楼市调控“一唱三叹”.doc

1、楼市调控“一唱三叹”欲说还休的房产税改革终于有了一个说法。5 月底，中国政府网发布消息，国务院同意发展改革委员会关于 2010 年深化经济体制改革重点工作的意见 。 意见明确指出，将出台资源税改革案，统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度，逐步推出房产税改革，研究实施个人所得税制度改革，完善消费税制度，研究开征环境税方案。 受此影响，上证综指在 5 月最后一个交易日大幅跳水，再度失守2600 点，报收 2592.15 点，下跌 2.40%;深成指报收 10204.17 点，下跌2.78%。地产板块跌去 3.4%。 房产税的开征成为楼市调控的最新亮点。 这再一次吊起了公众的胃口。 新一轮房地

2、产调控政策实施一月以来，楼市一直处于走向未明的“混沌期”：尽管高涨的房价总体稍现松动，但褛市的调控远未到位，不少城市房价未见明显松动甚至时有上涨。而夹杂期间的不同传闻、辟谣、证实，更使楼市调控政策有了“一唱三叹”的意味。 政策一度“柔性” 楼市新政以来，各地调控细则没有延续“新国十条”的严厉，反而越显“柔性” 。此前被称为“史上最严厉”的楼市调控政策亦受到货币政策、财税政策、银行压力测试的预期而向和风细雨转变。 而有关部门的不同表态不仅令市场无所适从，更彰显出调控政策的投鼠忌器、犹豫不决。 5 月 17 日， “新国十条”满月之际，大陆媒体报道了一则关于国家发改委正在牵头相关部委出台一项更为严

3、厉的房地产调控政策的报道，该报道使得当日 A 股暴跌 136 点。5 月 23 日， “发改委称将三年内不征收房产税”的消息则令中国 A 股飙升超过 3%。 事后，发改委、财政部、国税总局纷纷出面辟谣澄清，力挺中央调控政策。各路专家学者对楼市未来走势莫衷一是，调控政策是否转向显得更加扑朔迷离。 学界对此前几轮房地产调控政策的“虎头蛇尾”早有微词，这次也判定“新国十条”又会重蹈覆辙，会被房地产商逐一化解。 2003 年的“121 文件”被公认为管理层对房地产行业进行宏观调控的开始，此后，政策开始对该行业频频加码。2005 年和 2006 年，管理层动用了行政、税收、土地等诸多手段对房价进行“围剿

4、” ，皆未见效。直到 2007 年 9 月，调控手段转向以差别化信贷为核心的政策组合，房价才低下“高昂的头” 。 然而，上轮宏观调控最终因 2008 年的金融危机的影响“无疾而终” ，“131 号”文件迫使政策放松后的房价随即迎来了报复性反弹。 实际上，此前中国不乏严厉的政策，不少宏观调控政策的延续期往往不超过一年。2007 年信贷政策的力度不可谓不大，但因持续时间不长，导致调控半途而废。 “宏观调控能坚持多久，还未可知。 ”因此，极有可能成为市场判断政策延续性的依据。 不过，金融学者易宪容提醒，此番调控不同以往，千万不要低估中央对房地产宏观调控的决心，不要总是用以往的经验来看“新国十条” 。

5、 “是高房价重要还是民生、国家金融安全、经济协调发展及政府威信重要？”易宪容认为，当前高房价必须调整的关键所在是高房价已经影响民生，影响国家金融安全，影响社会经济发展，影响到政府的威信，中央政府不可能视而不见。 再次绑架经济 近期，中央高层提出的一些政策信号使得调控楼市与宏观经济关系极为微妙。国家主席胡锦涛 5 月 17 日有关“各国应该继续坚持刺激经济的举措”的表态，以及温家宝几乎同时提出的“当前宏观调控面临两难问题”及“要防止多项政策叠加的负面影响” ，即被部分市场人士解读为调控政策将趋缓。 在当前出现经济增速可能放缓预期的背景下，不少专家指出，地方调控细则的“软着陆”未必是坏事，因为倘若

6、过于严厉，房地产投资大量收缩，市场会进入极度萎缩，这不仅对未来楼市的发展不利，也会伤害到实体经济。 4 月统计数据显示，城镇固定资产投资和规模以上工业企业增加值增速有所降低，引发了市场对经济增速回调的担忧。 由此，楼市调控进入了“两难” ，保 GDP 还是改善增长结构，成了确定楼市调控政策走向的选择依据。 “房地产打下去，GDP 就掉下去了，GDP掉下去，总理比开发商的总经理还急。 ”华远地产董事长任志强再度“放炮” 。 “中央此次楼市调控的重点是稳定房价，而不希望看到房价大起大落。 ”中国房地产研究会副会长顾云昌表示，在政策的落实和细化过程中，要两头防止，既要防止调控不到位房价会反弹，又要防

7、止严重的下挫对经济、就业带来影响。 “下半年，如果炒房者退出和开发商投资下降达到平衡点，这次宏观调控会实现软着陆 。 ”全国工商联房地产商会会长聂梅生干脆把楼市调控和宏观经济运行直接联系起来，他认为政策意作宏观调控，市场则在收缩房地产投资。 自 4 月中旬以来陆续推出的房地产调控政策仍然在 A 股下行中扮演主要角色。至 5 月 18 日近一个月时间内，在主营业务为房地产的约 140只个股中，近 60 只个股跌幅超过或达到 30%。 随着各地具体举措的出台，人们预期未来会有更加强有力的调控政策，这种预期在灵敏的股市中得以反应。而存款准备金率的上调则明确流动性收紧的信号，对时下的市场来说无疑构成一

8、定的冲击。 此外，房地产行业的发展离不开信贷的支持。面对高房价和调控政策博弈的复杂局面，商业银行的立场尤为重要。 目前，不少银行已完成了相关的压力测试，大多数银行能承受的房价降幅在 20%-30%之间。 上海银监局副局长蔡莹 5 月 28 日在“2010 中国银行业分行经营管理论坛”上表示， “上海房价即使下跌 30%，上海银行业的不良贷款率在最坏的情况下，最多也就是百分之零点几，在可控范围内” 。 不过国务院发展研究中心金融所副所长张承惠表示， “压力测试只是静态表现，若房价真的下降 30%，银行的风险不是抗得住抗不住，而是无法变现的风险” 。 张承惠的观点得到了各银行代表的认同，同时亦传递

9、出房价不会大幅下降的论断，暗示房地产调控与宏观经济的微妙关系。 房产税“锋利”多久 于是，开不开征房产税，成为打破目前市场与政策博弈僵局的一大“利器” 。此次国家发改委明确“逐步推出房产税改革” ，似乎使得楼市调控再度朝着公众意愿的方向发展。 然而，关于房产税改革的步骤、方法等目前尚未公布，未来市场的反弹对政策的反制因素目前也无从知晓，这为下一步调控政策的实施带来了不确定因素。 光明日报援引中国人民大学财政金融学院财政系主任朱青的观点指出，楼市价格背后有其自身规律，如果为了抑制房价，通过税收干扰这个规律，短期内出于人们的心理和预期，可能会起一定的作用，但从中长期来看，这个作用是不明显的。 聂梅

10、生认为，年内国家可能出台房产税试点，加大房地产持有环节的税收征收力度，以促使房价走向合理区间。 不过，基于既往调控政策时而“朝令夕改” ，缺乏长期效应，一些专家表达了他们的担心。 独立经济学家谢国忠表示，政府不希望房地产开发商破产，每次调控像是在调解家庭矛盾。 业内人士认为，当前房地产市场出现交易量下滑、少量楼盘小幅降价的现象，这更多是因为房地产调控政策出台后市场观望的结果，而不是市场调整的结果。 目前，地方政府的调控细则还是以“温和” 、 “保守”为主。除了被公认为调控最有力的“京十二条”外，深圳、广州、重庆等地陆续出台的相关细则都“有保有压” ，极为灵活，较新“国十条”大打折扣。 中央政府的很多政策到了地方那里被“稀释”和变通，这早已成为公开的秘密。由于土地财政、分税制等问题依然悬而未决，加之部分地方政府面临债务难题。因此，此轮宏观调控如果持续下去，最先坐不住的很可能不是开发商，而是地方政府。 国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松表示，在今年严厉的调控下，在一些房价过高的地区，可能会有一个幅度较大的回调，但并不意味着房地产市场会暴跌下去，如果出现暴跌，或者宏观经济出现二次探底，房地产新政有可能再次中止。 编辑 王何畏 美编 虎妹