住区容积率的作用及影响因素初探.doc

1、1住区容积率的作用及影响因素初探摘要：容积率是控制性详细规划中定量控制指标的核心，是规划的重点内容。本文分析了住区容积率的作用、一般确定方式及问题，并重点阐释影响容积率确定的因素，以期为规划师确定住区容积率提供参考。关键词：住区容积率；容积率作用；确定方法；影响因素 一、引言 容积率是控制性详细规划中衡量土地开发强度的重要指标，英文称作 Floor Area Ratio，缩写为 FAR。具体定义是：“建筑物地面以上计容建筑面积总和与地块面积的比值”1。作为典型的区划控制技术，容积率首先于 1957 年由美国芝加哥提出和采用，20 世纪 80 年代以后逐渐应用于我国。在实施城市土地有偿出让、转让

2、和房地产开发机制的政策前提下，容积率不仅成为衡量城市环境质量的指标，而且也成为影响开发商经济利益的重要参数。 二、容积率的作用 1. 保护城市环境质量 一般来说，容积率越高则意味着建筑密度越高或建筑层数越多，直接导致城市环境质量受到负面影响。为达到高容积率，高密度、高层住区易导致以平面视觉效果为导向、过度注重大空间的模式，实际将给人带来困惑感和压抑感，是一种城市的“负能量” 。 2因此，住区容积率控制的一个重要内涵就是保护城市环境质量、提升城市品质，防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。 2. 保障土地使用效率 土地是不可再生的重要基础资源。城市土地则是投入了物化劳动（基础设施）的资源，具

3、有更高的价值。在我国人口众多，发展速度较快的背景下，城市土地显得尤为珍贵。通过制定合理的住区容积率，使土地能够容纳恰当的人口，发挥其应有的集聚效力。 3. 保障土地的经济性 “土地财政”是地方政府收入来源的重要组成部分。一般情况，住区容积率与土地收入呈正比，故合理确定容积率能够保障地方政府获得土地收益。 三、容积率一般确定方法及问题 1. 参照法 通过对已编住区规划、已建住区进行调研和资料汇总，寻找与规划目标相似的案例并参考借鉴，依据规划条件与城市发展水平制定容积率。此类方法应用较为广泛，尤其对于经验丰富的规划师来说较为现实可靠。2.布局模拟法 通过对具体地块进行建筑布局，反推容积率。这种方法

4、较为实际，具有一定可操作性。 但模拟法由于工作量较大，工作时间长，不适用于较大范围的控制性详细规划编制。 33.环境容量法 根据城市环境容量及其承载力指标中最不利因素作用，计算承载的最大数量人口，反推住区容积率。此类方法计算较为便捷，在不利因素确定的条件下相对准确。 由于选取“最不利因素” ，造成确定容积率方法单一，忽略住区所在区域的可持续发展。 4.人口推算法 根据总体规划、分区规划等对居住区所在片区的人口容量要求，推算住宅用地的人均用地指标，确定住区容积率。这种方式计算简单，亦能符合上位规划要求。 该方法对上位规划的准确度要求极高。而城市总体规划、分区规划等均为一个时期内的规划，主要通过预

5、测进行人口的判断，不能作为准确依据。 小结：以上方式各有侧重，得出的容积率结论却可能存在较大的差异。由于容积率影响因素多而广，无论以上哪种容积率确定方式，都容易造成城市空间缺乏特色、弹性不足导致可操作性差、生硬的确定方式导致大部分规划需要进行控规调整等问题。 四、容积率确定的影响因素 1. 政策 在国家相关规范下，各地方政府或多或少对开发强度做过相应的规范及政策文件。制定容积率不应突破规范、政策、准则等相关规范要求。对一些已编制上位规划的地区，需对上位规划确定的指导性开发强度进4行评估分析，确认其是否符合地区发展，周边用地属性及制约关系，进而合理确定住区容积率。 2.城市特色 一为区位特色，居

6、住用地所处区位不同，如城市中心与卫星城，其人口密集度、土地价值差距很大，市中心等城市繁华区为提高土地使用效率，容积率应高于其他地区，建筑密度也相应提升，而卫星城、历史文化保护区等地区由于种种限制，容积率应降低；二为公建配套条件，包括市政配套、基础设施配套等，根据配套数量、等级、分布等进行综合考虑，找出区域可承受的人口总量来进行容积率测算；三为环境特色，根据住区所在片区的环境特色、周边地块形成的城市形态进行容积率的考虑。 3.地块特色 （1）地块规模 地块规模小，则布局形式变化略少，如容积率过高，则亦形成高耸的点式楼、密集的烟囱楼等不理性的空间景观；地块规模大，则住区人口过多，对周边交通、配套设

7、施布局影响较大。理论上，应存在一个合理密度的支路围合的最佳地块规模（上海市为 3-5 公顷） 。当比最佳地块规模小时，由于建筑退界、内部道路比重高，则为保障住区环境与特色，应降低容积率；而当比最佳地块规模大时，亦应考虑增加内部道路，并考虑周边设施配套能力，适当提升容积率。 （2）地块周边交通 如住区属地铁 400-800 米范围内（步行适宜） ，基于公交导向开发5（TOD）模式，可进行高容积率开发。TOD 的特征包括土地混合开发、高密度建设与宜人的空间设计，该模式提供了周边便捷的服务和交通以及多样化的空间。 地块周边支路既能为地块提供交通支撑，又成为地块的开敞空间，提供自然的日照、通风等条件，

8、故毗邻支路愈多，地块条件愈优越，可支撑的容积率也愈高。 （3）地块形状 地块形状对地块布局影响存在一定影响，主要体现在布局时的日照影响，对高层住宅尤为明显。住宅建筑布局时，常因建筑相互遮挡影响日照，间接影响容积率高低。一般来说，地块呈现南北向长方形时，建筑布局较为灵活，相互遮挡作用减弱，可布局较高容积率。地块呈现东西向或不规则外形时，由于住宅需南北向布局，建筑需退界等问题，将加剧布局难度，容积率也相对较低。 4.住宅单体 住宅单体对住区容积率的影响体现在平面形式、层数、类型等方面。在住宅面积固定的情况下，加大进深、控制面宽，在满足日照要求下可最大化利用土地。同时，增加东西向布局，形成院落围合式

9、，也是提升容积率行之有效的方法。住宅层高、层数不仅对建筑高度产生影响，并影响了住宅之间的距离（日照间距） ，间接影响到住区容积率。 5.综合效益 社会效益、经济效益、环境效益形成综合效益，决定着容积率的合理确定。容积率上限应取决于社会效益与环境效益的最低要求，同时，6容积率下限取决于地块开发商开发成本中楼面地价的最高承受价格。 五、结语 本文主要探讨了住区容积率的作用、一般确定方式与影响因素，意在探索控制性详细规划确定住区容积率时应考虑的问题和应用的方法。该指标尽管仅为一个数字，但却涉及方方面面复杂因素，规划师确定时，不能单纯选择某种确定方式或简单的迎合市场，更应该在特定社会条件下从多重因素进行容积率的考虑，使住区容积率更为合理，更能适应各方要求。 参考文献 1 沪府办201151 号.上海市控制性详细规划技术准则S.2011.6 2 夏南凯 田宝江 编著.控制性详细规划M.上海：同济大学出版社，2005 3 黄坚 王竹.高层住区适宜性空间环境浅析J.华中建筑，2004.06，第 22 卷 4 马明.关于容积率的认识与思考J.住宅科技，2011.06