房地产评估之比较法-习题.docx

1、市场法及其运用一、单选题1.市场法的理论依据是（ ）。A.规模经济原理 B.均衡原理C.替代原理 D.预期原理【答案】C【解析】知识点：市场法的理论依据，市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。参见教材 P173。2.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（ ）。A.同处于一个领域B.同处在同一供求范围内的类似地区C.同处于一个相对稳定的环境D.同处于公平竞争的地区【答案】B【解析】房地产是区域性市场，同一供求范围的类似地区的交易实例才可以作为可比实例。参见教材 P180。3.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对

2、象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（ ）范围之内。A.0.52.0 B.1.52.0C.0.51.5 D.1.01.5【答案】A【解析】知识点：可比实例房地产应是估价对象的类似房地产。参见教材 P181P182 最上面。4.关于市场法的说法，错误的是（ ）。A.测算结果容易被人们理解、认可、接受B.测算结果有时并不一定是合理、真实的C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化【答案】D【解析】D 的说法过于主观，不是每个都是可以量化的，有些是靠估价师的经验。参见教材 P173.5.估价对象为一套建筑面积

3、90m2的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3m2。选取的某可比实例为一套建筑面积 95m2的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为 4m2，成交价格为 90 万元。若该阳台封闭，则成交价格可达到 92 万元。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为（ ）万元。A.83.51 B.85.26C.85.36 D.87.16【答案】C【解析】未封闭建筑面积为 95 平米，阳台 4 平米，封闭后增加 2 平米建筑面积，总建筑面积为 97 平米以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格=9290/97=85.366.估价对象是一套不带车位的住宅。选取的可比实例成交价格为 86 万元，

4、含有一个现价为 8 万元的车位和一套全新状态下价值为 3 万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（ ）万元。A.75.00 B.75.60C.83.60 D.86.00【答案】D【解析】可比实例中，包含了非房地产的成分，需要扣除。86-8-30.8=75.6参见教材 P183。7.某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为 120 平方米，经调查，其成交价格为 150 万元，另有 20 平米的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为 1:0.8，则按建筑面面积计算的比准价格是（ ）元/平方米。A.8571 B.10000C.13393 D.15625【

5、答案】B【解析】将套内建筑面积转换为建筑面积，建筑面积=120/0.8=150 平方米，150 万元/150 平方米=10000 元/平方米 关键：由套内建筑面积折算建筑面积。参见教材 P184。8.在某旧城改造的房屋拆迁估价中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（ ）。A.统一房地产范围 B.统一付款方式C.统一价格单位 D.统一市场状况【答案】C【解析】题干中告知了一个是使用面积，一个是建筑面积。这是 2 个不同的面积内涵，因此价格单位是不一致的。参见教材 P184。9.某宗土地的规划容积率为 3，可兴建 6000m2的商

6、住楼，经评估总地价为 180 万元，该宗土地的单价为（ ）元/m 2.A.100 B.300C.600 D.900【答案】D【解析】容积率=总建筑面积/建筑用地面积建筑用地面积=6000/3=2000土地单价=1800000/2000=900 元/平方米参见教材 P185。10.某一交易实例房地产的使用面积为 3000 平方英尺，成交总价为 110 万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为 7%），首付 35 万美元，半年后付 35 万美元，一年后付 30 万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换 7.7 元人民币，建筑面积与使用面积的关系为 1

7、:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为（ ）元人民币/m 2。（1 平方英尺=0.0929m 2）A.17484 B.19020C.19754 D.20539【答案】B【解析】统一付款方式，成交日一次性付清的价格参见教材 P181。=105.91 万美元注：如果把折现率变成 3.5%，也可以是统一币种 105.917.7815.49 万元人民币房地产建筑面积=30000.650.0929=428.769m 2单价为8154900428.769=19019 元/m 211.某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方 2659 元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担，据悉，该地区

8、房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的 3.9%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（ ）元/平方米。A.2385 B.2393C.2955 D.2964【答案】A【解析】分两步计算，先要计算正常成交价格，再计算买方实际支付的价格。第一步，计算正常成交价格。题干中说明了，税费均由卖方负担，即买方税费转嫁给了卖方，所以站在卖方视角分析。卖方得到了 2659 元/平方米，但是他还要帮买方支付买方应负担的税费，正常成交金额要低一些。用减法设正常成交价格为 x,x

9、=2659-x3.9% X=2559第二步，买家承担卖家应缴纳的税费，则买方应付给卖方的价格肯定比实际成交价格 2559 小，CD 排除，买方应付给卖方的价格=2559-25596.8%=2385。参见教材 P190-191。转嫁给卖方的话，站在卖方视角分析：卖方实际得到的金额-帮买家缴纳的税费=正常成交价格。转嫁给买方的话，站在买方视角分析：买方实际付出的金额+帮卖家缴纳的税费=正常成交价格。12.某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会（ ）。A.上升 B.下降C.不变 D.无法确定【答案】B【解析】转嫁给买方的话

10、，站在买方视角分析。参见教材 P190。13.某房地产在 2006 年 3 月的价格为 2009 元/m 2，现要调整为 2006 年 9 月的价格。已知该类房地产 2006 年 3 月至 9 月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7 和 118.3（均以上个月为基数 100），则该房地产 2006 年 9 月的价格为（ ）元/m 2。A.2700.8 B.2800.1C.2800.8 D.2817.7【答案】D【解析】环比指数9 月价格3 月价格4 月指数5 月指数6 月指数7 月指数8月指数9 月指数2009（94.8/100）（96.6/100

11、）（105.1/100）（109.3/100）（112.7/100）（118.3/100）=2817.7注意必须从下个月的指数开始乘起，不能乘 3 月（当月）的指数。参见教材 P193。14.评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为 8000 元/平方米，装修标准为 1000 元/平方米，（甲别墅的装修标准为 800 元/平方米），因乙别墅的位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高 10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（ ）元/平方米。A.7020 B.7091 C.7380 D.8580【答案】B【解析】（8000-1000+800）/1.1=70

12、9115.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得 102 分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得 97 分，则房地产状况调整系数为（ ）。A.0.95 B.0.99C.1.01 D.1.05【答案】A【解析】还有一种分析方法：可比实例比标准房地产好，估价对象比标准房地产还差，所以修正系数肯定比 1 小，排除了 CD，估价对象比可比实例差的会比较多，在不计算的情况下，我们可以推出 A 是正确的。这也是快速做计算题的技巧。不计算，仅凭选项的大小，推出正确答案。参见教材 P197。16.某房地产 2011 年 6 月 1 日的市场价格为 38

13、00 元/平方米，现需要将其调整到 2011年 10 月 1 日，已知该类房地产 2011 年 4 月 1 日至 10 月 1 日的市场价格指数分别为110.6、110、109.7、109.5、108.9、108.5、108.3（以 2009 年 1 月 1 日为 100）则 2011年 10 月 1 日的市场价格为（ ）元/平方米。A.3750 B.3571.5C.3756.4 D.3775.3【答案】B【解析】3800108.3/109.7=3751.517.评估某宗房地产 2011 年 7 月 1 日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为 2010 年 10 月 1 日，成交

14、价格为 3500 元/平方米，另知：该类房地产市场价格2010 年 6 月 1 日至 2011 年 3 月 1 日，平均每月比上月涨 1.5%，2011 年 3 月 1 日至 7 月 1日平均每月比上月上涨 2%，则进行市场状况调整后可比实例的比准价格为（ ）元/平方米。A.4075.3 B.4081.3C.4122.5 D.4166.4【答案】B【解析】2010 年 10 月 1 日到 2011 年 3 月 1 日，共 5 个月，月平均上涨率 1.5%。2011 年 3 月 1 日至 2011 年 7 月 1 日（价值时点），共 4 个月，月平均上涨 2%。3500（1+1.5%） 5（1+

15、2%） 4=4081.3参见教材 P202。 18.评估某底层商铺价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），求取最终价格时，对甲乙丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是（ ）。A.0.4、0.4、0.2 B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4 D.0.4、0.3、0.3【答案】A【解析】丙为二层商铺，和估价对象底层商铺差异较大，所以应该取较小的权数。甲乙都是底层商铺，可以取较大的权数，而且题干给的信息，无法区别甲乙的优劣，因而二者给一样的权数。参见教材 P203。19.某宗地的面积为 1000m2：采用市场法进行评

16、估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为 2130 元/m 2，2190 元/m 2和 2220 元/m 2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4 和 0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（ ）元/m 2。A.2160B.2175C.2181D.2205【答案】C【解析】加权平均法得到的比准价格=21300.3+21900.4+22200.3=2181参见教材 P203。20.为评估某估价对象 2011 年 10 月 15 日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为 2011 年 4 月 15 日，按买卖双方约定，买方付给卖方 7000 元m 2，交易中涉及的税费全部由

17、卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的 3%和 6%，又知最近 1 年来该地区该类房地产价格每月环比增长 0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（ ）元m 2。A.7000 B.7003C.7436 D.7670【答案】B【解析】还原正常成交价格，设为 X7000-X3%=XX=6796.12该可比实例经修正、调整后的价格=6796.12（1.005） 6=7003 。21.某年 1 月 30 日购买某房地产的价格为 1000 美元m 2，首付款为 20%，余款半年末一次性支付，月利率为 0.6%。当年，该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨1%，人民币兑美元

18、的汇率 1 月 30 日为 6.59:1，9 月 30 日为 6.46:1。下列关于该房地产价格的说法，错误的是（ ）A.该房地产的名义交易价格为人民币 6590 元m 2B.该房地产的实际交易价格为人民币 6404 元m 2C.该房地产于该年 9 月 30 日的市场价格为 1052 美元m 2D.该类房地产在该年 1 月 30 日至 9 月 30 日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度小于 1%【答案】 D 【解析】该房地产的名义交易价格为人民币 1000 美元m 2乘以当日汇率该房地产的实际交易价格为（200+800/1.006 6）6.59=6404 元m 2人民币该房地产于该

19、年 9 月 30 日的市场价格为（200+800/1.006 6） 1.018=1052 美元m 2D 因为汇率变化，该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨 1%，则该类房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度会小于 1%。二、多选题1.下列房地产中，难以采用市场法估价的有（ ）。A.房地产开发用地 B.学校C.在建工程 D.别墅E.特殊厂房【正确答案】BCE【答案解析】开发用地和别墅都有活跃的市场交易。其他 3 个没有。参见教材 P174。2.下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有（ ）。A.标准厂房 B.房地产开发用地C.行政办公楼 D.写字楼E.在建工程【正确答案】A

20、BD【答案解析】行政办公楼基本不用于出售交易，所以难得取得可比实例；在建工程的施工进度存在很大差别，所以可比实例也很难获得。注意：如果是特殊厂房，就不适合选用市场法了。参见教材 P174。3.运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件（ ）。A.使用性质相同 B.区位相近C.价格相同 D.交易日期与价值时点相近E.权利性质相同【正确答案】ABDE【答案解析】类似包括：区位、用途、权利性质、规模、档次、建筑结构等相同或类似。参见教材 P180-181。4.与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（ ）等相同或相似的房地产。A.区位 B.用途C.权利性质 D.总价E.外观【正确答案】ABC【答案解

21、析】参见教材 P180。5.下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是（ ）。A.相邻房地产合并交易B.交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商C.交易双方存在利害关系D.交易税费非正常负担E.交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情【正确答案】ACD【答案解析】交易前的协议磋商时间长，则说明双方信息都比较充分，有足够的形成合理价格的时间，不会导致成交价格偏离正常价格；交易中的某一方特别了解市场行情，但是不意味着另一方不熟悉和了解市场行情，也不会必然导致成交价格偏离正常价格。参见教材 P187。6.市场法中房地产实物状况比较和调整的内容包括（ ）。A.环境B.地形地势C.外部配套设施D.内部基础设施完

22、备程度E.装饰装修【正确答案】BDE【答案解析】AC 属于区位状况调整。参见教材 P180。7.估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有（ ）。A.地役权设立情况 B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.临街状况【正确答案】ABD【答案解析】临街状况是区位因素；基础设施完备程度是土地实物因素；可能容易混淆的是容积率这个选项，容积率是使用强度指标，也属于权利范畴。三、判断题1.某估价师在对某房地产进行评估时，由于没做交易实例搜集工作，缺乏类似房地产的交易数据，所以可以放弃使用成本法。（ ）【正确答案】错误【答案解析】只要在价值时点的近期有较多的类似房地

23、产的交易，就可以考虑采用成本法。估价师和估计机构没做交易实例搜集工作，不能成为不采用市场法的理由。参见教材 P176。2.在可比实例的成交日期至价值时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行市场状况调整。（ ）【正确答案】错误【答案解析】房地产价格为平稳发展时没必要进行市场状况调整。参见教材 191-192。3.当估价对象为“干净”的房地产、而可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务-债权。（ ）【正确答案】正确【答案解析】剥离。债权债务因素是需要从房地产总价值中剥离的影响因素。参见教材 P183。4.估价对象

24、带有债权债务的，可比实例不带债权债务：估价对象房地产价格不带债权债务的可比实例房地产价格-债权债务。（ ）【正确答案】错误【答案解析】估价对象带有债权债务的，可比实例不带债权债务：估价对象房地产价格不带债权债务的可比实例房地产价格债权-债务。参见教材 P183。5.在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇率。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇率。（ ）【正确答案】正确【答案解析】参见教材 P184。6.对同一房地产而言，建筑面积单价套内建筑面积单价使用面积单价。（ ）【正确答案】正确【答案解析】因为一般情况下，建筑面积大于套内建筑面积大于使用面积。参见教材 P185。7.在房地产交易实例搜集工作中，要了解交易双方的名称、关系以及交易目的。 （ ）【正确答案】正确【答案解析】了解交易双方的名称、关系以及交易目的，才能据以判断交易情况是否正常，交易价格是否是正常价格。参见教材 P177。