浅谈房地产项目工程建设甲方代表职能与管理策略.doc

1、浅谈房地产项目工程建设甲方代表职能与管理策略摘要: 在工程施工阶段质量管理中，甲方代表是工程质量控制的主体和核心，具有举足轻重的作用。甲方要确定工程项目的要求，为项目提供资金，负责组织项目队伍，还要在项目的各阶段对项目进行必要的监督控制。本文结合多年工作实践，谈谈对甲方代表现场管理职能与管理策略。 关键词:房地产；甲方代表；职能；管理 中图分类号：F293.33 文献标识码： A 文章编号： 随着国家经济的发展，人民生活水平的提高，房地产市场最近几年呈现飞速发展的态势，业内普遍反映工程技术管理人员的增长速度始终滞后于房地产市场的发展速度，建筑行业从业人员呈现年轻化态势，经验的不足、人员的短缺是

2、当前房地产企业面临的严重问题。笔者长年从事房地产开发项目工程建设的甲方代表管理工作，结合工作实际，谈谈一名合格的甲方代表及现场工程管理的技巧与策略。 一、现场甲方代表的职能分析 甲方代表是房地产项目现场管理授权的第一责任人，其职能体现在如下几个方面： 1.贯彻执行国家有关工程建设法律法规，认真熟悉图纸、质量标准，严把工程质量关。 2.负责拟建场地的三通一平，落实施工现场的供水供电和地面建筑物与设施拆除及场地其它障碍物的拆除，协商处理施工现场的各项工作。3.组织、参与工程项目的放线、验线工作，落实施工图交底工作，对工程变更签证的办理。 4.配合质安监督站的现场监督检查工作；落实工程施工过程中的相

3、关检测。 5.负责监理合同的实施管理，督促总监及监理人员严格执行监理合同，履行监理职责 6.负责施工合同的实施管理及工程现场的管理，发现不合格材料有权责令其停止使用，对不符合质量标准的分项工程令其返工并建议进行罚款。 7.参加主要分项、分部工程质量的验收，组织工程竣工验收。 8.参与工程设备、材料进场验收工作，做好工程竣工结算资料的收集和完善工作。 二、 甲方代表现场管理优化策略 1.科学合理策略。施工现场的各项工作都应当按照既科学又合理的原则办事，以期做到现场管理的科学化。处理好工期、成本和质量、安全的关系，严禁违章指令和违章作业。 2.经济效益策略。项目部应在精品奉献、降低成本、拓展市场等

4、方面下工夫，并同时在生产经营诸要素中，时时处处精打细算，重视设计优化和工艺优化带来的成本节约，最大可能的避免各种因素造成成本浪费、施工索赔以及售后业主索赔。 3.标准化规范化策略。标准化、规范化是对施工现场最基本的管理要求。事实上，为了有效协调地进行施工生产活动，施工现场的诸要素都必须坚决服从一个统一的意志，克服主观随意性。 4.过程监督与考核策略。项目管理的最基本的方法是过程控制。有了管理制度和办法，是否能执行落实到位，必须依靠一个行之有效的监督考核体系。房地产企业应设置高于项目部层面的公司级别的监督考核机构，对下级项目部进行全面监督考核，从而保障现场的施工管理平稳有序的进行。 三、甲方代表

5、为中心的加强施工过程质量控制 1.甲方在施工过程中的质量控制。甲方配合监理工程师在此阶段主要执行以下质量管理工作：对自检系统与工序的质量控制，对施工承包商的质量控制工作的监控。在施工过程中对承包商各项工程活动进行质量跟踪监控，严格工序间交接检查。处理已发生的质量问题或质量事故。下达停工指令、控制施工质量等。 2.工程施工工艺质量控制。工程项目的施工过程，是由一系列相互关联、相互制约的工序所构成，工序质量是基础。直接影响工程项目的整体质量。要控制工程项目施工过程的质量，首先必须控制工序的质量，对质量控制应注意以预防为主。 3.做好工程变更管理工作。注意工程变更的严肃性和预见性，贯彻先洽后干的原则

6、，要做到及时、准确齐全、有效，即办理签证要齐全，文字规格，图表、数字要准确无误，各种变更办理要及时，特别是返工量的认可必须核准，经过相当一级的认可签证才能实施。要有完整的原始记录。整个工程施工时间长，工程量大，分包单位多，在工程变更的同时，要建立完整地记录。要尽量简化施工程序，以提高工程质量，缩短工期，降低成本为目的。 4.甲方在工程施工中对监理工作的控制。建设工程项目监理的主要内容之一就是对工程建设进行质量控制。为了能够保证项目的正确实施和有效地对实施过程进行质量控制，甲方应委托具有相应资质等级的监理单位进行监理。签订监理合同、明确质量责任，将监理工作内容具体化，并赋予监理相应权力。为确保监

7、理单位有能力履行监理合同，甲方必须对监理单位进行资质审查，优选监理单位。在此基础上，甲方通过对以上委托内容具体实施过程的监督控制，使监理工程师较好地履行监理委托合同所规定的各项职责，达到对工程建设质量进行控制的目的。 甲方对监理的监督控制，主要通过监理工作月报和进行现场监督。监理工作月报主要反映内容之一就是对工程建设质量的控制情况。包括：分项工程、分部工程、单位工程验收，旁站监理和隐蔽工程验收；分项工程验收合格率、优良率统计；施工试验情况；质量事故；暂停施工指令；本期工程质量分析(包括产生工程质量问题的原因和质量对策一览表)等。根据监理月报反映的质量情况，并通过现场勘察来督促监理和施工单位对有

8、关质量问题采取相应措施，共同搞好质量控制，达到质量控制的预期目标。 在建筑施工过程中，房地产甲方的施工管理工作是一个系统工程。凝聚着许多人的劳动和汗水，工程的顺利进行需要各方面的协作、配合。它必须紧密围绕着建筑所包含的施工内容的多样性和繁复性进行管理。对工程中涉及到的各项专业内容从了解认识到熟悉掌握。时代的发展，新技术、新工艺、新材料的运用，给甲方管理提出了更高的要求，为此，甲方及其现场代表应不断总结经验，更新业务知识提高自身修养，以适应新形势下不断发展的基本建设的需要。 参考文献： 1 王建中.项目管理在房地产开发程实践中的应用J.福建建筑.2008 年 6 期. 2 金雷浅谈建设工程中甲方管理的几个重要环节J大众科技，2005，(12)：16-17. 3 陈祖。关于房地产开发项目管理的难点的探讨和分析J.四川建材。2010（6）. 作者简介： 周付才， （1976-） ，四川内江人，工程师，房地产企业工程管理负责人，主要从事房地产企业工程项目管理及技术管理工作，多年从事大型房地产项目开发项目管理经验。