私楼落成10年高港人港地暂缓行.doc

1、1私楼落成 10 年高港人港地暂缓行特首梁振英自上任以来，一直以稳定楼市作为施政重点，在接连推出楼市调控措施之后，已经大力遏抑了市场的投机性需求。由于其大举推地，私楼落成量拾级而上，2014 年按年升 1.1 倍，创 10 年高位。其中，中小型单位大量面世，直迫 1.2 万个，占全港供应量 67%。辣招双管齐下，赶走了大量境外投资者，加上美国暗示或提早加息，港府因此放慢了推动“港人港地”的步伐。 然而， “放慢”不等于“放弃” ，政府推出“港人港地”之初，是希望以此限制市场需求，阻截港人以外的买家入市，打击外地炒家，帮助港人上车。笔者认为，虽然港府对搁置“港人港地”未置可否，但在楼价只升不跌的

2、预期被打破的情况下，此政策实际上已然退场。香港楼市的症结始终在于供求失衡，要填补供应上的缺口并非一两年就可以解决，当局应继续积极开拓更多土地，令未来住宅供应拾级而上，同时应完善推地机制，及时调整地价与市场的落差，以免土地供应再次出现断层。 新楼 今年弹升逾倍 2013 年香港私人住宅落成量仅有 8300 个，按年跌 17.8%，为 2009年以来落成量最低。而为配合未来 10 年 47 万个单位的建屋目标，港府近年大幅增加土地供应，加快私人住宅供应计划逐步见效，香港楼市供应亦触底反弹。预测 2014 年楼市或将转入“收获期” ，落成量将高达1.76 万个，八成位于新界区，其中将军澳与元朗各瓜分

3、 25%；九龙区供2应则按年大挫 68%，只有 1074 个，在这当中，深水?供应较多；港岛区也按年回落 29%，只有 1246 伙，其中 519 伙来自中西区。 香港私人住宅落成量从谷底回升，反映当局大力增加土地供应逐渐显现成效。然而细究今年“激增一倍”的落成量，其实包括几千个本来去年落成，却延迟到今年才竣工的单位。今年的实际增幅，远不如表面数字骄人。今年、去年两年合计，取其平均数，单位落成量是 12900 多个，基本上贴近供应目标。如果一如往年，今年又有大批预期落成的单位，要推迟到明年才完工，距离目标也许更远。 继今年预期落成量创下十年新高后，港府估计明年新楼落成单位，会回落至 12600

4、 个。无论是今年或明年的数量，实际都是反映两三年前的卖地和发展商补地价推行市区旧楼重建的结果。如今发展商在投地和重建方面，已经大为审慎，官地“流标”已经见怪不怪，而且大宗补地价重建旧楼更近乎零，港府加快加密推出土地供应的难度更大。 豪宅 楼价率先回落 今年初，辣招及“一手新例”先后实施，一度令新盘市道沉寂好一段时间，发展商纷纷改以贴市价推盘，并推出如大额折扣回赠、例补贴买家印花税等方式，令新盘单位售价维持在较低水平，以带动市场购买力，香港住宅售价掉头回落，尤以逾 1700?大面积住宅价跌幅最大，按月下跌近 1%，为各类面积单位跌幅之最。此类豪宅售价跌幅较大，主要是政府辣招打击投资客，加上银行收

5、紧豪宅按揭等，才令豪宅受影响较大。而住宅小型单位则由用家主导，自住需求较充裕，即使遇上市况变动，业主持货能力较高，使得该类物业价格走势相对平稳。 3港府于 2012 年 9 月宣布“港人港地”政策，在批出首两幅启德“港人港地”后，港府计划立法实施监管，曾一度考虑将转让限制扩展至租务市场。不过，由于政策对地价的影响轻微，两幅启德“港人港地”地价折让最多只有 8%，且内地买家在香港一二手住宅市场的比例，已由过去最高的 14%，下跌至 2013 年最低的 5%。其后港府推售的地皮，包括四幅启德地，均未有再加入“港人港地”条款，有关“港人港地”政策逐渐搁置一边。但由于“港人港地”是梁振英参选时的政纲的

6、重点，港府不会明言搁置，只强调现时推行政策的逼切性较低。 梁振英在竞选政纲中提出“港人港地” ，是因应当时楼价飙升，社会希望政府遏抑楼价的诉求，目前情况已然不同，政府增加了推地及建屋，如果再硬推“港人港地” ，可能令市场出现更大震动。梁振英也在近日回应，指“港人港地”推出时已表明，在楼市过热的时候才会使用，自从政府推出双辣招后，楼市已不存在过热情况，现在海外买家已跌至非常低的数量。笔者认为，既然“双辣招”已收到预期效果， “港人港地”亦可作为短期措施灵活运用，现阶段不必拘泥于“港人港地”的存废与否，应该把重点放在加推居屋，这么做更能直接帮助到上车人士。 四招 延长公仆退休 为解决人才不足，港府

7、近期就公务员退休年龄提出四招，包括一、提高新入职公仆退休年龄；二、为部门主管提供聘用弹性；三、增设退休公仆服务合约计划；四、简化离职后就业规管。 “新制”一旦通过实施，将首先适用于每年约 3000 个新入职公务员。约 17 万名“旧制”即 60 岁退休的现职公务员，则可以申请延迟退休，或接受部门主管挽留延长服4务。 香港人口老化将带来“生之者寡、食之者众”的问题。在人口日趋老化背景下，香港劳动力资源日见紧张，退休年龄也到了有必要检讨的时候。2011 年至 2016 年，每年平均有 4000 多人退休，2016 至 2021 年会增加至 6000 人，2022 年至 2026 年，退休潮更会达到

8、高峰，每年有7000 人退休，直到 2026 年这一情况才见缓和。因此，延迟公务员退休年龄是应对人口老化的必要举措，不仅可以避免公务员队伍青黄不接，保证有足够经验丰富的公务员维持政府运作，确保政府服务的质素，也为社会提供一个示范作用，以延迟退休年龄来减轻政府福利负担。 香港不少大企业已开始讨论推行延迟退休的办法。如果公务员延迟退休，其意义不仅仅局限于公务员队伍，还会直接影响到其他公营机构，进而影响到全港私营企业，对长者、企业及政府而言，是三赢的方案。 快了 港股 A 股直通 李克强总理在日前举行的博鳌亚洲论坛上宣布了沪港股市互联互通机制（“沪港通” ）的建立，以促进内地与香港资本市场双向开放。

9、两地证监会随即宣布，已搁置达七年的“港股直通车”将于半年后双向开车，沪、港交易所的股民可透过当地券商买卖对方指定的股票，初期总额度5500 亿元人民币，其中香港散户买 A 股的总额度 3000 亿元，每日额度130 亿元。股市直通车消息刺激当日香港及内地股市急升，港股升逾 340点，成交更突破 1000 亿港元。 实际上，早在 2007 年中央就曾提出“港股直通车”计划，但内地投资者在计划宣布的第二日大批涌入查询及开户，令央行担忧内地投资者5的风险教育不足，再加上当时美国次贷危机导致全球金融海啸，致使“港股直通车”计划流产。之后，在 2012 年、2013 年，市场上均有关于落实港股直通车的传

10、言。而过去几年中资券商提出的合格境内个人投资者概念，也是港股直通车的变通方式。 “沪港通”是中国资本市场对外开放的重要内容，有利于加强沪港两地资本市场联系，推动资本市场双向开放，拓宽两地投资者的投资渠道，提高上海及香港两地市场对国际投资者的吸引力，有利于改善上海市场的投资者结构，进一步推进上海国际金融中心建设；同时有利于香港发展成为内地投资者重要的境外投资市场，巩固和提升香港的国际金融中心地位。此外，还有利于推动人民币国际化，便利人民币在两地的有序流动，支持香港发展成为离岸人民币业务中心。 当然， “沪港通”的推进仍面临不少挑战。由于港股和内地股市在交易制度和监管体系方面都有所不同，港股是完全市场化，运用的是 T+0机制，内地股市则是 T+1 机制，存在投资额度、投资者管理以及风险教育等诸多问题。这对直通车计划来说是不小的障碍，也需要两地的监管机构做好市场监管，主动消除隐患，维护市场稳定，保障投资者利益。