浅谈中国房地产调控难点及整改建议.doc

1、1浅谈中国房地产调控难点及整改建议摘要：自 2003 年来，中国政府为了保障房地产业的健康、稳定发展，为促进房价合理回归，为使百姓“居者有其屋” ，相继出台了一系列调控政策。然而十多年来，调控结果收效甚微，主要存在难点在于：调控政策环境的谨慎性；货币政策宽松、实体经济环境恶化；土地资源配置的不合理、地方政府对“土地财政”的过度依赖；住房供需结构失衡。因此，提高中国房地产调控政策有效性的整改建议是：从尊重市场规律，转变调控观念；稳健货币政策、优化产业结构；合理配置土地资源，加快土地制度改革；优化住房结构，加快落实保障房建设。 关键词：房地产；房地产调控；调控难点；整改建议 中图分类号：F12 文

2、献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）16-0017-03 中国知名财经评论员叶檀说：“房地产市场的病根在土地财政，在错误的激励机制，在房地产对实体经济的挤出效应。如果不能解决这些病根，住建部调研十次，改革十次也未必有用。 ” 一、中国房地产调控概述 在过去的十年中，如果说政府对房产的调控政策如一块巨大的石头的话，那么中国房地产就如一个正在不断喷发着足以融化一切物体的熔浆的火山，在巨石短暂的压制之后，房地产这个火山将会进入到更强势的井喷状态。从 20032013 年，中国政府共出台了大大小小 70 多条房2地产调控政策，归纳起来分别有金融政策、土地政策、保障性住房政策、税收政策

3、、行政性政策等，其调控目标都是为了抑制中国部分地区房价的非理性快速上涨，以满足百姓“居者有其屋”的合理住房需求。然而十年调控下来，房价非但没有得到抑制，反而有水涨船高的势头，并且住房结构性问题始终没有得到解决，即少部分高收入群体拥有数套以上的住房，而大部分中低收入群体仍面临因买不起房而“望房兴叹”的局面。中国房地产调控究竟面临怎样的难点？ 二、中国房地产调控的难点 （一）难点一：调控政策环境的谨慎性 近二十年来，中国的房地产业的迅猛发展带动了中国国民经济的快速发展，房地产业已成为当今国民经济支柱产业之一。房地产业作为拉动中国国民经济增长的重要因素和扩大内需的重要产业，其关联性强、产业链长。据统

4、计，20072011 年，房地产平均净利润率在 24%35%之间，而中国制造型企业的平均利润率一般在 10%13%之间；2011 年中国GDP 增长 9.2%，其中房地产及其相关产业链对 GDP 的拉动占了 2.25%；每100 元的住宅建筑投资，可带动相关产业 170 元220 元的需求；每销售100 元的住房，可带动 130 元150 元其他产品的销售；中国房地产相关贷款占银行贷款总额约 20%；在中国五大银行中，有 30%45%的贷款是由房地产抵押品担保支持。另外，中国城市化进程正在加速发展，这意味着在未来很长时间内仍将有大量人口向城市转移，不断增长的城市人口将会使得住房的刚性需求得到全

5、面提升，要求城市房地产产品数量和质量不断得到提升。因此，介于房地产业对中国经济增长的重要支持性以3其强大的产业关联性及消费需求带动性的特点，房价回调将可能导致中国的经济减速及对其他各相关产业带来负面影响。也正因为如此，中国政府在对房地产业进行调控时要从全局出发考虑制定相应的调控政策，以确保中国经济的稳定增长、城市化进程的稳步推进。 （二）难点二：货币政策宽松、实体经济环境恶化 近年来，特别是 2009 年后，中国货币发行宽松，造成资产价格上升、流动性过剩的局面。据统计，2013 年中国货币发行总量已超过 105 万亿元，已成为世界上货币发行总量最多的国家。而中国银行利息低、股市不景气、黄金白银

6、市场行情不稳定等情况，都导致大部分货币持有者将目光瞄准到了作为既是生活消费品又是投资品的房地产上，在他们看来，十多年来房地产行情持续攀升，已达到了保值升值的效果，因此，大量的资金投入到房地产业中来。 另外，近几年由于税收过重、资金成本过高、劳动力成本上涨等原因，导致中国实体产业投资环境恶化，利润大幅下降，很多实体产业也将大量资金投入到有利可图的房地产业中来，有资料显示， “低压电器之都”柳市镇规模以上企业 70%以上利润用于开发房地产。由于大量资金涌向房地产市场，造就了很多投机机会，特别是在中国一些一、二线城市，由于住房需求高，在供不应求的局面下房价上涨快，因此投资、投机需求也更高些。据统计，

7、20072012 年间，中国房价平均上涨 74%，其中上海上涨了 96%、北京上涨了 152%。 （三）难点三：土地资源配置的不合理、地方政府对“土地财政”的过度依赖 4资料显示，目前中国城市建设用地面积与农村建设用地面积之比为14，随着城市化进程的加速，2010 年第六次全国人口普查数据显示，中国城镇居住人口与农村居住人口比已达 11 左右，这表示中国城市人口住宅用地量明显不足，特别是在一些大中型城市更是如此。而城市进程化的结果往往是，外来农村人口更偏向选择大中型、经济发达的城市聚居，这使得这些大中型城市的住宅用地量更显为紧促，也在无形中推动了该城市房价的进一步上涨。 另外，由于地方政府通过

8、出让土地，可以获得高额的土地出让金，并由此可拉动该地区的 GDP 增长，而且，土地出让后，开发商对该地进行房地产开发，房地产商品的买卖又可增加营业税等各项可供地方政府支配的税收。由此，地方政府通地出让土地，财政有了收入，地方经济也上去了，政府官员有了政绩，可谓是名利兼收。目前，中国地方政府的主要财政收入均来源于土地出让金和房地产税收。据悉，房价中，有10%左右是建房成本，20%左右为开发商利润所得，剩下 70%为地方政府所有。巨大的获利面前，使得土地成本居高不下，这也是导致房价不断上涨的重要原因之一。 （四）难点四：住房供需结构失衡 收入水平决定了消费层次。过去的几年中，由于房地产的投机需求不

9、断扩大，导致高端房地产商品的过度开发。然而，市场上高收入群体毕竟只是少数人，大多数却是中低收入群体。高收入群体可以通过购买高端住宅来解决需求问题，而中低收入群体面对林立的高端住宅却只能是“望房兴叹” 。1998 年，中国房改方案中提到，经济适用房、廉租房以5及公租房等保障性住房的供给量应占城镇住房供给体系的 70%以上。然而据统计，直至 2010 年，中国经济适用房销售面积仅占全部住宅销售面积的 2.94%。2010 年，政府提出要新建 3 600 万套保障房，但由于建造资金短缺、获利少、配套设施跟不上、管理等诸多方面的因素，导致 3 600万套保障房至今未得到最终落实。另外，保障性住房建成后

10、，什么标准的人才适合分配到保障性住房？如何分配保障性住房？分配制度如何做到公正合理？对于这些问题，中国至今都没有形成一个完善的体系制度。三、提高中国房地产调控政策有效性的整改建议 （一）尊重市场规律，转变调控观念 对于“牵一发而动全身”的房地产业，介于其重要的支柱产业的地位，首先应明确其调控目标是为了保持房地产市场的健康、稳定、和谐发展，从而保证中国经济的良好发展。因此其调控手段应遵循市场规律，并针对一、二、三、四线不同城市房地产市场的不同发展状况因地制宜分类进行调控。在调控过程中，尽量以少动用行政手段多用货币、金融等政策来进行调控，以确保调控的力度和有效性。同时，可以将房地产产品的性质以法律

11、方式来进行界定，如该房地产产品的真正用途，是用于消费还是用于投资？作为消费品和投资品的房地产产品，可规定其不同的政策，再通过金融杠杆和税收杠杆的作用，减少或严格控制作为投资或投机的房地产产品的利润。当大部分用于投资或投机的房地产产品不能带来丰厚利润时，房价自然会有所下降，中国房地产市场才能健康稳定发展。另外，纵观以往十来的调控，政策出台率确实很高，但却缺6乏有效的连续性。而中国对于房地产调控将是一个长期的过程，因此应建立一个房地产调控的长效机制。 （二）稳健货币政策、优化产业结构 宽松的货币政策，导致流动性过剩，大量资金向房地产市场涌入，增加了房地产投资、投机的需求，也是造成房价居高不下的主要

12、原因之一。因此，中国应稳定货币投放总量的增加，有效控制金融杠杆对房地产业的作用，减少因流动性过剩而导致的对房地产产品的投资力度。另外，应客观对待房地产业作为中国国民经济支柱产业的现象，而不应将其视为仅有的支柱产业。在目前产业结构全面退化，很多实体产业不以创新、转型为新出路，而转为投资房地产的局面下，中国应改变“过度注重房地产对经济的拉动作用，过度看重房地产对 GDP、财政收入的贡献”的观念，而应重新重视实体产业对国民经济的基础作用与贡献，重振实体经济，避免出现过多的实体资本流向房地产业，而导致实体产业的“空心化” 。 （三）合理配置土地资源，加快土地制度改革 中国总体建设用地其实并不缺乏，难点

13、在于建设用地城乡二元分割，无法进行统筹配置和管理。并且随着城市化进程的加速，大部分新增人口都涌向了国家一、二线大中型城市，这便造成一些诸如上海、北京等城市“一房难求” ，而很多三、四线城市却出现“鬼城” 、 “空城”的局面。针对这个问题，中国应根据各个地区不同情况，分类分区进行城乡建设用地统筹管理，按照各城市发展规律及人口流动规律增加土地供应量。如对于房地产产品刚性需求旺盛的一、二线城市，可以允许农村居民建7设用地由乡村到城镇进行流动买卖，以充实城镇建设用地需求；而对于三、四线城市房地产产品供大于求的局面，则可考虑暂时减少或保持城镇建设用地量的标准，同时力求改善该类地区的居住环境，增加配套设施

14、的建设，改善交通状况，从而扩大该地区人居范围平衡各城市居住人口，同时有利于一、二线大中型城市房价的稳定甚至下降。另外，中国目前工业用地约占城市建设用地的 30%，这远远超过了一些发达国家 15%的标准，中国可在此基础上考虑调整工业用地与城市建设用地的比例，将一些长期闲置的工业用地调整到城市建设用地中来。 中国现行的“招拍挂”土地出让制度，因其“价高者得”的原则，而导致近年来各地频频出现“地王” 。高额的地价增加了开发商的开发成本，由此便推动了房价的高涨。未来应可考虑“一地一价、一房一价” 、“综合资质最优者得地”等综合性模式进行土地出让，打破现有的因高地价而导致高房价的状态，从而实现有效的高房

15、价调控目标。另外，中（下转 37 页） （上接 18 页）国应适度提高对其他基础产业的重视和支持程度，可考虑从金融、税收等方面对其他产业开放一些相应优惠政策，从而打破目前地方政府对“土地财政”的依赖性。 （四）优化住房结构，加快落实保障房建设 一直以来，中国对房地产调控的目标除了使房价回归合理水平外，使有合理住房需求的群体“居者有其屋”是另一个重要调控目标。加快中国保障房建设，一方面可以解决大部分中低收入群体的居住问题，另一方面也可以平衡中国住房结构，解决现有的高房价问题。然而因各地保障房建设资金压力大，利润少等现实问题，使得中国 2010 年提出的 3 8600 万套保障房计划至今未得到有效

16、落实。对此，可考虑以保障房的建设来作为地方政府业绩考核的一个重要指标，并应适当加重此考核指标的比重；针对利润少而鲜有开发商愿意承接开发保障房的情况，可以考虑给各开发商下达指标，如开发商开发的住宅小区中，规定该小区内必须有一定面积的住宅作为保障性住房。另外，中国还应健全保障性住房的分配、管理机制，如可享受保障性住房的群体如何得到公平合理的分配？中国大多数群体都属于中低收入，均可享受保障性住房的政策，但保障性住房的建设和分配却不是一朝一夕可解决的，这里就存在一个公平合理分配的问题。则可考虑在符合申请资格与条件的基础上，以家庭人均收入、年龄、工龄等综合因素进行打分排序，分数越高者可优先分配享受保障性

17、住房，由此建立一个公正的分配机制，减少社会矛盾，提高保障性住房的有效利用率。 四、结语 随着中国房地产业的发展，我们在享受它带来的巨大收益的同时，也应看到或预测其所面临的风险和危机。房地产调控问题，已不简单是一个行业的问题，甚至也不仅仅是经济问题，它更是一个政治问题、民生问题。在中国社会主义建设的背景下，我们应结合自身情况，科学合理地进行房地产调控。中国房地产调控将是一个长期的、持续的过程。 参考文献： 1陈龙.影响房地产调控效果的主要因素及对策J.地方财政研究，2013，(1). 92仇保兴.中国房地产市场调控的难点与对策J.城市发展研究，2011，(1). 3单东.中国房地产改革之路径J.浙江学刊，2012，(4). 4顾云昌，王珏林，李景国，易宪容，陈新年.房地产市场调控难在哪里J.时事报告，2013，(7). 5乔新生.房地产宏观调控的几个关键问题J.理论前沿，2011，(5). 责任编辑 吴高君 收稿日期：2014-03-26 作者简介：陈靖（1974-） ，女，江苏泰州人，助理研究员，硕士，从事房地产经营管理研究。