现房抵押贷款中存在的风险及防范对策.doc

1、现房抵押贷款中存在的风险及防范对策摘要：21 世纪的今天，随着我国社会经济及市场经济体系的进一步发展，现房抵押贷款业务也得到了迅速发展。然而，随着现房抵押贷款业务成为新的经济点的同时，其负面风险性也进一步趋显，进入了人们的视线之中。本文旨在针对现房抵押贷款的特性，通过对其存在的风险状况的分析并给予风险预防对策以规范我国这一新的风险点。 关键词：现房抵押贷款；风险预防；个人信用；价值评估 Abstract: the 21 st century, along with the social economy and market economy system further development,

2、 a house mortgage business also get the quick development. However, with a house mortgage business has become a new economic point while its negative risk also further hasten show, into the line of sight of people in. This paper aimed at the characteristics of house mortgage loans, through the analy

3、sis of the risk status and give the risk prevention strategies to regulate in such a new risk points. Key words: a house mortgage loan; Risk prevention; Personal credit; Value evaluation 中图分类号：F830 文献标识码：A 文章编号 随着我国市场经济的深入发展，现房抵押贷款业务也在逐渐成为新的社会消费热点。然而，由于我国的现房抵押贷款正处于新兴初级阶段，各项社会配套制度设施及管理经验等还不完善、不成熟。于是，

4、在现实现房抵押贷款实际中，存在着很多风险隐患，如何规范这一业务减小风险便成为了新的课题。文章旨在对此展开阐述，以深化人们对其的理性认识，并希望给实际的生活工作以启迪。 一、现房抵押贷款中存在的主要风险 1、违约诚信风险 诚信风险是指现房抵押贷款中的违约风险，造成银行不能及时或者足额收回本金利息的情形。诚信风险是生活中最常见也最基础的风险表现形式。违约诚信风险出现的因素有许多，主要是还款意愿、还款能力两个方面。还款意愿指债务人由于采取隐瞒自己的实际资信情况而骗取债权人信任或者在财务正常状况下而不履行约定的情形。还款能力则是指债务人由于经营不善或者经营环境的变化导致无力按时或者按量归还借贷的违约情

5、形。由于诚信风险具有综合性、隐蔽性、传递性及难以预料性等特性而增加了现房抵押贷款的风险。 2、抵押物价值评估风险 抵押物价值评估在实际生活中往往由于种种因素增添了价值评估的风险。首先，实际中的金融机构对于抵押物价值的评估往往高于其本身价值，从而存在多方贷款的可能性；其次，由于不动产抵押物本身不真实或者不合法等因素，进而增加了价值评估的风险；最后，不动产抵押物的实际处置难，尽管有相应法律法规保障，但是在实际运行中鉴于社会稳定等因素的影响，金融机构对于债务人抵押物的处置往往受到行政、公安、司法等部门的限制，于是再次加剧了实际价值评估的风险。 3、市场性风险 市场性风险指在市场经济规律的推动下，由于

6、房地产市场的急剧变化致使房价大跌，进而抵押贷款人意识到应该放弃还款才可以尽量维护并扩大自己的利益，最终出于“理性的思考”而放弃责任的行为。由于这是在市场利益的驱使下行使的，被称为“理性的违约” 。鉴于市场经济的这种不稳定性及流动性，房地产市场的波动性也非常剧烈，近年来，国内外的房地产市场行情可见一斑。于是，在房地产的贬值超过了首付款及已付本金时候，往往借款人会以违约而舍弃所购买的住房。另一方面，我国银行目前吸收的多是居民的短期储蓄存款，而现房抵押贷款多是长期性的，这会降低金融机构的资金流动性，影响自身兑付能力。这些市场的直接或者间接因素加大了金融机构在抵押贷款中的风险性。 4、抵押登记及审批风

7、险 房地产管理部门有对于不动产权属登记与抵押登记及审查的职能，由于我国抵押权人存有依赖心理，放松自身的把关及注意事项，一定程度上加重了房地产管理部门的负担，于是也加大了抵押登记出现风险的可能性。另一方面，金融机构应重视对于不动产的现场勘查，然而由于评估人员对于现场的不了解而被其他人“蒙骗”出现评估不准确的风险等。 现房抵押贷款的风险防范对策 1、建立健全个人信用制度 个人信用制度是将债务人的个人信用记录、还款能力情况等登记备案、评估及管理的体系。建立健全个人信用制度有利于约束规范债务人的资信行为，可以有效防范由于资信诚信问题而引发的违约风险。另外，建立个人信用制度利于银行对于贷款人信息的有效获

8、取及后期的排查备案等；也利于违约信用记录的排察，后期违约责任的承担等，进而为约束贷款人的资信行为而形成良好的监管，降低抵押贷款风险。总之，个人信用制度体系的建立，使违法者失去生存的土壤，使其得到应有的惩罚，也降低了金融风险，对于金融市场的长期稳定具有重要作用，也是一个稳定而成熟的先放抵押贷款市场的必备条件之一。 2、推行现房抵押贷款的证券化发展 现房抵押贷款的证券化是指把银行资产进行分解，同时伴随的也就是将银行自身的风险进行转移及分散。证券化发展有利于把传统历来的银行一家承担发放贷款与回收贷款本息的活动分散给其他多家金融机构等共同参与，进而风险一起承担即也将风险转向了证券市场。推行现房抵押贷款

9、的证券化发展是降低现阶段现房抵押贷款风险的一大趋势发展方向，也是我国目前所需要的。 3、健全现房抵押贷款保险体系 抵押贷款保险体系是现房抵押贷款体系相配套制度中的重要组成部分，其风险转移与赔偿机制可以有效预防现房抵押贷款的风险，有利于推动现房抵押贷款业务的健康稳定发展，进而推动金融市场与金融体系的稳定与成熟。目前，我国保险业务多是财产、人寿、保证性的，缺乏抵押贷款保险。于是，抵押贷款保险作为一种新的的保险业务，需要政府政策及社会各方面的鼓励与倡导，这也是降低现房抵押贷款风险、促进现房抵押贷款健康发展的必然趋势。 4、建设现房抵押贷款政府担保制度 相比企业组织与个人的信誉，由于政府的实力更为强大

10、、权威性高，政府信誉更为稳妥，于是，政府参与现房抵押贷款环节之中，可以使大大提高中低阶层画的贷款的能力，可以提升也体现政府的住房福利及产业鼓励政策，改善人们的生活条件。尤其是在当前，我国社会福利待遇体系还不完善的条件下，更为需要政府的参与及扶持。另外，政府的参与可以使贷款成本大大降低，提高现房抵押贷款的效率，降低其社会风险性，促进现房抵押贷款金融体系的稳定与长远发展。 5、规范不动产评估业务行为 文中提到不动产价值评估存在着明显风险，其中，评估业务行为发挥着重大作用。于是，规范与约束不动产评估业务行为对于准确评估不动产价值，降低由于评估不力而引起的风险十分必要。核定贷款额的依据是对房产的评估价

11、值。所以真实的评估业务行为有利于合理有效的贷款额数的确定，而对于真实的评估业务行为言，需要政府相应主管部门将强监管力度，行业协会强化职业操守等来规范及约束。同时，银行机构内部也需要培养一部分价值评估专业人员或者建立一定评估部门，加强把关准确给予价值评估。 结语： 总之，在我国市场经济及金融市场进一步发展的今天，现房抵押贷款业务已成为了新的热门领域，针对其本身特性，如何及时有效降低其风险，规范其健康稳定发展成为了必须面对并解决的棘手课题，对于整个金融市场的稳定具有重要意义。建立健全个人信用制度、现房抵押贷款的证券化发展、健全现房抵押贷款保险体系及规范不动产评估业务行为是有效防范现房抵押贷款风险的

12、主要对策。同时，为有效防范现房抵押贷款风险，还需要相关部门的有力监管，相应法律法规制度的完善。相信，在金融机构与不动产抵押登记部门等配合下，现房抵押贷款风险肯定可以得到有效的防范。 参考文献: 1 重庆市人民政府办公厅关于“两限两竞”住房建设管理的意见J，重庆市人民政府公报，2008(21) 2 郑斌，个人住房贷款风险及其防范J，中国房地产金融，2009(5) 3 王雅璇，住房抵押贷款证券化的风险防范法律制度研究D，复旦大学，2008 (7) 4 关于贯彻落实财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用房和住房租赁有关税收政策的通知的通知J，重庆市人民政府公报，2008(21) 5 华鸣，从美国次级债危机看我国住房抵押贷款证券化的风险防范D，中南大学，2008(2)