日本楼市泡沫破灭的启示.doc

1、日本楼市泡沫破灭的启示泡沫经济必然带有不道德性，造成土地、住宅等资产所有者和不持有者之间的不公平，拉开收入差距，进而扭曲主动或者被迫参与其中的人们的价值观。 笔者住在距离东京首都圈边上的郊区，距离市中心一个小时车程。最近，当地房地产公司在附近一块空地开发了几栋“一户建” （独门独户的日式住宅） 。由于看房者寥寥，开发商推出了令人耳目一新的促销手段：租用直升飞机，让购房者进行 30 分钟的“空中看房” 。 这个小区距离车站 10 分钟，地处树木环抱之处，环境幽静，房价也适中。尽管开发商处心积虑，但是“空中看房”的效果乏善可陈。需求不旺，并非人们囊中羞涩，而是不少人曾在 20 多年前的泡沫经济中深

2、受伤害，至今还在为当时的疯狂支付“代价” 。 所谓一朝被蛇咬，十年怕井绳。作为泡沫经济的重灾区，当时一套建筑面积 130 平方左右的“一户建”卖到六七百万人民币，而现在均价已经跌到 200 万不到，缩水近 70%。一些民众至今还在还贷，尽管房子价值早已跌破贷款总额。 今非昔比，回顾当年的日本全民买房，如今的“空中看房”似乎颇有些讽刺意味。根据日本发布的国土交通白皮书显示，3040 岁年龄层持有住宅的比例从上个世纪 80 年代的 53%跌至 39%，整体来看日本人持有住宅的欲望并不强烈。 众所周知，上世纪 80 年代后半期至 90 年代初，在宽松的货币政策和积极的财政扩张的大背景下，日本房地产市

3、场经历了长达 5 年之余的暴涨。但是，这段时期成为战后日本经济史上最疯狂的一页。泡沫崩溃之后，日本一蹶不振，进入了长期经济低迷期，史称“失去的二十年” 。 买下“四个美国”的土地神话 80 年代初期，日本在实现工业化的过程中实现了经济的高度增长。与此形成对比的是，欧美经济因为石油危机而停滞不前。当时，整个日本都极度乐观地认为，自己代替美国成为未来世界经济的霸主毫无悬念，东京会成为国际金融市场的中心这势必带来外资企业的大量涌入，写字楼供不应求，面积狭小的东京会变得寸土寸金。 另一方面，泡沫经济前，日本汽车大量出口美国，美国汽车产业受到很大打击。为了解决贸易摩擦，1985 年日本和美国签署了广场协

4、议，协议采取入市干预的手段压低美元汇价，使日元、马克升值，美元贬值。日元急速升值导致日本出口产业的国际竞争力迅速下降，东京和大阪等工厂出现大面积倒闭。 面对日元升值带来的通缩压力，日本对内采取了积极的财政政策，多次制定经济对策扩大公共投资和降低税率，以促进经济向内需拉动型转变;日本央行实行宽松的货币政策，银行发放大量贷款。这些政策在拉动经济增长的同时，也为房地产市场的泡沫埋下了隐患。 1985 年，国土厅发布了首都改造计划 ，预测“2000 年之前东京一共需要面积多达 5000 公顷、总共 250 栋的超高层商用写字楼” 。这份报告被解释为，增加写字楼供给已成国家政策，房地产商据此大举拿地，由

5、此掀开了地价上涨的序幕。 1986 年，东京市区开始频现土地抢购现象，地价同比上涨 23.8%，而两年后这个数字迅速攀升至 65.3%。地价上涨随即带来了房价上涨。仅仅是 1987、1988 两年，东京居民住宅价格上涨了 22%和 69%。 泡沫经济前，东京的房价年收入比在 5 倍左右，属于合理范围。但是，1990 年这个数字为 10 倍，市中心一些黄金地段甚至高达 20 倍;首都圈的一些区域的公寓甚至在一年之内暴涨 3 倍，高达 1500 万人民币。即便是这样，当时房子仍是供不应求，一些新开楼盘中签率为 0.0003，高达 10 亿日元的高级公寓也在瞬间抢购一空。 这场泡沫 1985 年从东

6、京开始，不久便向临近的横滨市，随后向中部的名古屋和西部的大阪扩散。1990 年东京、大阪、名古屋等日本 6 大城市的地价指数是 1985 年的两倍，而同一时期日本 GDP 增长率仅为 5%。 或许很多人对以下这个“比较”并不陌生：美国的国土面积是日本的 25 倍，但泡沫经济高峰时期整个日本的土地资产价值为 2000 万亿日元，是当时美国的 4 倍。当时东京山手线环线内侧，也就是东京最中心的土地价格便可以购买整个美国，而东京皇居地价可以抵过整个加拿大。这些数字十分形象地说明了泡沫问题之严重。 对未来的乐观情绪使整个日本都陶醉于这场土地神话之中。所有人都认为，土地就是安全资产，地价将永远上涨。无论

7、规模大小，很多企业都将本应投资于主营业务的资金转移至房地产。而金融机构也乐于以土地为担保向企业提供贷款。一场人造的土地神话逐渐形成。 高房价催生黑社会“强拆” 一些经济学家对房地产市场这种异常现象敲响了警钟日本人口增长率出现下降，未来人口将减少，这意味着长期来看，土地需求不可能持续增长。但是，在全民疯狂买房的时代，理性的声音应者寥寥，反而被群起而攻之。 当时，日本政府发布的国土利用白皮书称，以东京圈为中心的地价上涨是由市场需求引起的这种说法被认为是政府对投机行为的背书。对于政府出台的土地交易限制措施，市场反而将其理解为土地资源的供给将更加稀缺，这种观点进一步推动了地价上涨。 高昂的房价给普通民

8、众的生活带来严重影响。日本社会中，以工薪阶层为代表的中产阶级占有绝大多数。拥有“一户建”是上班族毕生追求的梦想。但是房价上涨后，普通公司职员要花 10 年以上的工资才能买到房子。泡沫经济后期，对于工薪阶层而言，购买属于自己的一套住房已经遥不可及，而金融机构又乘机推出“父子二代贷款”父亲无法还清的房贷由儿子接着还。 对于从父母手中继承房产的人而言，估值上涨并非一件好事，因为这需要承担高额的遗产继承税。由于是自住，他们无法抛售继承过来的房产，却要为因高房价导致的继承税上涨埋单。另外，为了转卖中获取暴利，一些房地产公司也和黑社会势力勾结，不分昼夜地对居民进行骚扰，强迫其卖出土地。强拆行为在当时的日本

9、也屡见不鲜。 建筑用地价格高企，使得制造业难以扩大生产规模;房地产投资获利轻而易举，这让不少企业眼红， “不务正业”地筹集资金进行投机行为。企业之间买卖空地非常盛行，是当时泡沫经济很大一部分。80 年代前期，企业每年土地纯购入金额不到 1 万亿日元，但是 1985 年到 1990 年 5 年总额却达到 40 万亿日元。土地投机也带动了企业的“价值”的虚涨，股价便同地价一起飙升，推动了股票市场泡沫的形成。 地产泡沫损害了人的尊严 日元升值引起国际投机资本涌入，国内宽松货币政策和积极的财政政策又过度扩大了房地产的需求。1989 年，日本意识到经济泡沫已经相当严重，但是为时已晚。 之后，日本多次上调

10、银行利率，一年之内从 2.5%上调至 6%，同时进行“总量限制”将对房地产行业的融资总额控制在一定额度内。政策的突然转向让投资者措手不及，首先刺破了股票市场的泡沫。不到一年时间内，日经平均指数从 1989 年年末的 38915 点跌至 20000 点以下，东京证券交易所股票市值也从 611 万亿日元跌至 269 万亿，缩水一半。 随后，土地神话也开始崩溃1990 年后地价开始下跌，东京大阪京都的住宅用地价格的年度跌幅达到 15%27%之间。1992 年，商业用地价格也开始下跌，1993 年跌幅扩大至 10%以上。自 1990 年，日本平均地价连续 14 年下跌，而住宅价格跌去了 50%。 20

11、16 东京新宿，一位眺望代代木国家体育馆的日本女性 泡沫经济以后日本房地产市值大约损失了 600 万亿日元。房地产市场和股票市场的崩溃暴跌导致企业业绩恶化甚至倒闭，银行产生高达 200万亿日元的不良债权，一些金融机构频曝隐瞒丑闻，严重的信用危机导致北海道拓殖银行、日本长期信用银行等 20 多家银行相继倒闭。 在泡沫经济崩溃之时，还有人乐观地预计，这只是暂时性的经济衰退，以至于时任首相宫泽喜一打算利用国家资金尽早处理银行不良债权时遭到了官方和金融机构以及主流媒体的反对。 泡沫经济的崩溃预示着从 1973 年日本长期的经济稳定增长宣告结束，并成为长期经济不景气的导火索。此后，民众开始真正体验到了泡

12、沫经济的危害：企业业绩恶化甚至倒闭带来工资下调，失业率上升，大学毕业生就业出现严重困难等等。 对于普通民众而言泡沫经济期间贷款购入的住宅价值下跌，但是沉重的贷款负担和需要缴纳的固定资产税却分文不少。不少民众因此发起诉讼却以市场经济责任自担为由被驳回。 “我在泡沫经济前回国，美元换成日元买房，没有想到却抄到了山顶上，房价缩水了 2/3。 ”日本著名的经济学家蒲田曾对笔者苦笑这位曾经供职于世界银行的精英曾一度怀疑所学的经济知识是否实用。 从泡沫经济的直接诱导因素来说，宽松的货币政策导致的天量银行贷款是目前中国经济与当年日本最相似之处。价格如果持续上涨当然平安无事，但是这个前提有朝一日终会消失。房地

13、产一旦无法转手，人们就将自食苦果。而这种行为最终也得到“报应” 。 有意思的是，1987 年在主流经济类报纸的报道里几乎找不到有关房地产的“泡沫”这个单词，而到了 1991 年，有关房地产泡沫崩溃的报道高达 2500 篇这从另外一个侧面反映了当人们深处泡沫漩涡之时根本无法意识到，破灭后才幡然悔悟。从这个意义上说，无论是日本的泡沫经济，还是历史上英国的南海泡沫以及荷兰郁金香泡沫，每一次悲剧性的结果似乎都在嘲笑人性的贪婪和无知。 另外一个值得指出的是，泡沫经济必然带有不道德性，造成土地、住宅等资产所有者和不持有者之间的不公平，拉开收入差距，进而扭曲主动或者被迫参与其中的人们的价值观。努力工作的人无法获得住房，勤劳无法获得回报，而转卖土地投机倒把的人轻易获得巨额财富正如日本泡沫经济研究领域的权威、经济学家野口悠纪雄在战后日本经济史中称，这是世界上最不道德的事情，它损害了人的尊严。