浅谈物业电力设备与用电管理.doc

1、浅谈物业电力设备与用电管理摘 要按照我国物业管理条例的规定，物业应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。本文将从物业供电设备的特点谈起，着重分析物业供电设备运行管理的有效方法。 关键词物业 供电设备 用电管理 中图分类号：U270.38+1 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）12-0301-01 一、物业电力设备的组成及运行 按照现代物业管理的概念，物业供电一般指的是对住宅小区、工业生产园区、办公写字楼、商业卖场等在物业管理范围内的，与国家电网并联的，为客户提供所需电能的供应与分配系统，是区别于国家电网干线与小区业主以外的变配电管辖范围，它是物业管理

2、的一个重要组成部分。物业供电的大致范围主要指的是从国家电网的 10 千伏的交流电变换成供用户使用的大约在 400 伏左右的额定电压的交流电，从而连接到建筑物内各用户，为用户提供生产生活的用电装置。物业的供电系统一般由变压器、配电器、电压开关装置、配电线路等部分组成，目前先进的新建住宅、园区还有相应的由计算机控制的安保装置等。除大型工厂企业外，一般小区、商业物业等物业供配电是由变电所经二次变压后把380/220V 的额定电压输送给用户。从物业为用户配电的基本过程和物业配电设备的组成情况，以及我国物业管理运行的多年经验来看，不断加强力量保证物业的供配电设备、设施的正常运转和工作，保证用户以正确的方

3、法安全用电，不出较为严重的意外责任事故，不因不正常的供电和用电方式给用户带来损失，是物业管理的重要职责之一，也是对物业管理企业的基本要求，而物业履行这一要求和职责的基础就是对物业供电设备要有较为深刻的了解，并且掌握小区业主用电的基本情况。 二、物业配电的特点、要求、现状 要想做好物业的配电工作，保证配电安全运行，就要对物业配电工作的特点有所了解，物业配电可以分为两个过程，一个是把国家电网的高压电进行降压的过程，另一个是输送到用户完成用户用电使用的过程，而这两个过程的核心就是物业管辖的变电所。在一般的物业配电管理系统当中只一般情况下只配一个变电所，变电所主要管辖的范围是从国家高压电网一端进入物业

4、管辖范围内的变电所的高压进线开始直到用户用电设备端为止的全部线路及设备。目前物业变电所主要采用三相四线制配电，标准的输出值是出所进户需要采用 380/220V，但是由于用户对电的需求不同，有的白天用电量大，有的晚上用电量高，即使相同的时间段因为不同的需要也可能会出现较大的波动，基于这种变化特点，就要求物业配电管理工作在基本摸清用户使用情况和以往积累经验的基础上对输出电压采取不同调配，物业应在保证安全的情况下既要满足用户的用电需要，又要为物业的经济运行利益考虑，保证高压稳定的情况下，调整输出端的电压，做到节约供电又保证供电质量。 三、物业用电安全管理方法 物业有义务保证安全供电，正常供电，维持供

5、电设备正常运转，处理供电中存在的故障。这也要求物业要建立一套行之有效的科学的方法来维持供电工作的日常管理。从现在优秀物业管理公司的经验来看，这套方法一般包括以下几个方面， （一）是精细的管理制度，包括严格的操作方法，紧急情况的处理程序等； 物业用电管理需要严格的管理制度，只有在统一制度的规范下才可以使物业用电安全工作有章可循，有法可依，才可以最低限度的为物业用电安全管理人员提供基本的操作规范，可以使物业用电安全管理员能够以科学的规范和操作程序处理可以想见的一般危险情况，依照管理制度进行小区物业用电管理，可以避免出现不必要的危险，是保证小区物业用电安全的最基本保障手段之一，因此保证当前小区物业用

6、电安全的首要任务就是制定合乎安全用电的管理制度和操作规范。 （二）是详细的值班记录，包括机器运行情况的记录，值班人员工作情况的记录，故障排除情况的记录等； 制度可以为物业用电管理员提供具体的操作方法和方式，可以避免不必要的损失，但是却不能代替物业用电管理人员的具体操作，值班记录可以看作制度执行情况的最有效记录，物业用电设备的使用一般可以和小区的寿命等同，因此小区用电设备的物业管理迫切需要建立运行管理日志，这不但是出于管理制度的要求，对工作人员的管理监督，量多重要的是形成物业供电的历史资料，从而有效的根据资料来指导物业用电变电设备的维修和管护，从而为小区物业安全用电提供科学的一手资料，有效指导安

7、全用电工作的开展，值班记录可以称为小区物业安全用电的活字典。 （三）是监管机制，即上级监督管理部门的监督，物业管理部门的监查。 物业用电除了有明确的制度要求和详尽的操作记录外，还要接受上级主管部门和国家电力部门的专业监管。只有把小区物业用电安全纳入统一的安全监督机制下，才能避免小区物业因为利益的追求而忽视用电安全管理工作；才能发挥国家电网的专业管理优势指导小区用电工作安全开展，使物业用电纳入国家电网的专业监督管理，为国家电网调配提供一手数据资料，接受上级和专业部门的监督从而使小区物业用电管理更为科学细化，降低成本，节约电能，为我国电力安全做出应有的贡献。制度是一切先进管理方法的基础，监管是必要

8、的督促手段，记录是机器运行的反映，是机器的病例本；这三者相辅相成，构成了当前我国物业电力管理的主要手段和方法，虽然具体内容可能略有出路，但却是物业电力管理的基础，也只有这三者都发挥出切实的功效，才能保证物业电力设备的正常运行，而这些方法的基础还在于人的责任心，即使现在以开始使用的计算机等先进管理手段也需要人的操作，因此除了上述方法之外，加强工作人员的责任心是最好的物业管理方法，也是最重要的管理方法之一。 五、物业电力与国家电网的融合 当前我国电网正在逐步升级改造的阶段，迫切的要求物业管理下的电力设备按照相应的技术要求进行升级改造，而且从目前的实际情况看，物业管理下的电力设备由于服务对象的广泛，

9、加上自身供电能力不足，安全维护成本增加等问题日益困扰着物业管理企业的发展，成为了物业管理企业发展的一个包袱，再加上物业管理企业很难找到专业的电力管理人才，因此物业电力管理也存在着一定的安全隐患，这些亟待解决的问题，促成了物业管理企业的电力设备向国家电网移交的大趋势，那么如何才能促使移交工作顺利的完成，今后物业电力的管理与运行应该负责哪一块，这还需要进一步的探讨，需要国家制定出相关的政策和规定，单靠物业管理企业一家的力量是不可能解决的，所以物业管理企业也应当做好电力设备移交的准备，在做好日常维护的同时，要多与当地国家电网公司进行交流，争取更多的主动权，使自己在今后电力设备管理工作中发挥出主动优势。 结论：物业管理企业对管理范围内的电力设备的运行及维护有着不可推卸的责任，应当看到物业在管理电力设备设施方面的优势和有利条件，也应当认识到加强安全保障措施对提高物业管理企业电力设施设备运行水平的重要性，同时也要求物业管理企业要不断改进方法推陈出新，促进物业管理范围内的电力设施设备更好的地运行。 参考文献 1 物业管理条例 （国务院令2007第 504 号修订）. 2 邵小云 物业管理工作手册M.化学工业出版社，2010.03. 3 任二罗 浅谈住宅小区用电负荷及配电J.动力与电器工程，2009.08.