土地市场状况及城市经营新思路.doc

1、1土地市场状况及城市经营新思路中图分类号：F311 文献标识码：A 一、省内及周边区域土地供给市场现状 今年以来，在宏观经济环境及调控政策等多重因素叠加下，土地和房地产市场热度不断下降，土地价格进入停滞回落通道。从 2012 年 1 月至今对全省 17 地市及菏泽周边 6 个城市的土地监测调查显示如下： （一）全省共出让土地 360 宗（不含工业用地） ，土地面积21376.988 亩。其中济南市的土地价格最高，平均 426 万元/亩，但是今年以来,济南土地市场虽成交宗数较多,但多数是以底价成交为主,现场竞价只出现过两次,且增幅不高。一家地产企业负责人表示,开发企业对接下来的市场仍不乐观,因此

2、拿地态度依然谨慎。潍坊市的土地出让面积居全省首位，但是土地出让价格不高，平均 107 万元/亩，莱芜、聊城、临沂的土地出让的平均价格都在 80 万元/亩以下。 （二）对菏泽周边的徐州、开封、宿州、商丘、新乡、濮阳六个城市调查，徐州市在出让面积和出让价格上都占首位，均价 193.11 万元/亩，其中以 1397 万元/亩的价格出让土地 4.72 亩，因此拉高的整体均价，但大多数出让地块的价格都在 200 万元/亩以下。开封市出让面积较少，均价为 130 万元/亩。其它四个城市的均价都在 90 万元/亩以下。 在房地产市场不断趋冷的背景下，多数调查城市专家普遍认为住宅地价仍处于下行趋势、商服地价总

3、体持平，略有上涨。房地产调控政策2在住宅土地市场上持续发挥作用，住宅地价下降态势明显，大量新入市地块以底价成交甚至流拍。在住宅项目限购政策下，部分资金需求转向商服地产，但随着调控的深入和市场形势的不断转冷，商服地产受到一定程度拖累的双重因素影响下，商服地价总体呈稳中微涨态势。 二、国内土地市场状况及走势判断 （一）从全国范围内来看政策因素影响在政策预期依然不明的情况下，开发商库存积压，拿地需求下降，土地市场成交低迷。住宅类用地成交量同比大幅下降。据统计：五月份，全国 300 个城市共成交土地2154 宗，同比减少 21%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）542 宗，与上月

4、持平，同比减少 33%。5 月份全国土地及住宅用地成交楼面价继续回落，同比均有下跌。 （二）5 月份，全国 300 个城市成交楼面价格均价 758 元/平方米，同比下跌 10%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交均价在 1101 元/平方米，同比下跌 8%。尽管本月有个别城市（如东莞、杭州）以相对较高的溢价率成交，仍难改变总体情况，5 月份溢价率水平延续前期低位走势。5 月份全国 300 个城市土地平均溢价率 5%，较上月减少 1 个百分点，较去年同期减少 10 个百分点。本月国家未出台最新土地政策，5 月中下旬，温家宝总理在经济形势座谈会上表示“要稳定房地产市场调控政

5、策，严格落实差别化住房信贷，税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。 ”由 4 月份“坚持房地产调控不动摇”到5 月份的“稳定房地产调控” ，中央是否为刺激刚需而提高对地方政府3“微调”的容忍度引人猜想。5 月份重点城市土地市场依然较为冷清，开发商入市积极性不高，尽管部分大型房企开始集中圈地，但所拿地块多位于三四线城市，一线城市一直处于遇冷状态，深圳已连续 6 个月无住宅用地推出与成交。 三、国内各城市“保经济、保增长”的微调状态 （一）楼市预调微调是目前地方对“保经济”的一种妥协。本轮调控的核心政策限购和限贷并未取消,所以大

6、的调控格局是不变的；各地之所以有预调微调的冲动,是因为遇到了现实的问题。允许地方对房地产政策进行微调,是为了把房地产调控的负面效果降到最低,让市场的交投维持一定活跃度,因为目前的限购限贷等干预措施是对市场的冰冻疗法,一下子把市场的温度从三四十摄氏度降到了零摄氏度,市场受不了,经济也受不了,所以需要预调微调让市场保持一定的温度,即活跃度。房地产调控和国家经济宏观调控紧密相关,调控的目的还是为了行业和整体经济“软着陆”,恢复到平稳状态,如果一味打压房地产,将对整体经济不利,也不是调控的目的。 （二）截至 5 月 10 日,全国共有 33 个地方政府进行楼市调控微调,28 个通过,5 个被叫停。也就

7、是说,超八成地方新政获得通过或者被默许。从地方微调的内容划分,可以划分为:“免”:免或减征购房契税或退税。譬如马鞍山、武汉、北京、芜湖、扬州。 “调”:调整首套房贷利率恢复基准利率,利率优惠 9 折、8.5 折。譬如,北京、上海、天津、重庆、广州、杭州、昆明、济南、南京、成都、哈尔滨、南昌、深圳、中山、东莞、苏州等。 “变”:改变普通住房价格标准。譬如天津、增城、中山、上海、4南昌。 “提”:提高公积金贷款额度。譬如合肥、吉林、南京、常州、广州、武汉、沈阳等。 “户”:重启购房入户政策。譬如从化市、长春市。“补”:补贴首次置业,譬如青岛、重庆、芜湖等。 “放”:放松限购条件。譬如佛山、成都、上

8、海。 “绑”:土地松绑。譬如北京、广州、成都、昆明等。 四、城市经营中土地财政比重的“重新认知” （一）土地政策在多年的房地产调控中一直是铁板一块，招、拍、挂历经数年调控丝毫未变，市场好的 2009 年、2010 年就采用现场拍卖的形式，今年和去年市场不好的时候就采用招标和挂牌，并无太多的变化。目前政府依然是土地市场的惟一供应者，政府通过组建地方土地融资平台，以土地为抵押向银行贷款，再将土地整理后，通过招拍挂出让给房企，但是现在由于房地产市场降温导致政府土地出让急剧降温，地方债务问题凸显，土地财政不是长久之计。 限购令实施前全国住宅用地的溢价率为 33%，而限购令实施 1 年后全国住宅用地的平

9、均溢价率为 11%，土地市场的热度已经出现了明显降温。如果用产权不明晰的地，或者把未来收益还不确定的地拿到银行抵押，实际上就把风险转嫁给了银行，要化解这个转嫁风险，就需要提供第三方，也就是请一个运动员（经营者）过来，这个经营者能够很好地经营土地，也能够化解风险，也能够承担风险。如果有了这样的经营者，政府就回到了裁判员的角度，就不要去承担一些不该承担也不能承担的风险，因为政府承担的风险最终还是由民众来承担。通过机制设计来弥补当前不完善的土地产权，所以新的模式需要有一个明晰的市场和政府权5能的边界，要采取一个新的投融资模式，渐渐地使旧的模式实现制度变迁，从而实现新机制与旧机制的对接。其实最终的想法

10、就是通过构建土地市场的多元化机制，打破政府在土地出让中的垄断地位，更多地引入民间资本，这样既有利于降低地方政府的债务风险，同时对于平抑地价进一步地拉低房价将起到至关重要的作用。 五、目前制约城市经营性用地的问题 （一）近几年，市区城建步伐发展较快，一是城市的生活居住区发展空间受限。目前菏泽市区东部有开发区工业园，西部有牡丹区高新技术工业园，北部有日东高速，城市的发展范围受限；二是储备土地的功能受限。在城市规划区范围内，西部有雷泽湖居住生活片区，北部有赵王河下游居住生活片区，南部有万福河居住生活片区，这几大片区相对市区中心较远，基础设施配套建设相对不够完善。短期内无法达到净地各项出让指标等，土地

11、收储、出让的发展规划空间受到一定限制。 1、征收储备土地用地指标受限。 2006 年 5 月 30 日，国土资源部关于当前进一步从严土地管理的紧急通知 （国发资电发200617 号）明确规定，新增建设用地不得用于土地收购储备，作为需通过征收储备供地方式为主的土地储备中心压力可想而知。目前，解决土地征收储备指标问题的唯一途径是利用城乡建设用地增减挂钩指标，但是每年省厅下达的增减挂钩指标有限，再加上我市今年是省委、省政府打造科学高地，加快经济发展的第一年，用地量比往年需求更大，有限的用地指标根本满足不了储备土地征收报批需要，征收报批工作难度进一步加大，在一定程度上制约着土地储备工6作的开展。 2、

12、土地储备资金受限。 根据国家相关文件要求，土地使用权必须实行净地出让。 土地储备管理办法同时明确要求，土地供应前必须完成前期开发整理，并明确指出前期开发整理涉及到“道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设”等九个方面。这对土地的净地出让提出了具体标准，从而缩短土地形成房产有效供应的建设周期，防止闲置、囤积土地等行为的发生，加快土地开发速度，限制房价上涨。公开出让的土地是净地，也能最大限度的体现土地的实际价值。但上述一切都离不开土地储备资金的及时到位。目前，我市土地储备资金较少，对加快开展土地储备工作有较大的制约作用。 （二）关于下步土地储备工作思路。 土地储备工作

13、涉及到旧城改造项目、退二进三项目、新增用地开发项目三个方面的内容，现具体工作思路如下： 1、旧城改造项目。 建议市政府每年分别下达牡丹区、开发区完成旧城区改造项目实现的政府收益任务。政府收益的 90%返还两区分别用于各自辖区内的城市基础设施建设，10%留市财政综合调配。政府收益为出让价款减去农业开发基金、土地储备基金及补偿安置成本。返还两区的政府收益由市财政监管，专款用于辖区内城市基础设施配套建设，依据两区提供的基础设施配套项目建设的方案、预算经市政府批准后方可使用该专项资金。 两区负责旧城改造项目的选择、项目的招商、出让成本的预测、出7让价格的设定、房屋征收补偿安置手续的报批及实施。 2、退

14、二进三项目。 退二进三项目的成交价款的 70%返还两区财政，30%留市财政综合调配（含农业开发基金和土地储备基金） 。返还两区的资金除用于补偿安置之外，剩余的资金用于本辖区内的城市基础设施配套建设，补偿安置成本需由市财政、审计部门审定后确定，用于城市基础设施配套的资金由市财政监管，要专款专用，依据两区提供的基础设施配套项目建设的方案、预算经市政府批准后方可使用该专项资金。 两区负责辖区内退二进三项目的选择、项目的招商、出让成本的预测、出让成本的设定及补偿安置等工作。 3、新增建设用地项目。 新增建设用地项目的成交价款 60%返还两区财政，40%留市财政综合调配（含农业开发基金和土地储备基金）

15、。返还两区的资金除用于土地征收报批费用和补偿安置费用之外，剩余的资金用于本辖区内的城市基础设施配套建设，征收报批费用、补偿安置费用需由市财政、审计部门审定后确定。用于城市基础设施配套的资金由市财政监管，要专款专用，根据两区提供的基础设施配套项目建议的方案，预算经市政府批准后方可使用该专项基金。 市土地储备中心负责项目的选择，两区负责辖区内项目的征用报批、项目的招商、土地及房屋的补偿安置等工作。 （三）参与增减挂钩以解决储备用地的征地指标问题。 作为土地储备中心，可积极投入资金，参与城乡建设用地增减挂钩8项目的实施，将节约的部分建设用地指标用于征收土地储备。主要工作思路，一是要积极争取省厅下达的

16、城乡建设用地增减挂钩项目指标。二是与县（区）积极对接，科学选址，选择合适的、能有效节约出用地指标的城乡建设用地增减挂钩项目；三是土地储备积极筹措项目资金，按整理出的建设用地指标 10 万元/亩的标准投入资金，剩余的项目资金由县（区） 、社区集体经济组织或村民筹集；四是整理出的建设用地指标 70%归市土地储备中心使用，其余的 30%归县（区）使用。 目前的工作打算是：首期工作是由市土地储备中心计划选择能整理出建设用地指标约 300 亩的城乡增减挂钩项目，拟按照 10 万元/亩的标准，市土地储备中心需投入约 3000 万元作为项目实施资金，待项目完成后，市土地储备中心有约 210 亩的建设用地指标

17、可用。在完成土地征收、土地出让工作后，可实现政府土地收益约 14000 万元（暂按净地 70 万元/亩计算） ，扣除投入的 3000 万元项目成本，可实现政府纯收益约 11000万元。二期工作是建议市政府将 11000 万元的土地纯收益全部返还市土地储备中心，继续用于新的城乡建设用地增减挂钩项目实施资金，可实施 1100 亩的城乡建设用地增减挂钩项目，待项目完成后，市土地储备中心可使用 770 亩的建设用地指标，再征地、再出让、再投入，滚动发展，以彻底解决征收储备土地用地指标的问题。 （四）储备资金 建议市财政从土地出让成交价格中扣除的土地开发基金，专项用于城乡城乡建设用地增减挂钩项目的投入，

18、土地储备基金返还土地储备中心用于拟征收储备土地基础建设配套，以切实提高土地储备增值效益，9逐步形成良性循环机制。 （五）拓宽城市发展空间，保障城市发展用地。 根据 2011 年度政府工作报告，我市市区城镇化率要在“十二五”结束时 2016 年度达到 47.5%，比 2011 年度城镇化率 37.5%提高 10 个百分点，市区人口规模达到 100 万以上，这就意味着五年内，需解决 40 万新增人口的住房问题，需增加居民生活用地近 10000 亩。目前，市区内现有城市生活用地数量无法满足下步发展用地需要。要确保实现十二五工作目标，急需增加城市生活用地，拓宽城市发展空间，为城镇化发展提供用地保障。