业主维权参与行为的相关问题研究.doc

1、业主维权参与行为的相关问题研究摘 要 伴随着城市化的高速发展，越来越多的人们涌入城市，社区的物业纠纷也愈演愈烈，当小区的业主面临侵权时，到底会有多少的业主参与到维权活动呢？业主们到底是怎么维权的呢？不同的业主在面临维权时采取的方式有什么区别呢？不同的性别、年龄、收入、文化程度等因素，在参与维权时是否会受到影响呢？本文是从石家庄这一地区，选取了 5 个小区，共计 32246 户业主，对业主在维权过程中对其行为的影响因素进行问卷调查和个别访问，以下将对这次调研结果进行详细的分析。 关键词 业主维权 侵权 民事纠纷 作者简介：苏静，青海民族大学法学院。 中图分类号：D920.4 文献标识码：A 文章

2、编号：1009-0592（2014）03-142-02 随着物业管理条例的颁布，为我国住宅小区的物业管理提供了切实可行的法律依据，但是伴随着城市化的高速发展，越来越多的人们涌入城市，高层建筑和多层建筑为基础的住宅小区大量的出现，购房的居民也越来越多，这也使得社区的物业纠纷愈演愈烈。 2008 年 9 月 15 日，北京市朝阳区法院执行庭的法官走进了欧陆经典、网景小区、玫瑰家园等 17 个小区，在每个小区的门口都张贴了法院的判决执行公告。对 426 户欠缴物业费、供暖费或房租的被执行人名单予以公示，并要求贴出之日起，7 日内自觉缴纳，预期法院将采取强制执行。为了确保被执行人能够看到这份公告，很多

3、小区都粘贴了多份公告。 业主拖欠物业费，看似一件简单的民事纠纷，但却涉及到业主与物业服务公司之间长期复杂的矛盾纠葛。当业主与物业服务公司发生冲突时，向政府主管部门反映不能解决，通过法律途径维权成本又偏高，所以业主只能以不交物业费的简单方式来维护自己的合法权益。从业主维权的角度来讲，业主以拒交物业费的方式进行维权，掀开了业主维权的的序幕，是业主主动维权、依法维权和合理维权的前奏。 业主不交物业管理费，其中一个主要的原因是物业服务公司服务不到位。这主要表现在：一是管理服务不到位、不规范，如环境脏乱差等；治安秩序差；维修不到位；上门服务不及时；冬季供暖不足等。二是收费不合理，乱收费，多受费，物业管理

4、收费没有标准。三是物业管理人员素质较低服务态度差。四是业主在小区内或其管理的其他物业管理区域内财产遭受非法损害。这主要包括两种情况：第一种情况是财产被盗窃或抢劫，包括车辆、室内的东西、晾晒的衣物等等。从目前的情况来看，小区车辆被盗是最为敏感的问题；第二种情况是财产被损害，包括停放的车辆受到第三人的损坏，公共设施遭到第三的破坏业主的财产被损害等等。有的小区由于建造的比较的早，路很狭窄，常常发生车辆外表刮划甚至是车辆相互碰撞的情况。有的物业管理区域是露天商场，来往人员很多，常会发生公共设施被损害的情形。 业主购买了小区的商品房，自然对自己的物业享有了物权，同时基于物权法的规定，业主对共用部分也享有

5、使用权。物业共用部位、共用设施设备是物业管理区域内，业主专有房屋以外的，属于全体业主共同所有、共同使用的建筑物的部位、场所、设施、设备。根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条的规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务。物业服务公司公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业管理合同的组成部分。但是当他们面临物业服务公司的侵权时，到底会有多少的业主参与到维权活动呢？业主们到底是怎么维权的呢？不同的业主在面临维权时采取的方式有什么区别呢？不同的性别、年龄、收入、文化程度等因素

6、，在参与维权时是否会受到影响呢？本文是从石家庄这一地区，选取了 5 个小区，共计 32246 户业主，对业主在维权过程中对其行为的影响因素进行问卷调查和个别访问，以下将对这次调研结果进行详细的分析。 一、业主参与维权过程中方式的选择 在问及小区业主当面临侵权时，会选择何种维权方式时，提及率最高的一项是“直接找物业公司反映”占到了 48.9%，第二是“拒交物业费”占到了 40.3%，第三种方式是“找街道办事处反映情况”占到了 22.6%，第四是“找电台等媒体曝光” ，这一项占到了 18.3%。同时也有小区的业主提及到了，可能会去法院起诉，占到了 14.8%，还有一些业主提到在必要的时候他们可能会

7、采取集体上访的方式来进行维权，这一方式占到了11.4%。 （表 1） 表 1 业主维权中的方式选择 二、业主参与维权过程中的性别分析 通过调查数据分析得出，男性比女性可能参与维权的比率要偏高一些， （见图 1） 。当进一步问及到男性和女性在参与维权时方式的选择上，二者之间并没有明显的差异。 图 1 业主参与维权的性别比较 三、业主维权参与行为的年龄比较 表 2 不同年龄阶段业主参与维权分析 通过数据分析我们可以得出，1960 年以前出生的业主参与维权的比率较高，而 1980 年以后出生的业主参与率较低（见表 2） 。这主要是因为业主参与到维权活动之中，是要付出相当多的时间和精力，正因为如此，不

8、同年龄阶段的业主，他们在面对侵权的时候，选择是不一样的。出生在 1960 年之前的业主，他们现在大部分即将退休，闲暇时间比较的多，因此也有很多的精力从事维权活动；而 1980 年以后出生的业主，他们大部分正处于职业生涯的初期阶段，没有更多的时间和精力使他们投身于业主的维权过程之中。 四、业主维权参与行为的政治面貌差异 业主在参与维权时可以将其按照政治面貌分为党员和非党员两种，这种政治面貌对业主维权的行为参与的可能性会产生一定的影响，这是因为业主中的党员当遇到侵权问题时，可能更加希望通过组织程序来予以解决。 （表 3）但是在问及党员和非党员在具体的维权方式上，二者之间不会有太大区别。 表 3 业

9、主维权参与政治面貌的差异 五、业主维权在维权过程中的职业差异 我们这次在调研的时候，将业主的职业做了具体的区分，我们通过分析数据得出了：大型国有企业事业单位的员工参与到业主维权的比率明显的低于个体、私企业的员工。 （表 4） 表 4 业主维权参与职业的差异 六、业主参与维权行为的经济收入的差异 通过这次数据分析，我们这次将业主的年经济收入分为 2 万以下，2-4 万，4-6 万，6-8 万，8 万以上，业主的不同经济收入水平，对于其参与维权的行为会产生一定的影响。 （见表 5） 表 5 业主的不同收入对其维权的影响 有图表我们可以看出，年收入在 4-6 万和 6-8 万的业主，其参与到业主维权的比例要高于其他业主的收入。 参考文献： 1陈红军.建筑物区分所有权与物业管理中业主的权利.合作经济与科技.2005（8）. 2段启武.建筑物区分所有权之研究；梁慧星.民商法论丛.北京：法律出版社.1994. 3陈开花.非业主使用人法律地位的法理分析.理论界.2004（4）. 4黄越钦.住宅分层所有权的比较法研究.郑玉波.民法物权论文选辑.