试述房地产开发项目施工阶段管理的若干问题.doc

1、1试述房地产开发项目施工阶段管理的若干问题摘要：加强房地产开发项目施工阶段管理的研究是十分必要的。本文作者结合多年来的工作经验，对房地产开发项目施工阶段管理进行了研究，具有重要的参考意义。 【关键词】 房地产开发项目 施工阶段 管理 中图分类号：F293 文献标识码： A 文章编号： 1 加强房地产开发项目施工阶段管理的重要性 房地产开发项目作为建筑工程的产品之一，具有投资大、工期场、露天作业、建设地点固定等特点，其工程的施工程序复杂， 对其质量产生影响的因素诸多，如设计、地质、地形、材料、机械、气象、水文、操作方法、施工工艺、技术措施及管理制度等。施工质量比较难控制，如操作上的微小变化、环境

2、的微小变化以及材料的微小区别等，都会对质量产生较大影响，并带来质量事故。房地产开发项目的施工质量与人们的生产生活密切相关，建成后的工程投入使用是否安全，对国家及人民生产安全、财产安全等都有所影响，如果发生质量问题不能像其他产品一样更换配件、拆卸、解体，更不能采取“退款”或“包换”的服务方式，因此在施工阶段就强化管理，对建筑质量具有重要意义。 2 影响房地产开发项目施工质量的因素 （1）缺乏有效的施工管理体系 首先，在房地产开发项目的施工阶段，若没有完善的质量控制体系2加强制约，那么施工的工序与工种之间就会出现混乱局面，由前一道工序所造成的质量问题或隐患，后道工序的施工者可能没有及时处理或者蓄意

3、隐蔽问题。 其次，施工管理混乱也是造成质量问题的原因之一，如预制空心楼板在经过吊装后没有拨正就进行了灌缝工作，而没有加强对混凝土碎石粒度的控制，就会造成天棚与地面开裂的现象。另外，施工现场的半成品或成品随意堆放、严重损坏以及工程的施工队伍素质不高等，也会对房地产开发项目的整体质量产生影响。 （2）施工材料管理不到位 在房地产开发项目的施工过程中，由于材料的选择而带来的质量问题也很常见。如选择防水工程的沥青品种、油毡的品种与质量，预制楼板灌缝时选择的碎石粒度的大小、抹灰用砂的泥量控制以及木门窗木材的品种选择等，这些都在工程质量中占有重要地位。 另外， 混凝土在房地产开发项目中的应用率较高，对质量

4、控制也起到关键作用。 在大体积混凝土中，温度应力和温度控制也十分重要， 在运转过程中，结构的应力状态受到温度的影响较大，如施工中常见的温度裂缝问题。 经大量实践证明，混凝土中常见的裂缝，多是不同程度上的表面裂缝，如由于温度梯度而造成的寒冷地区温度骤降也会带来裂缝现象，因此混凝土的保温也对表面的早期裂缝起到决定性作用。 （3）缺乏有效的监理手段 有些监理单位为了单纯追求经济效益， 而超过其资质范围内承接监理业务， 因此项目监理机构的配备及人员资格等均不符合要求， 甚至很多监理人员无证上岗，现场监理的质量控制体系不完善，监理人员对3施工的材料、 设备投入使用及安装前没有进行严格审查，且没有严格执行

5、见证取样制度，有些项目监理机构甚至没有按照程序规定组织检验分批、分项、分部工程的工程验收，就直接开展下一道工序的施工，造成很多质量问题没有及时得到解决。 3 加强质量控制的有效手段 （1）完善质量控制体系 监督人员一旦开始监督工作，就应该对施工单位的现场质量问题有所了解。 检查技术指标、管理体系、施工质量监测制度及综合施工质量水平等都在考评范围内，并监督施工单位落实到位。 房地产开发项目的施工单位应按照施工图及合同的规定将相关内容与标准建成，并规定需将工程的内外全部清理完毕后再竣工。 另外，建设单位应严格遵守国家相关规定，及时收集并整理建设项目的各环节文件资料，建立并健全项目的归案，在收到竣工

6、报告后，建设单位应参加到相关单位的竣工验收工作中，并完成项目归档，建立备案手续后，工程项目方可投入使用。 （2）加强施工材料的管理 由于房地产开发项目施工中涉及到的材料品种复杂，不同材料的档次与质量相差悬殊。 首先，在材料进入施工现场之前需要先报验，将经过业主批准的材料样品一式两份进行封样保存， 一份留到项目部，一份由业主保留；其次，在材料进入施工现场后，按照样品及相关的检测报告进行报验，只有通过报验的材料才能正式投入使用。 采购人员在采购材料时，也应严格按照检查验收材料的手续进行，确保采购材料的一次到位，提高合格率。 为了方便施工管理，应加强对材料的检查方法和检4验标准的执行力，并将其编辑成

7、册，让质检人员、采购人员及施工人员全都按照统一标准还衡量材料合格与否。 另外，还要加强对材料品种的选择，例如对于现场施工的重要材料混凝土及预拌混凝土试块的取样应具有代表性， 严格按照规范要求的组数预留试块，现场应加强标养设备的配备，并按照规定进行养护工作，避免由于试块的制作及养护、留置数量有误而对混凝土的强度产生影响，进而影响工程质量。 （3）注重施工现场的安全管理 房地产开发项目施工是一项风险大、 危险源多的工作，因此，加强施工现场的安全管理与监督，对保证房建质量具有重要意义。首先，施工前应做好工地的调查研究工作。 对现场的地形地貌、 周边环境等进行勘察并记录，及时发现存在安全隐患的因素，

8、并加强防范与管理，在设计文件时应做好安全技术措施的编制工作，发挥施工现场的安全警示作用。 其次，要加强施工现场安全技术的宣传教育工作，加强安全技术培训与考核工作，并落实技术交底工作。在施工过程中，应严格按照图纸施工，对设计文件中的各种安全技术措施严格落实到位。 再次，要做好各项安全技术防护工作，并加强对脚手架、井支架等支撑物的验收工作， 确保其按照安全计算的技术模式进行搭建，实时掌握施工现场动态，及时发现违规操作行为并 给予纠正。 （4）完善施工现场的监理工作 各监理单位应强化其内部管理手段，建立健全质量控制体系， 提高项目监理机构的管理质量，并严格按照国家的相关规定分配监理人员，5拒绝不合格

9、的监理人员开展工作，并监督房地产开发项目施工现场的监理人员履行监理职责；建设行政主管部门也要加强对监理人员及监理单位的管理，以提升房地产开发项目施工现场的质量。 （5）加强施工队伍的素质培养 施工人员是房地产开发项目施工的直接操作者，只有提高施工人员的业务水平， 才能有效保障工程质量，因此要加强对施工队伍的技术培训，提高他们的工程质量意识。 一方面，加强对施工队伍的管理者和主要施工人员，根据不同的专业工艺、技术加强培养，没有经过培训或者培训不合格的人员不能进场施工；另一方面，施工队伍应建立责任制，将工程质量保障体系贯彻到施工质量的管理过程中，并监督各项工作落实到位。 由上可见，房地产开发项目的

10、施工管理涉及的内容诸多，其中最重要的就是施工质量的控制，房屋质量与广大人民群众的利益密切相关，因此要加强施工人员对工程质量的使命感与紧迫感，以提高对建筑结构安全与使用功能的质量控制。 参考文献： 1彭于生.房地产开发项目常见的质量通病问题及预防对策J.科技与生活.2010（16） 2郭中富.房地产开发项目施工项目管理论述J.商品与质量?建筑与发展.2010（2） 3高敬萍.房地产开发项目质量成本的探讨与研究J.科技信息（科学?教研）.2008（16） 64张禹.关于房地产开发项目屋面防水处理的若干探讨J.中国科技纵横.2010（3） 5张明慧.房地产开发项目给排水专业的监理质量控制要点J.大众科技.2006（5）