论不动产善意取得制度.doc

1、1论不动产善意取得制度【摘要】善意取得制度在各国民法物权法上占有重要的地位，此项制度专门为保护善意第三人的利益而设，虽然对权力人的利益产生了损害，但是它维护了交易安全，有利于社会的稳定，这也符合我国立法的根本目的。本文主要简述了不动产和善意取得的相关概念，同时指出不动产善意取得制度在我国目前存在的问题及解决的方式。 【关键词】不动产，善意取得 一、不动产和善意取得的相关解释 （一）不动产。不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。例如房屋、土地等。不动产的特征主要包括以下几点 1、位置固定性：又称不可移动

2、性，也就是地理位置固定。2、独特性：也称个别性、异质性，包括位置差异、利用程度差异、权利差异 。3、耐久性：又称寿命长久，指不因时间长久而损耗、毁灭。4、供给有限：又称数量有限性，指数量是特定的。1 （二）善意取得。善意取得又称为即时取得，无权处分人在不法将其受托占有的他人的财物（动产或者不动产）转让给第三人的，如受让人在取得该动产时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。善意取得构成要件也包括以下几点 1、出让人无权处分 2、受让人受让该不动产或者动产时是善意的。3、以合理的价格转让；4、2转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。2

3、 二、我国不动产善意取得制度中存在的问题 （一）不动产善意取得制度的法律法规不统一。我国的物权法规定不动产的善意取得，以登记生效为要件，没有登记不具有公信力。但是，根据现实情况来看我国在对不动产进行登记时行政部门对房地产法律法规的使用并不是完全一样的。如民法 、 担保法在这方面的规定。3而且全国人大常委会和国务院以及各部委等制定的内容各不相同，不同部门制定内容不仅分散而且存在矛盾，将这些法律法规运用到房地产登记上，使矛盾大量出现，严重损害了法律法规的尊严。 （二）不动产的登记机关不统一。我国物权法规定不动产的登记由统一的行政机关进行登记，由于登记机关是不动产变动的关键要件，所以一旦登记机关出现

4、问题，影响将会非常严重。造成登记机关不统一的原因主要有两点，一是多级执政。在我国不动产登记实践中，中央政府和地方各部门都在自己的领域内对不动产享有登记的权利，这种登记制度的存在导致登记部门重叠，体系庞杂。二是执行机关执行不力。依照现行的法律法规对不动产进行登记的机关主要有国土管理部门、房产管理部门、矿产、水政、渔政、林业等行政部门。另外还有一些部门也在行使着自己的登记权利，这种登记机构体系并不是市场经济物权公示之需要而是由于我国原计划经济体制遗留的问题。多部门登记的情况不但使不动产权属证书不统一效率降低，而且这种情况往往导致重复抵押的现象，对法院的执行造成困难。 3（三）不动产登记的信息公开化

5、程度不够。对于目前我国居高不下的房价，笔者看来，产生这一现象的一个因素就在于房屋登记的信息没有得到公开，是想，如果将房屋买卖的信息公布于众，当然这里所说的公之于众并不是将权利人的隐私公开，我们所讲的公开指的是相对公开，如果能完善登记制度，加强监督。虽然并不能从根本上解决房价问题但对于遏制房价肯定能起到一定的积极的作用。经常在司法实践中遇到的，各方需要检查房地产信息，登记信息，房子的真实权利状况，相关的登记机关只是为了执行政府的管理职能，没有任何援助的义务，给予相关信息不及时，不对称，由此恶性循环。4 （四）对于善意和合理的标准划分不统一。我们通常认为对于善意取得要具备的两个基本的要件：1、出于

6、善意 2、以合理的价格取得。但是善意与合理都是行为人主管心理状态。对于善意与合理的界定，虽说也可以借助一定外在条件的帮助来认定，但其更多的是一个主观判断问题。为了保证这种主观判断的合理性及能够为三方当事人所接受，就需要一个客观的标准，显然，我国物权法中对不动产善意取得制度所作的规定是远远不够的5。 三、关于完善我国不动产善意取得制度的建议 根据国内外专家学者的观点，笔者结合自身的认识，对完善我国不动产善意取得制度提出以下几点建议。 （一）统一不动产登记法律法规。一部统一的不动产登记法，不但体现在产权登记上，而且要求在各个方面都有统一规范的原则和方法。在今后的立法中，完善不动产登记制度，将不动产

7、登记的方方面面以法4律的形式明文规定，这样才能做到有法可依，对于不动产登记也有统一的规范 （二）规范不动产登记机关。由于目前我国不动产登记机关混乱繁杂，需要对不动产登记机关进行统一的管理。应当将具有不动产登记资质的机构进行注册登记，笔者认为根据现在不动产登记机构的现状应当由国务院牵头，由中央有关部门和各级登记机关对房地产登记所有的类型进行统一分类。房地产登记机关实行垂直领导体制，以便加强管理，从而有效制止房地产登记机关利用其职权谋取利益。 （三）提高房地产信息的透明度。对于房地产信息的管理。首先，我们的国家机关工作人员要摆正工作态度，对于前来查询房地产信的人员，要为其提供积极热情的服务。其次，

8、提供的信息必须是正确有效的，可用电子公告板，集体咨询服务，网上公告等方式，以实现全面高效的服务，满足房地产登记客户的合理要求。 （四）明确不动产的审查方式。不动产的价值是不言而喻的，做好不动产的登记工作对于维护交易安全和保障社会稳定具有重要的经济和现实意义。但现今采取的实质审查制度，对不动产登记产生了很多消极的影响，因此有必要明确规定登记机关的审查权限以及审查方式。登记机关的审查范围应当限定在以下几个方面：1、管辖权哪个机关拥有的问题；2、是当事人是否具有行为能力的问题；3、准备材料是否齐全；4、出让权利是否与登记一致；5、双方的合同是否合法合法有效。通过对以上五个方面的审查，可以有效的对不动产的登记情况进行有效的审查。5 5参考文献： 1潘醒.物权登记的公信力研究.管理科学.2004（4）.第 89 页. 2余延满，马骏驹.民法原论M.北京：法律出版社，2005：333.页 3张玉敏.继承法律制度研究M.北京：法律出版社，1999：178 4刘保玉.物权法.上海：上海人民出版社.2003 年版.第 96 页. 5戴晓林，浅议我国不动产善意取得制度 法制与社会 2010 年 3 月下