浅谈物业公司经营现状.doc

1、浅谈物业公司经营现状摘要物业管理在我国是新兴的行业，被誉为“朝阳产业” 。随着房地产业的迅猛发展和房屋私有化程度的不断提高，物业管理行业对一线员工的管理服务水平、能力和技能的要求越来越高。我们作为教学工作者，需要了解行业用人单位对从业人员的综合职业能力的要求，合理进行课程改革，提高物业管理专业教学水平，更好为企业输送适用型人才。通过调研，笔者了解到物业公司对从业人员的学历要求大部分集中在高职毕业生上，所以我们作为高职院校，培养出的物业管理人员，就业前景非常乐观。其次，企业对于一线物业管理人员所学专业的要求，更多的希望招收专业对口的毕业生，但是对其他专业比如酒店管理等的认同，也反映了对物业学生综

2、合素质的要求呈上升趋势。这就要求我们需要按照一线企业的要求和标准来培养我们的学生，使之能达到企业和职业的要求。 关键词物业；管理；业主 中图分类号F293.33文献标识码A文章编号1005-6432（2013）20-0000-03 1 主要工作范围 如果要想进行物业管理工作，我们首先要清楚物业公司到底是干什么的，它的工作范围包括哪些？教科书上明确的告诉我们： 1.1 物业管理公司的基本业务 （1）前期物业管理 （2）物业的使用管理 （3）环境养护与管理 （4）物业产权户籍管理 （5）提供全方位、多层次的后期服务 1.2 物业管理公司的辅助业务 物业管理公司的辅助业务是指物业管理以外的各种经营活

3、动，如兴办餐饮服务业，开办房屋装饰材料、卫生洁具、家用电器公司等，创办幼儿园、托儿所、门诊部、图书馆、电影院、歌舞厅等文化娱乐场所等。物业管理公司可根据自己的特长，兴办物业管理以外的服务业务。 1.3 物业管理公司的内部业务 （1）人才的选用与培训 （2）劳动与分配管理 （3）设备维修管理 （4）服务质量管理 （5）多种经营管理 如果我们简单地总结一下，对于物业公司来说，日常的管理工作主要是指：日常管理和特约服务。 （1）日常管理是经济性的管理和服务，包括以下内容：日常养护，清洁绿化，安全保卫，消防工作，日常维护，征收各类费用、保管使用管理基金，协调各方面社会关系，处理好物业内部人际关系。 （

4、2）特约服务是指：根据业主和住户需要，提供各类特别服务，这些通常是有偿的。如送奶送报，看护老人、病人、儿童，订票送票，代为购物，送货上门等。 此外，物业管理公司还可利用部分物业开展多种经营，增加收入，补充管理经费不足，减轻业主和住户的负担。 2 日常管理存在的主要问题 笔者通过到企业中参加实际工作，对物业管理日常工作有了一些自己的体会，主要概括成一个词就是：管家。在业主的角度来说，他们所能够直接对话的就是物业，所以一切事务都是找物业来解决，有些事情甚至可能并不属于物业公司的直接工作范畴。所以物业就成了业主们的管家，成为业主和其他单位部门的纽带。 想要做好这项工作，物业公司的组织架构就显得十分重

5、要了，什么样的架构有利于行之有效地解决问题，协调各部门关系，对于一个从事服务性行业的企业来说，信息传递速度快、失真小、有利于发挥下属积极性是十分重要的。作为一个人数在百人左右的小公司来讲，采用直线职能制是非常必要和有效的。 现阶段，由于很多方面很多部门（建筑施工方，室内外设施供货安装方，供暖供电供水等部门）存在很多问题，所以导致当前物业公司管理状况混乱，鱼龙混杂，从业人员良莠不齐，致使现在业主和物业的关系并不是那么友善，甚至有些敌我对峙的意思，在走访挂职单位所负责的物业单元时，很多业主提起物业就是满腹怨言，而问及物业公司的同事时，他们对业主和每天的工作也是抱怨声不断，到底为什么形成这样的现象呢

6、？ 通过观察和思索，笔者用三个字来总结所感受到的物业管理工作过程中的问题：繁，凡，烦。怎么解读这三个字呢？ （1）繁，即为烦琐。对于物业从业人员来说，每天所面对的工作，归纳起来大部分是哪个业主家房顶窗户漏雨了，哪个楼层的灯不亮了，哪个单元电梯不好用了，为什么又停电停水了？暖气为什么不热？等等，这些问题涉及各个方面各个部门，十分烦琐，琐碎。但是也正是这些烦琐的事情，构成了物业管理人员每天所需面对的主要工作，怎么样与业主沟通，怎么样协调各部门积极有效地在短时间内解决问题才是关键。 （2）凡，即为平凡。每天忙忙碌碌解决了上面那么多烦琐的问题，很多物业管理人员认为自己的工作却并没有太大的成就感，不像其

7、他职业那么“伟大” 。很多时候还得不到业主的理解，听难听的话，所以很多物业从业人员失去积极性，对工作和问题应付了事，能拖则拖。 （3）烦，即烦躁，心烦意乱。正是因为前面两个（繁、凡）字，致使很多物业从业人员每天面对工作时被动应付，大部分时间和业主打交道，不是因为什么地方出了问题需要解决，就是催缴物业费。用现在流行的词语就是，接收到的大都是负能量，所以工作起来很烦躁，这也是为什么物业和业主的关系那么紧张。 3 运营现状的调研及分析 物业产业在中国的兴起时间还不长，市场虽然很大，但不成熟。由于缺少行业协会等相关约束机构，使得此行业缺乏较为严格的准入机制，不免产生了鱼龙混杂的局面，使得对物业公司的管

8、理更加趋于无序和混乱。通过观察，我感觉，的确不能否认现在大部分物业管理公司由于人员素质不达标而导致物业管理工作经验不足，处理问题不得当，从而至使现阶段大部分物业公司和物业管理人员本身对于物业管理工作的性质的职能不清楚这一现象的存在。但是这些现象的存在也不是全面的，不能以一家物业公司的情况概括整个行业的情况，并且在我了解这个行业的过程中，我发现，随着物业管辖小区年限的增长，很多问题也会随之淡化。所以在我们的教学过程中，可以尽量通过在校期间的学习和教导，让我们的学生明白物业管理工作的本质和特点，了解这个行业的现状和问题，能够让学生们更好更快的过渡到工作状态。 我归纳总结了一下，对于物业公司或者说物

9、业管理人员来说，首先要清楚一件事情，那就是物业管理或者说物业服务本身，它就是一种商品，业主缴纳的物业费就是购买这件商品所支付的费用。这和我们去超市买东西是一个道理，比如我去沃尔玛超市购物，我支付了 2000 元，那我一定得到的也是价值 2000 元的等价商品。如果沃尔玛收取你 2000 元却让你空手回家，我想没有人会同意。物业服务也是一样的道理，如果我们把物业服务也看成是一种商品，那么业主既然支付了相应的费用，作为物业公司或者物业管理人员来说，我们需要为其提供等价的商品才是合情合理的。正是由于很多物业公司和物业管理人员并没有理清这个关系，致使现阶段大部分物业管理工作混乱无序，杂乱无章，致使业主

10、和物业的关系陷入僵局。 由于笔者到物业公司实地考察工作的时间有限，所接触的物业类型比较单一，对于不同层次，不同规模，不同类型的物业管理模式了解不能达到十分全面。同时，对于未来有较大发展空间的商业地产物业管理与传统物业管理模式的区别，也有待于我们在教学过程中深入挖掘探讨。通过这段时间的实践，我对物业公司运营状况进行研究分析，使我加深了对物业公司乃至整个行业的了解。随着人们对居住的各方面要求的逐渐提高，物业已经不是一个可有可无的事物了，而是将决定大众生活质量和生活舒适度的重要因素。在以后的日子里它必将在我们的生活中扮演越来越重要的角色。物业，这一新兴产业也必将成为人们关注的焦点，人才的聚集地和经济的聚焦。而我们也应该把握住这种趋势，把我们的物业管理专业做大做强，希望这一点儿体会能够对今后的教学工作有积极的作用，使我们的教学工作更好更顺利地进行，培养出更多高素质的物业管理人员，从而慢慢改变物业管理工作的现状，让这一行业更好更健康地发展。 参考文献： 1 倪维栋.浅谈物业管理活动中存在的问题与解决对策J.中国市场，2010（41）. 2陈凯，刘瑶.物业管理集成服务模式认知及发展现状探析J.中国市场，2010（36）.