施 房地产项目的管理是全方位的，要求项目经营者对项目的质量、安全、进度、成本、文明施工等环节都要进行正规化、标准化的管理，这样才能使施工项目各项工作有条不紊地顺利进行。房地产项目的成功管理不仅会为项目、为企业带来良好经济效益，也会产生良好的社会效益。一、房地

2、产项目管理现状 随着人们生活水平的提高，人们对住房的质量要求也逐渐变化。房产的功能要求越来越全面，其公用配套设计也将会越来越多，住宅的科技水平也在逐步的进步，很多关于房产的材料、技术、工艺以及管理等都在不断地改进。外部环境对房产开发企业提出了新挑战，在优胜劣汰的市场经济环境下，要想取得项目的成功，除必须具备的基本素质和整体实力外，还需要在建筑施工的技术、质量、施工管理等方面具有优势，使企业诸生产要素达到合理科学的配置，运用现代化的管理方式，合理配置人力资源，保证质量，降低消耗，挖掘内部潜力，依靠项目管理的进步以达到最大的经济效益。从现时期的房地产项目管理中，其项目的质量、成本、进度以及效率等方

3、面表现得都不是很乐观。 二、房地产项目管理中存在的问题 正确、合理的对房地产项目进行管理，开发有效的项目管理经验是今后房地产界所要正视的一个问题，现在的房地产项目的管理中主要存在以下问题。 2.1 前期，开发商准备不足 开发商在项目方案确立之前，缺少对市场的充分调研。一些房地产开发企业在拿到项目后，没有经过充分的市场调研，匆忙确定方案，仅就目前市场什么赚钱，就开发什么。只是简单地模仿别人，在同类开发产品中，没有自己的特色，从而在市场上缺乏吸引力，始终不能超前别人。而且由于决策层缺乏对市场的调查，对市场没有充分的认识和了解，往往在方案决策阶段会出现失误，增大了企业的风险。 2.2 中期，对设计不

4、够重视 房地产项目在实施阶段也存在重施工，轻设计的问题。很多房地产开发商将注意力过多投向施工阶段，但是对科学合理的规划设计方案能够给项目带来的价值明显重视不足，也就是只是强调施工，轻视了设计。对房地产项目的外观设计多随波逐流、贪大求洋，而不是结合项目自身特点，因地制宜，体现项目自身的特色来满足消费者的需求。还有很多房地产项目的设计，只是简单的复制了外地甚至国外的某些项目的风格，而不去考虑是否本地条件是否适合及周边环境能否协调，最终完成的产品也与消费者需求相差甚远。 2.3 后期，合同不严谨 房地产项目在工程施工阶段签署的工程施工合同内容不完整、条款不严谨，尤其是在承包商配合以及各专业接口方面的

5、划分和规定不够详细具体，造成各承包商之间协作效率低下，推诿扯皮时有发生，并最终导致工程的延期。在工程项目的收尾期，开发商往往需要花费大量的时间与精力用于协调各方之间的配合，而且工程本身往往会遗留下许多的缺陷和问题，一旦这些问题爆发，又会由于合同内容的不严谨造成难以分清各方责任，进而影响项目整体的效率和形象。 三、解决措施 以上种种弊端的出现，呼吁房地产开发企业要有现代化的项目管理理念来管理房地产，规范其合理运作。要避免这些问题的出现，房地产企业应该采取以下措施来解决项目管理中存在的问题。 3.1 加大前期的市场调研 前期的可行性研究既包括项目前期的市场定位和产品研究，也包括项目的品 牌和战略。

6、由于中小型房地产市场调查的不全面，信息收集相对来说不够充分，往往会影响项目可行性研究的准确度和价值。所以中小型房地产开发商要想取得最终经济效益，只有在全面掌握市场环境的基础之上，才能对项目前期的可行性的人力和物力以及财力、时间等相关要素进行深入科学的研究。除此之外，在进行市场调研的过程中，企业应该采纳专业技术人员，在项目的经济、项目概念规划方案、技术可行性等方面进行充分的调研，综合他们的意见，发挥他们在这些职位中的作用。房地产商要有意识到这一点，对自己的产品有一个客观合理的评价，进行充分的前期可行性研究，才能确保产品质量的实现及经济效益的最大化。 3.2 提高管理人员的素质 目前我国现有实力强

7、大的项目管理公司不多，而且专业性的项目管理人员非常少，人员素质也不高，许多都是东拼西凑的杂牌队伍，对项目管理的任务、性质和机制的认识不够全面，管理存在很大的片面性，往往局限于对施工质量的监控，使我国的项目管理在理论和实践上与先进国家相比存在较大的差距。要使项目管理现代化，一定要具备现代化管理素质的管理人员。特别是项目负责人，要具备与时俱进、不断创新的观念，懂得项目管理艺术，要深知在项目管理中必须突出以人为本的思想。对于规模相对较大的项目，项目经理必须要掌握和善于运用电脑等工具，进行全方位的网络管理。如果管理人员不具备这些管理素质，要实现项目的现代化管理是非常艰难的。同时，项目管理的每一位人员要

8、随着社会的不断进步、科学管理水平的不断发展，不断提高自己的管理能力，接受充分的培训，通过培训，提高自身的管理素质。项目管理人员素质的高低，决定了是否是一支合格的项目管理队伍。而具备了一支高素质的项目管理队伍，才能使项目的各项工作在健康有序的环境下开展。 3.3 完善房地产项目的监管 为了确保项目管理的顺利进行，完善公开的程序监管是确不可少的，完善公开的程序监管才能确保项目管理的顺利进行，才能保证项目管理目标的实现。由于前期的可行性研究不足，很多房地产商为了能够尽早的回笼资金，片面追赶工程进度，忽视了工程中应该注意的安全及质量问题的监管等。针对目前各地房产项目管理程序不规范的问题，应该加强监管的

9、作用，可以通过第三方监管力量的引入，防止出现“自己监督自己”的现象。因为房产项目点多、面广、战线长，涉及的内容复杂，只有通过有效的管理程序，适时的调整项目当中存在的问题，才能使项目能够顺利的进行下去。找准项目管理中自身的特点，抓住管理中的薄弱环节，正确选择一种或多种现代化管理方法，从而可以提高项目管理水平和工作效率。 四、总结 房地产的项目开发是一个资源整合的过程。随着我国经济的飞速发展，房地产行业在国民经济体系中所占的比重越来越重，并已经逐渐我国一个重要的支柱产业。然而我国大多数房地产企业项目管理存在的问题大大影响了房地产行业的发展。中小型房地产企业想在激烈的竞争中占有一席之地，就需要在做好项目定位、与一些实力较强的勘察、监理、设计、营销能让施工等相关单位进行合作，控制好项目管理中的进度、质量、造价以及安全问题，科学的运用项目管理理论和方法对公司项目管理方面发现的问题提出了相应的控制措施。 参考文献 1林成旺 浅析房地产项目管理的问题 科技创新导报 2011 2何惊宇 房地产项目管理现状及对策 考试周刊 2007 3李洪森 关于房地产项目管理存在问题及措施控制探讨 城市建设理 论研究 2012 4李良生 综合分析房地产项目管理现阶段存在的问题 民营科技 2009