去库存靠“农民工购房”？.doc

1、去库存靠“农民工购房”？房地产去库存被中央经济工作会议明确为 2016 年五大主要任务之一，中国社科院的报告认为，全国商品房过剩总库存高达 21 亿平方米，仅消化现房库存就需要 23 至 24 个月。 农民工进城买房已被提到了化解房地产库存的高度。从去年开始，我国多地，包括河南、安徽、山东、浙江等省的部分地方出台了鼓励农民工买房的政策，有些政策还延续或升级于今年。 多地鼓励农民工购房 多地楼市库存高企，使得地方政府绞尽脑汁。目前，包括河南、安徽、山东、浙江等省的多个地方先后出台了鼓励农民工买房的政策，这些做法也开始取得了一定效果。 据河南省房管部门统计，截至 2015 年 11 月底，河南省商

2、品房库存面积 11165 万平方米，同比增长 7.6%，去化周期 17 个月。这其中，有 7个县市去化周期超过 36 个月，有 32 个县市去化周期在 18 个至 36 个月之间。 然而，作为我国人口第一大省和劳务输出大省，河南人口超过了 1个亿，河南的户籍城镇化率仍比较低，城镇化还有很大的空间。除了一部分人流向沿海发达地区外，大部分农民还有望在河南实现城镇化。 河南多地早已在推进相关措施。近日，河南濮阳市京开大道路西的“巴黎春天”楼盘销售大厅，就打出了“政府购房补贴，隆重钜献”几个大字。据了解，只要是农村户口， “每平方米补贴最高 150 元” 。 开发商正是为了响应政府号召。此前河南濮阳市

3、推出的政策是，对农民所购新建商品住房每平方米补贴 150 元，对第二套改善性住房每平方米补贴 100 元，对购买二手房的每平方米补贴 200 元。 河南省住房和城乡建设厅调查发现，县级城市里农民的购房意愿很高，比例高达 60%至 80%，对他们来说，买房的最大动力是子女教育和农村青年结婚。 “农民给自个儿花钱可能不舍得，但为了孩子的教育，他们购房意愿很高。而且，现在农村结婚已经不是过去的老三件了，要是在城里有房，这媒都好说得很！”濮阳市房地产管理中心主任宋洪斌近日对媒体表示。 不只是濮阳，在河南，驻马店、安阳、洛阳、漯河、济源等 18 个城市均已出台购房补贴政策。早在 2015 年 10 月份

4、，在各地探索的基础上，河南省出台了鼓励农村转移人口住房消费的政策，采取改善金融服务、实施财政补贴、落实子女教育同城待遇、降低购房成本等措施，促进农民进城购房。 在全国范围内，自 2014 年年中以来，安徽、山东、浙江、四川等多地出台了购房补贴政策，形式以契税补贴和现金补贴为主，补贴幅度一般在房价的 1%-3%之间。 供求需对等 对于农民工购房加速去库存的效果，早有业内人士提出质疑，卸任一年左右的前华远地产董事长任志强在近日与媒体人午餐时直言，要农民工成为进城买房的主力，不大靠谱。 “除非土地可以私有化，耕地和宅基地可以转让。这一点太难了。 ” 尽管如此，业内多数专家仍然认可农民工购房对于去库存

5、的作用。“鼓励农民消费需求释放，确实会起到积极的刺激作用。 ”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，农民收入水平低，虽然限制了住房需求释放，但这部分需求处于压抑状态。政府通过各类政策鼓励农民进城购房，会激发这部分需求。 实际的农民工购房情况十分低迷。根据国家统计局农民工调查报告数据，2014 年外出农民工购房人口占总体人口的 1%。各地的数据也不理想，国家统计局江西调查总队的数据显示，至 2014 年年末，在江西省内从业的本省籍与外省籍农民工共 351.3 万人，但在务工地购房的不到1%。 正因为低迷，庞大的农民工群体显示这一需求前景广阔。社科院财经战略研究院等机构日前发布的中国住房发展报告（

6、2015-2016） 测算，按照未来 5 年 1 亿人口城镇化计算，如果 70%的家庭人口在城镇购房，按照人均 33.3 平方米测算，每年以农民工为主体的购房需求可达 4.6 亿平方米，未来 5 年将达到 23 亿平方米。 但城市房地产库存和农民工需求却不容易对等匹配。中央党校经济学教研部相关专家邹一南撰文指出，目前农民工主要流入的城市是房价高的一、二线城市，但房地产库存主要集中在三、四线城市。也就是说，农民工流向与去库存的目标存在着区域性的错配。 围绕着让农民工进城买房最大的争议是农民工是否具有购买城市住房的能力。普遍的观点是，目前我国商品房的价格对许多农民工来说还是太高，即使算上政府提供的

7、购房补贴，农民工也很难买得起城市住房。也有农民工在网上抱怨说：“一年挣的钱买不了一个卫生间，打死也不会在城里买房。 ” “收入水平低是困扰农民工稳定在城市的首要问题。 ”财经评论人马跃成表示，在城市拥有了一套房，由此带来的生活成本问题，也是一个实实在在的压力。 尽管在一些大城市，建筑工人和月嫂等岗位月工资水平甚至能够过万，但并不能代表总体水平。尤其是重点城市和东部城市，房价日益高涨，按照目前的房价和收入比，农民工难有购房的希望。 多矛盾待调和 除了收入问题外，农民工在城市中购房，目前仍受到多重条件束缚，如落户难、住房公积金缴纳不规范等。政府部门必须通过系列政策扶持、鼓励一部分农民工先买上房子。

8、 但更为重要的是，楼市去库存不是简单等同于让农民工买房子，而是应该让部分已有一定能力的农民工在就业地落户、买房并长久生活。 近日，一名农民工给北京某媒体投稿说，很多年以前从乡下到城里打工，就希望能在城里购房，过上城里人的生活， “随着时间的推移，我的心里有很大的落差” ，不是经济上的问题，而是由于医保教育等问题上，缺乏城市融入感。 实际上，只有出台配套政策，降低农民工进城门槛，解决农民工进城后的户籍管理、子女入学、医疗保障等后顾之忧，才能真正消除城乡壁垒，使在城市中购房的农民工产生融入城市的真实感受。 这需要户籍政策的推进。实际上，在 2014 年 7 月国务院发布关于进一步推进户籍制度改革的

9、意见后，各地纷纷结合本地实际出台了一系列的户籍制度改革举措，一些特大城市也制定了积分落户及居住证制度实施细则。 在马跃成看来，中央提出要为农民工购房创造条件，还是需要各级政府和各开发企业共同努力，这样去库存并不难。关键是做到真正地为农民工服务，提供让农民工买房的条件。 近日也有多家媒体撰文指出，农民工购房是一项重大的历史事件，不可因果倒置，不能为了去库存而让农民工买房，相反，农民工购房是新型城镇化和农民工市民化的必然结果，应在消除城乡壁垒上做好功夫。经济学家马光远近日预判，2016 年，在帮助农民工买房的同时，中国对房地产去库存的政策力度将超乎想象。唯有在金融、财政、户籍、交易制度设计上通盘考虑，建立长效机制，库存严重地带的房子恐怕才能盘活。