后危机时代我国房地产市场的管理策略.doc

1、后危机时代我国房地产市场的管理策略摘要：近年来，我国房地产行业空前发展，虽然表面上看一片繁荣，但是随之而来的土地紧张、材料供需失衡、人地之争却给看似欣欣向荣的房地产业带来丝丝阴霾。在后危机时代，房地产业将面临更严峻的挑战。因此，结合当前世界经济和我国经济的发展现状，客观分析房地产业的发展弊端，以期更合理化、更客观化的对房地产业进行管理，使之更健康、更有序的发展下去。 关键字：后危机时代；挑战；营销 后危机时代是指危机缓和后，出现的一种较为平稳的状态。但是这种状态是相对而言的，因为造成危机的根源并没有消除，而且危机也并没有结束，从而使得世界经济仍然存在很多不确定因素，经济危机时刻还会回来，甚至加

2、剧。有可能引起新一轮的衰退。而近年来，我国房地产行业空前发展，虽然表面上看一片繁荣，但是随之而来的土地紧张、材料供需失衡、人地之争却给看似欣欣向荣的房地产业带来丝丝阴霾。在后危机时代，房地产业将面临更严峻的挑战。 1 后危机时代 1.1 时代特征 后危机时代就是指随着危机的缓和，而进入相对平稳期。但是由于固有的危机并没有，或是不可能完全解决，而使世界经济等方面仍存在这很多的不确定性和不稳定性。是缓和与未知的动荡并存的状态。就这次经济危机来看，世界经济已趋于好转，有些国家已经实现了经济的正增长，但是经济危机的根源并没有消除，也不可能消除。因此有可能出现再次的经济衰退。自 2008 年下半年开始，

3、受国际金融危机不断蔓延的严重影响，全球主要经济体经历第二次世界大战后的又一次冲击。在各国政府出台的一系列经济刺激政策的作用下，其中中国政府追加了四万亿的投资来刺激经济，主要投资在国家的基础建设方面。 1.2 时代趋势 第一个主要趋势是西方金融系统去杠杆化过程将会持续。尽管银行在盈利，但是很多大的金融机构仍然需要补充资本金，遭受重创的银行仍然在希望增加新的资本金或者廉价出售资产。第二个主要趋势是金融监管将会更加严格。无论从哪个方面看，金融监管者都将会谨慎起来，对于那些通过援助计划或大量存款担保，而被国有化的银行，监管者会严格限制管理层的奖金数额，以降低他们冒险的动机。第三个主要趋势是美国经济仍然

4、失衡，亚洲的全球供应链必须从出口导向转向内需导向。第四个主要趋势是新兴市场的股票都表现得非常好 2 我国房地产管理策略分析 2008 年，全球都面临着一场金融灾难，即有次贷危机引爆的全球性金融危机，为金融行业带来了毁灭性的打击。房地产业是我国国民经济的重要支柱性产业之一，在金融危机爆发后，多家外资企业为了保存实力，将大量资金抽出我国楼市，失业率上升，一些在金融危机中遭受冲击较小的投资与私募基金在中、小城市的房地产市场抄底房地产推动房市价格，直接导致了居民的消费意愿下降。房地产企业面临着资金、市场等全方位的风险，但是机会仍然存在。在美国金融危机爆发之时，中国房地产市场本身就已经开始了调整，美国金

5、融危机使我国房市的调整幅度进一步加大。因此，剖析当前房地产业发展现状，采取必要的管理措施 2.1 我国房地产现状 2.1.1 经济增长过快，房产热胀明显。 从改革开放至今，我国国民经济增长速度稳健增长，经济发展态势良好，速度快，城乡一体化进程加快，大量农村富裕人口逐渐转移到城市，这必然拉动城市的住房消费，为我国房市带来一片升级和活力，房地产市场的快速发展，也推动了国民经济的发展，此外，一方面由于供需矛盾较为突出，刺激了房地产市场的超常规发展，出现了房地产热胀逐渐明显的不良趋势。另一方面，房地产发展速度和品质的不断提升，也刺激着购买需求较强的消费者逐步提升了消费层次。 2.1.2 房市发展劲头过

6、猛，价格居高不下。 房市发展过快，价格久居不下是我国房地产市场重要的特征之一。近年来，我国房地产几乎以 25%左右的速度递增，在我国依然没有形成强大购买需求市场的情况下，房地产市场的快速发展已经超过了我国消费者的承受能力。因此就成了产品总量充足，但消费滞后的情况。 2.1.3 体制机制不够完善，监督制约乏力。 长期以来，受我国传统体制机制的影响，对房地产市场的监督监管力度不够，必然导致了监督制约乏力的现象。通过健全完善的体制、机制是落实城乡统方式来强化房地产市场的管理，促使房地长市场管理科学化、规范化、合理化。 2.1.4 房产产品质量不高，供需矛盾凸显。 当前的房市出现一种奇特的现象。一方面

7、，开发商只注重消费者的需求，过度追求经济效益，从而忽视了房屋产品的质量，造成了许多新建房屋技术含量低，质量差，严重地损害着消费者的利益，甚至发生安全事故；另一方面，受国家宏观调控的影响，伴随市场竞争的压力，房地产市场急速膨胀，加剧了房地产市场的供需矛盾。我国的房地长市场在这次的金融危机中并未受到过大的冲击，虽然房地产开发难度不断增大，但是仍然有需求，也正式这些需求还在刺激着我国房地产市场。 2.2 管理策略分析 2.2.1 调整土地政策 土地是人类赖以生存的条件，是最基本的要素之一。调控好土地市场，才能调配好其他资源，实现资源的优化，达到宏观调控的目的。土地不仅可以自行调控，例如耕地资源保护、

8、土地利用合理规划等，还可以作为参与到经济社会发展中的调控，与其他相关要素紧密联系、相互促进、相互制约、共同发展，实现经济社会可持续发展的目标。但是，各级政府不能够过分的干预房地产市场的自由运作，同时，要合理的引导房地产企业的合并，推动项目合作，加快开发进度。 2.2.2 加强宏观调控 近年来，我国先后出台了对各种房地产市场调控的政策，其中“新八条”被称为房地产新政的标志。但是，产品总数逐渐攀升，房价居高不下，无一不反映出我国对房地产市场宏观调控的失败。所以，我们必须进一步统筹协调，遵循市场经济发展规律，全面落实宏观调控方针政策，正确掌握我国当前的房地产市场走向，保持我国房地产市场良性发展。进而

9、促进房产市场与经济统筹协调发展。 2.2.3 关注房产市场发展趋势 由美国次贷危机引发的全球金融危机是造成我国房地产市场资金泡沫和超常规发展的主导因素之一。尽管按照我国的经济发展模式，这样的次贷危机是不会在中国产生的，但是，我们必须深刻的吸取其教训，加快体制改革，在中寻找差距，弥补不足。因此，我们必须在高度关注我国房地产市场发展趋势的同时，充分估计发展中可能存在的困难和问题，认真采取积极有效的措施加以研究解决，防止我国房地产市场发展过度膨胀，并与我国的经济社会发展相统一，进而促进我国经济社会持续快速健康发展。 结束语 房地产业的发展不平衡，而其本身也是极其矛盾的，一方面它是国民经济的重要推动力量之一，而另一方面是又一个容易产生资产泡沫的行业，因此必须收到保护和制约。在后危机时代，我们需要一个稳定、和谐的房地产市场环境，不断深入开展改革开放，加快城乡一体化步伐，使我国房地产市场在快速发展的同时，推动着经济社会的持续快速健康发展。 参考文献： 1魏雅华.楼市降价：大逃亡会出现吗？N.中国房地产报，2002. 2谢家瑾.当前全国房地产市场现状和发展态势分析J.浦东房地产，2001. 3陈征.社会主义城市地租研究J.山东人民出版社，1996. 4王小广.房地产热套牢中国经济J.世界知识，2007. 王勇：男，湖南，1967.10.20 ，连云港经济技术开发区房地产市场管理所；工程师。