论高房价的产生及调控.doc

1、1论高房价的产生及调控【摘 要】房价飙涨的直接原因是宽松的货币政策，地方政府的土地财政也难辞其咎。高房价使得购房支出挤压日常消费，损害实体经济发展。因此，必须采取措施抑制房价过快上涨，解决百姓住房困难。同时引导中国经济走上可持续发展道路。 【关键词】房价飙涨；原因；危害；措施 1998 年开始，中国全面推进住房制度改革，伴随着国民经济的高速发展，中国的房地产市场持续快速发展，同时，房地产价格也逐渐出现了过快上涨趋势。快速上涨的房价，大大超出了普通居民的支付能力，一些城市房地产泡沫已经非常明显。为解决百姓住房困难、防止房地产市场风险爆发，分析房价飙涨的原因、危害以及制定调控房价的方法是非常必要的

2、。 一、房价飙涨的原因 1、房价飙涨的直接原因是住房金融政策的刺激，以及银行信贷数量的猛增，而银行信贷增长的根本原因是货币超发。美国、日本等国的经验表明，宽松的货币政策、特别是低利率政策短期内会显著推高房价。中国自 2008 年三季度开始的连续降息，也造成了 2009 年住房价格的飙涨。再者，中国经济长期存在的问题是靠资源投入和净出口拉动的粗放的方式，而这导致了货币超发和流动性泛滥。据有关机构估算，现在各银行发放的贷款中，60%70%其实都与房地产有关，无论是房地产上2下游产业的企业贷款，还是个人住房及土地抵押贷款都是如此，如此巨量资金投入房地产行业，必然显著推高房价。 2、房价飙涨的另一个原

3、因是地方政府的土地财政，大规模城市拆迁、扩建、改建。1994 年分税制改革以后，地方财权与事权难以匹配，而我国住房用地供应渠道单一，缺乏竞争机制，地方政府掌握着国有土地大权，通过高价竞拍获取巨额财政收入，形成对土地财政的过度依赖。据瑞士银行 2011 年 6 月发表的一份报告称：中国的卖地收入占地方政府收入的 30%，在一些城市占一半以上。很多城市的房价中，地价几乎占了一半，有的甚至超过一半。通过大规模拆迁改造，地方政府重新获得土地主导权，经过一番运作，推升了地价，同时也推升了房价的飙涨。 3、投资推动。货币的流向具有趋利性，在当下实体经济并不景气的情况下，大量的信贷资金只能投入基础设施建设，

4、使得已经高涨的房价又得到了巨量资金的支持。30 年改革开放，使中国制造业名扬天下，同时积累了大量资本，这些资本都在寻找投资途径，而如今由于种种原因，制造行业利润越来越薄，同时，随着国际外贸环境的恶化，浙江、广东等为代表的以外贸模式主导的实体经济已经难以持续，靠实业起家的众多民营企业只好纷纷“逃离”实体经济，导致沉淀于工业和农业的大量资金游离出去，流向楼市与股市。2008 年，中国股市泡沫破裂，大量资金转移至楼市，造成炒楼风潮迭起，房价一飞冲天。 4、城市化率快速提高与婚育适龄人口高峰叠加、自住自有的消费传统、人口向中心城市迁移等。我国目前仍处于城市化快速发展进程中，十二五期间，新进入城市的农民

5、工、新就业人员等城市常住非户籍人口3将以较快速度增长；我国人口出生的数量峰值是在 1987 年，婚育适龄人口的高峰期恰恰出现在最近几年，购房成为年轻人的“刚需” ，社会上一度流传很广的一句话是“丈母娘推升了房价” ，说的就是这种情况，因为在中国传统观念中，自有住房是建立一个家庭非常重要的因素；同时具有较高价格承受能力的家庭为了获得更好的教育、文化、医疗等资源，向北（京） 、上（海） 、广（州） 、深（圳）等一线城市迁移，这种购房自住的消费需求也在某种程度上助推了一线城市的高房价。 二、高房价的社会危害 1、致使大众返贫致穷。亚当.斯密说“一个人是贫穷或是富有，是根据他能享受得起人类生活必需品和

6、便利品的品质和层次决定的” 。高房价剥夺了大众享受住房这个基本必需品的权力，因为房价高涨，一般大众买不起房了，而他们的子女长大成人需要独立生活时更是买不起。现在城市的公租房很少而且承租条件苛刻，能够享受公租房待遇的人少之又少，对于迫切需要解决住房问题的消费需求者，高房价使得他们望房兴叹，成了真正的无产者。 2、助长投机之风、损害实体经济。一段时期以来，企业家们发现他们辛辛苦苦经营一年，不如他们的太太炒一次房获利多，那么他们放弃实体经济转头来搞房地产也就不足为奇了。一群生意人聚会总是会谈论他们如何幸运地取得一块土地，而不再谈论他们的工厂最近做了哪些技改、怎样通过节约生产成本来多赚钱。而对于广大民

7、众来说，居住类消费已占据了收入的很大一部分，在这种情况下，日常消费是能省则省，这使得本就不高的内需更加孱弱；加上国际市场不景气，外需迅速减少，4实体经济如何发展？而一个国家的经济增长单存依靠投资，忽视实体经济发展是不可持续的。 3、阻碍城市化进程。世界上发达国家的现代化无不伴随着城市化的过程，这是一种全球化趋势。自改革开放以后，我国放开了对原有人口流动的控制，大量农民涌入城市，这成为中国特色城市化过程的开端。这其中绝大部分人成为农民工，他们为城市的发展做出了自己的贡献，却因为买不起房，没有城市户口而不能成为真正的城市人口，这会造成一系列社会问题。同时由于城市扩张而被征用土地的农民种田无地，就业

8、无岗，因为房价的高涨也难于在城市谋得自己的居所，因而生活在城市的边缘，也都不可能助益工业化、城市化进程。 三、抑制高房价的几个措施 1、推进经济增长方式的转型。长期依赖高投资和和出口推动的中国经济已经难以为继，改变经济增长方式迫在眉睫，我们应该变投入型增长为技术型增长，依靠大规模技术进步、产业升级和效率提高，而不是单纯依靠大量的资金和劳力的投入，并且通过内需持续增长，减少对出口的过度依赖，这样能够推动实体经济的发展、减少资本投入房地产开发的热情以及炒房热情，从而抑制房价飙升。 2、减少货币发行量，减少信贷规模。经济增长方式的改变使得我们不需为巨额投资和贸易顺差超发货币，货币量减少必然导致银行信

9、贷量下降，从而减轻经济泡沫的堆积，这是一个良性循环过程，必将有助于降低房价高涨的动力。 3、减少开发成本。地价占房价的一半以上已经是不争的事实，地价5降则房价才有下降的经济基础。目前的制造业利润之低和房地产利润之高的巨大差距绝对是不正常的，而土地财政在这场狂热中难辞其咎。因此，应引导地方政府摆脱对住宅地产的过度依赖，适时考虑通过税收等手段帮助实体经济走出低谷，使地方财政的来源不仅仅依靠土地财政，同时兼顾了解决就业问题。 4、开征房地产税。在房地产保有环节增加税负，能够增加保有环节的成本，加快房屋流转，减少房屋空置率，相应的增加了房屋的供应量，对控制房价能够起到一定的积极作用。随着房产税征收范围

10、的扩大和税率的提升，这部分收入将来会部分替代土地财政收入，使地方政府高度依赖高房价高地价的循环机制逐步被打破，这样，地方政府推高房价的动能被削弱，又从另一个方面抑制了房价过快上涨。 5、大力推动保障房建设。完全依靠市场机制无法解决住房领域的社会公平问题。一些城市和工矿的棚户区，至今居住条件仍然是相当艰苦，棚户区居民大多是一些困难企业职工或生活无来源、老弱病残者，大多数人在过去的几十年为国家的发展做出过贡献，他们如今的困难处境令人心酸，与此同时，数量庞大的“农民工”群体住房困难问题也逐渐凸显出来，因此建设保障房成为我们的政府不能推卸的责任。各级政府应强化住房保障体系中应有的责任，将住房保障支出作为重要的民生成本，列为中央和地方财政投入的重点领域之一，通过建设经济适用住房、实物配租和租金补贴等多种方式，有序地解决中低收入家庭住房困难。而经济适用住房的房价与现在商品房房价的巨大落差也会遏制商品房房价的过快上涨，从而实现解决中低收入者住房困难与抑制过高房价的双赢6局面。