基于因子分析的建成环境容积率优化方法初探.doc

1、1基于因子分析的建成环境容积率优化方法初探【摘要】采用基于 GIS / SPSS 平台下的因子分析方法，对陇东地区中等城市平凉中心城区容积率空间分布特征进行研究，得出影响城区容积率的主要因素包括社会服务的均好性、公共设施的可达性、人口就业的疏密性以及族群空间的分异性四个方面；在此基础上,通过对影响容积率空间分布公因子得分与现状指标的对比分析，划分出城区容积率的重点提升区、发展完善区、优化协调区、特殊管制区四个具有社会特征的区域，并对平凉中心城区容积率的优化和调整提出若干思考和建议。 【关键词】容积率因子分析平凉中心城区 中图分类号： O151 文献标识码： A 文章编号： 在控制性详细规划编制

2、的过程中，其核心问题容积率指标的制定将会影响到城市建成环境的质量，如何准确、合理地确定该指标以确保城市土地开发的综合效益显得极为重要。一方面，容积率的影响因素繁多，涵盖了地块性质、区位、基础设施条件、空间环境等各个方面，考虑到地域与文化的差异，其侧重点也是各有不同；另一方面，城市中各类用途的土地经济效益对于区位变化的敏感程度是不同的，不同区位条件下的容积率指标大小也势必会呈“规律性”分布（唐子来等，2003） ，这种理想的分布状态虽然能够代表城市土地开发的最佳效益，但往往与城市建成环境的容积率现状分布相差较远。 21 平凉市中心城区现状容积率空间分布特征及存在问题 平凉市位于甘肃省东部，现阶段

3、整体经济实力相对滞后。2009 年国务院提出了 “关中天水经济区”发展规划，陇东平凉成为其向西北直接辐射的城市之一，这成为平凉发展的宝贵契机，同时也是巨大挑战。平凉市城市规划区面积 48 平方公里， ，整个城市呈带形发展。中心城区总面积约 23.82 平方公里，现状大部分为居住用地，沿东西大街分布大量商业办公与文化娱乐建筑，是平凉市中心商业聚集地，东西大街东北角为未来的市行政中心。中心城区土地的开发逐渐呈现出高强度的趋势，同时也面临着一些制约性的因素，在城市开发控制过程中，由于种种原因导致建成区（特别是旧城区）容积率在城区空间的分布不甚合理，使得城区的开发控制一直都处在无序的状态下。面对近年来

4、城市经济的迅速发展和人口的迅速增加，这种密度分布的不合理性已经影响到城区空间结构的完善与建成环境的改造更新。 2 平凉中心城区容积率影响主因子综合评价模型及空间分布特征 结合平凉市现阶段城市发展特征和状况，提取能够反映中心城区现状容积率空间分布的 33 个初始变量作为影响因子，经 Delphi 法进行初次筛选和无量纲化处理后得到 10 个输入变量，与平凉中心城区街区层面下的 111 个地块共同构成数据矩阵。运用 SPSS16.0 的因子分析功能对数据矩阵进行因子分析，在抽取因子的过程中选择主成分分析方法，最终提取基本可以反映全部变量信息的 4 个公因子。 通过运用 SPSS 平台下因子分析法对

5、主因子载荷矩阵的判断，笔者总结提出城区容积率影响因子共有四类：社会服务的均好性、公共设施的3可达性、人口就业的疏密性以及族群空间的分异性。为了体现其对容积率指标的综合影响程度，需将上述四类因子进行叠加，并在 GIS 环境下绘出最终主因子得分综合评价模型。通过对理想状态的分析可知，容积率在空间上的分布遵循一定的规律，整体上呈现出从中心到东西两翼逐渐递减的趋势。未来城区的容积率如果能够满足上述空间分布格局的话，就能够在一定程度上实现城区土地开发的“帕雷托最优”状态，但是从街坊现状容积率的分布来看，二者并没有体现出较好的匹配。 3 平凉市中心城区容积率的优化与调整 3.1 平凉中心城区容积率指标的优

6、化与调整区划 为了使未来城区改造更新的开发强度指标调整尽可能遵守现状，需要通过量化的方式建立现状与理想容积率二者之间的数学关系，从理想与现状的容积率分布的方差分析结果来看,未来城区建成环境的容积率整体应以提高为主，按照调整幅度的不同，笔者将其划分为四个区域，分别为：重点提升区、发展完善区、优化协调区和特殊管制区。根据城区各类容积率大小的政策性分区，采用回归分析法对理想与现状容积率进行线性回归分析，分别计算得出四类分区中居住用地与商业用地的容积率平均调整幅度（表 3-1） 。 表 3-1 平凉中心城区容积率指标调整表 注：负号表示容积率在原基础上应降低 3.2 平凉中心城区容积率指标的优化与调整

7、策略 41公益性公共服务设施的均等化布局 未来平凉城区容积率调整与优化的关键在于城区公共设施的空间分布的合理性，为了确保容积率的空间分布能够体现出一定的梯度变化，公共设施的分布应在满足其服务“全覆盖”的基础上，适当向中心城区集聚，遵循从中心城区到外围不断减小的趋势，从而确保容积率空间分布高低的变化与城市经济结构相适应。 2社会性居住空间结构的重构 城区内的汉族与少数名族（主要是回族）居住空间的分异现象十分明显，可以在城市中心的少数民族聚居区域，采取街区改造的方式，即注入民族性的特色，将其打造成为集特色旅游、餐饮、购物、休闲等为一体的综合性、开放性街区，通过功能提升和文化的注入来弥补低密度开发对

8、土地收益下降的影响。 3区域就业岗位向两翼逐渐疏解 随着近年来城市中心城区文化、体育、科教和居住等功能的逐渐外迁，城区的空间结构已经进入更新调整时期，但大量的就业岗位还集中在原有的城市中心，造成了人口密度和就业密度分布的不匹配现象。因此，未来的就业岗位应向新的中心逐渐疏解，确保容积率指标在相应等级城市中心“峰值”的出现，使之更加与城市的空间结构及人口分布相适应。 4 结语 近年来，在国家相关政策的扶持下，西北地区整体发展快速，如何通过中心城区建成环境容积率指标的控制性调整与优化从而带动整个周5边地区以及地域的繁荣是值得探讨与研究的问题。在对容积率指标的调整中，相比较其它方法而言，基于主成分的因

9、子分析法能够较为准确地揭示出容积率各个影响变量之间的相互独立或者是依赖关系，并且以量化的方式在信息量不减的前提下，针对研究地域现阶段发展状况，以最少最关键的综合因子去解释容积率影响因素之间相互作用的客观规律。研究结果表明，在对平凉市中心城区进行改造更新的过程中，除了加强对公共基础设施的建设外，还应该体现平凉市这一西北地区典型带型城市的人文特色，从而使得其在“关中天水”发展规划中，能够迅速融入关中和陇地这一完整的文化单元之中。 参考文献 1.叶嘉安，宋小冬，钮心毅，黎夏.地理信息与规划支持系统M.北京：科学出版社，2006. 3.夏南凯，田宝江，王耀武.控制性详细规划（第二版）M.上海：同济大学出版社，2008. 4.罗应婷，杨钰娟.SPSS 统计分析：从基础到实践M.北京：电子工业出版社，2007. 5.唐子来，付磊，城市密度分区研究以深圳经济特区为例J.城市规划汇刊，2003， （4）. 6.赵燕菁，探索新的范型：概念规划的理论与方法J.城市规划，2001， （3）.