分析房地产开发项目管理中的全过程成本控制.doc

1、1分析房地产开发项目管理中的全过程成本控制摘要：对于房地产开发项目管理而言，其中成本管理贯穿于整个项目的各个方面，所以，房地产企业在进行项目开发管理的过程中，需要高度重视成本控制在项目管理中的作用。通过利用项目管理的全过程成本控制，可以实现房地产项目开发的成本运营降低的目标，也提高了房地产企业经济和社会效益。 关键词：房地产开发；项目管理；全过程控制 我国房地产开发领域所使用的项目成本控制与管理模式，都是来自于其他领域所使用的成本管理与控制模式，这种照搬照抄的模式，在最初阶段可以实现房地产开发中成本管理的基本目标，也提高了房地产企业的经济效益。但是，随着时间的推移，房地产项目开发过程中总会遇到

2、许多新的问题，而这种新的问题确实在以往成本管理与控制模式中所不能够解决的，而且，出现的新问题在其他领域根本无法寻找答案，这就使得房地产公司在进行房地产项目开发的过程中，失去了对于成本动态信息的获取途径，导致开发过程中出现某些不可挽回的损失。笔者一直在所在单位从事房地产开发的工程项目管理工作，能够了解到如今社会环境下，房地产开发市场的竞争日趋激烈，如果不从成本上下手，那么就会失去竞争的核心力量。因此，面对不断变化的市场竞争环境以及成本不断变化的形势，我们必须要在房地产项目开发过程中实施全过程的成本控制模式，实现对于项目开发周期、运营成本的有效控制，尽最2大限度对于浪费成本进行控制，从而提高企业的

3、经济效益。 1 房地产开发项目成本控制的原则 1.1 全面控制原则 全面控制原则就是需要企业在成本管理中要充分和完整实现统一成本全过程的控制。具体来说，就是要调动开发建设过程中所有人员对于成本控制的主观能动性和积极性，完善成本控制方面的流程及制度。因为每个员工对于成本管理的要求和特点都会不一样，所以，就需要实施全面控制原则，保证成本管理中各个方面的成本都得到有效控制。 1.2 讲求效益原则 在房地产项目开发过程中，对于全过程成本的控制，我们需要将其与管理服务有机结合起来，不能够被控制所控制，也不能为了降低成本，从而减少和停止对于高品质管理服务及优秀建筑产品的提供。换句话说，也就是要在成本控制的

4、范围之内，利用最小化的成本费用实现最大化的管理服务高品质水平，或者说在相同成本费用水平上，实现最大化的管理服务质量水平的目标。 1.3 经济原则 经济原则在很大程度上决定了房地产公司在重要领域中只会选择控制那些关键的因素，而不是对所有房地产项目的全部业务成本都进行控制或者进行相同细致安排的控制。在落实经济原则中，我们要重视经济原则的重要性，应该将其资源集中在重要的问题上，可以省略那些对成本产生微妙或者极少数影响的整体成本和无关事项。 1.4 因地制宜原则 3对于因地制宜的基本原则而言，它完全符合房地产开发公司在项目开发过程中项目管理任一部门的要求。房地产公司内部存在许多部门，比如，销售部、设计

5、部，行政部，财务部等，这些部门所产生的成本计划和成本消耗都是不同的。所以，在对这些部门进行全过程成本控制的时候，我们就需要分别对待，不能使用统一的成本管理方法。比如，像项目开发中的工程管理部，他们所产生的成本主要是来自于项目开发所需要的材料和施工服务，所以，我们应加强对于工程部在开发施工各阶段资源配置计划的有效成本控制，而且还可以加之一些招投标方法作为辅助手段。而对于销售部而言，他们所产生的费用主要是来自于销售活动的支持成本，我们可以采取按照定期投入和产出的比例来进行成本控制。所以，对于不同部门而言，采取不同的成本控制方法，能够起到意想不到的结果。 2 房地产开发项目管理中全过程成本控制的要点

6、 2.1 设计阶段的成本控制 2.1.1 工程造价和设计方案相结合的设计招标 对于设计招投标而言，它能够起到提高设计招投标水平、促进良性竞争的作用。实施的工程造价和设计相结合的设计招标方法，能促进设计单位和设计师不仅在建筑风格、使用功能上达到和谐一致，而且还能够降低工程造价，实现确保项目经济利益的目标。 2.1.2 成立成本评估审核部门，加强图纸审核 有必要成立专门的内部工程审核部门，该部门由经验丰富的建筑、结构、水电专家和经济分析师组成。制定详细的设计要求、设计任务，4对设计单位所设计的施工图进行全面的审核。加强设计图纸审核管理工作，提高设计质量，减少不必要由于设计问题、设计缺陷导致的施工阶

7、段的反复调整所造成的浪费。 2.2 招投标阶段的成本控制 房地产项目招标中包括设备、材料的采购招标和施工招标两个方面。通过招标竞争过程，开发商可以选择优秀的承建商和优质的供应商，这样有利于降低建设成本，也是成本管理和控制的一个重要工具。要做到房地产项目开发的全过程成本控制需要做到以下三个任务。首先，我们必须坚持公开、公平、公正的原则，规范招投标过程，以加强招投标过程的监督力度；其次，制定详细的招标文件和合同，以确保该条款的严谨性，有效预防发生合同纠纷，减少、避免施工索赔情况的出现，从而降低了项目的总体成本；第三，选择规范化的优秀承建商授予施工合同，签订严格的施工合同，在进行合同变更的审批流程中

8、要严格按照要求执行，建立和完善合同跟踪检查制度，加强监督，对于合同和补充协议等具有同等法律效力的合同文件应保存好，确保严格执行合同控制条款。 2.3 施工阶段的成本控制 施工阶段是施工项目预算中投入资金最大的一部分，是合同文件中内容实现具体化的重要部分。在整个成本控制与管理中房地产项目施工阶段的投资占了很大的比例。房地产开发不应该仅仅只重视施工阶段的进度、质量等粗放式工程项目管理，也应付出更大努力来降低项目建设过程中的成本，核算分析变更成本的成因，为企业降耗规范管理提供管理思路，提高房地产企业经济效益和社会效益。 5首先，加强施工现场管理，优化施工组织设计，选择比较先进的施工技术，实现经济合理

9、的施工方案，当然这是施工承包单位的工作内容，但作为业主方应该在施工方案阶段以自身的成本控制目标来提出合理优化的意见和建议。 其次，施工过程中对于合同文件中的动态信息进行分析，根据分析结果采取积极措施，实现更有效地控制工程造价。严格把控工程变更、签证限额的审批制度和程序，尽量减少因为变更而产生的费用，以及因为审计评估原因而造成的理赔等成本浪费的情况。 最后，严格控制材料、设备采购的价格。做好市场价格管理工作，掌握大宗物资和设备订单的价格变动，而且在采购的过程中应该货比三家，在满足施工要求的前提下，尽可能的减少采购的成本。订单的时机要把握好，一般情况下，项目的材料和设备成本费用通常占预算的 70%

10、，占直接成本的 80%左右，因此必须严格控制施工阶段，合理确定材料价格，从而有效地控制工程造价。 2.4 竣工阶段的成本控制 对于任何项目而言，其项目的成本控制最后一步都是竣工完成之后的阶段。而对于竣工完成的房地产项目来说，需要对竣工项目进行严格的审核审计，对施工单位的申报工程量、项目价格、取费程序的准确性进行审核，避免出现重复取费的情况，从而进行审核竣工结算编制范围，使审核后的预算能够真正反映实际的项目成本造价。 参考文献： 1程铁信， 霍吉栋， 刘源张. 项目管理发展评述J. 企业管理，62011， （2）. 2蒋声敏. 建设工程造价动态控制的全过程管理J.山东商业技术学院学报， 2012， （3）. 3蒋涛. 房地产开项目施工阶段投资控制刍议J. 工程建设与设计， 2011 ， （7）