探讨房地产开发项目管理和质量控制.doc

1、探讨房地产开发项目管理和质量控制摘 要进行房地产项目管理时，离不开实践。而对工程项目进行管理时，完善的项目管理理论十分重要，为其提供理论参考，从而推动项目逐步变得系统化，让项目管理更加科学化。不过，对项目进行建设时推行质量计划，重中之重是根据实际情况做好质量预防工作，加大成投入，从而实现项目经济效益最大化。 关键词房地产项目；房地产开发；质量控制 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）11-0137-01 一、项目施工管理的原则 工作项目是管理的主要部分，施工管理过程中，一定不能缺少不能违背的相应的原则，具体如下： 1.1 质量第一，效益为重，统筹

2、推进原则 对项目施工管理而言，工程质量是第一个需要考虑的因素，必须在人、财、技术等方面增加投资，从而确保质量达到预设标准；效益为重，必须杜绝仅仅对质量、进度予以重视，但完全忽略成本、市场的思想观念，一方面需尽可能减少成本支出，打造精品品牌，扩大市场，另一方面，必须严格预算，尽可能做到投入最小化，产生最大化；统筹推进工程建设，制定全面的推进方案，优化作业流程，引进先进的技术、原料、工艺，从而实现实际进度与计划进度相匹配。 1.2 科学合理原则 就工管而言，整个过程并不简单，实践管理时，必须适时解放思想，引入新理念，适时融入切实管理的管理方式，强化管理者教育，加大交流力度，最大程度上让职工献智献策

3、，争取做到科学、合理地进行项目施工管理。 1.3 标准化、规范化原则 我们知道，不管是何种事物，内因的作用十分重大，难以预测。因此，进一步增强内部管理，是不可或缺的手段之一。采取项目经理制、成本核算制，大范围实施全面质管体策略，进一步建立健全工管规章制度，且在工程实践中大范围推广实施，从而实现管理标准，施工规范。 二、房地产开发项目管理不足之处 2.1 市场定位模糊 投资比较盲目，决策时间短促，市场定位只是走过场，无法按照实际情况全面调研，信息采集与剖析不科学，只是按照经验进行研判。为了达到某种分析目的，对部分十分重要的数据作出迎合性处理，造成建成的项目与市场定位不相符。 2.2 规划、设计粗

4、浅 项目规划与设计阶段十分重要，其对项目能否取得成功起到决定性作用。因为种种因素叠加，在这两个重要的阶段，我们的管理比较粗浅，优化深度远远不够，造成出现了许多问题，如户型不够丰富、户型较大制约了实际销售，或是一味的强调小户型，导致进一步增加了公摊成本；设计文件无法及时供应，且时常进行变更，等等。 2.3 大部分房屋存在质量不佳问题 就建成房屋来看，材料、设备、施工管理等诸多方面，都与法定标准相差甚远。如，房屋表面出现漏水；排气孔出现堵塞；地面漏水严重，等等。严重的项目，发生了“楼倒倒” 、 “楼歪歪” 、 “楼薄薄”等事件，极其不利于房地产行业的发展。 三、要提高工程前期的规划管理力度 为了提

5、高对工程项目的质量管理，房地产公司在工程开工前，就要进行有效的准备和管理，保证整个工程的顺利开展。在工程开工前，要对整个工程进行合理的规划，严格勘察地形，做好市场的调查工作，预测工程的风险，然后根据考察的实际情况，进行相应的图纸设计，综合考虑所有的自然、人为因素，做好计算和测量，保证设计图纸能够真实的反映工程的实际情况。 3.1 对建筑工程使用的材料与工程质量控制进行严格的管理 建筑材料的好坏直接决定着建筑工程质量的好坏。因此，我们要对建筑材料的来源进行严格的把关，要有准确的采购信息；其次，我们要对建筑材料的质量进行检测与分析，找到适合本工程的建筑材料；最后，要对建筑材料的使用进行严格的把关，

6、避免不恰当的使用。同时，我们要也对工程的质量控制进行管理，尽量的完善建筑企业与施工队的质量控制，从而确保房屋建筑工程的质量。 3.2 施工过程中加强对整个工程项目进行质量管理 房地产工程相对来讲要比价复杂，施工的环节要多，所以我们要对工程的每一个环节都做好质量管理工作，切实加强工程质量。在对施工环节进行质量管理时，要确保每一个环节、步骤都满足质量要求，只有前一道工序合格，才能进行接下来的施工，如果质量不合格，就要重新改进，否则严禁进入到下一环节，从根本上保障工程的质量。同时要对施工技术、使用材料、设备的质量加强管理，确保质量合格，一旦发现了不合格的材料、设备，就要立即停工，对材料、设备进行质量

7、检验，合格后方可继续施工。建立完善的监督管理部门，对施工现场进行全天候的监管，及时发现存在的问题，并积极解决。 3.3 加强施工项目安全控制与进度 施工项目的进度控制方法有协调、控制和规划，协调和施工的进度有关，包括工作队组、部门和单位之间的关系。控制与施工项目的实施过程有关，比较施工计划进度与施工实际进度。以便出现偏差时，能够采取相应的措施进行调整。规划主要是确定施工项目的分进度目标和总进度目标，并编制合理的进度计划。控制施工项目的进度可以采取合同措施、技术措施、组织措施、信息管理措施和经济措施等，并编制施工的总进度计划，让施工人员控制和执行，以便按期完成施工项目的任务。安全管理是为了落实安

8、全责任，管理施工生产质量、成本、进度等目标责任。通过建立与完善施工项目，有领导、有组织的开展各项安全管理活动。也可以建立安全生产责任制度，以明确工作人员的安全责任，使工作人员积极检查和落实安全责任的情况。施工项目通过审查监察部门的生产资质，让操作人员和管理人员签订安全协议，详细、认真的记录安全生产责任的情况，作为补偿、分配的原始资料。 3.4 工程项目竣工后要加强质量管理 工程的竣工后的质量检查，是检验工程质量问题的最后一关，做好质量管理工程，及时发现问题，防止工程投入使用后出现质量问题。工程竣工后，要根据国家的质量检验标准对工程项目进行质量的验收和认定，如果发现问题，要及时改正，保证整个工程

9、项目的质量合格。然后形成完善质量评估报告，对整个工程的质量信息进行有效整合，以便指导今后的工程建设。 四、工程实例分析 某住宅小区是近几年开发完成的高档楼盘之一，项目占地面积 5.6万 m2，总建筑面积 17.4 万 m2，有 7 栋高层住宅，共 820 多户，楼盘在2010 年 10 月进行了质量竣工验收，合同约定交房时间为 2010 年 12 月31 日。该项目在设计施工过程中就高度重视建筑质量，层层把关，从严控制，请知名的一级资质勘察设计单位进行勘察、设计，规范初步设计，严格施工图设计与审查；在施工过程严格施工程序，推广使用“跳仓法” ，加强材料检测要求，提高养护水平，强化现场监管，特别

10、是在混凝土结构与砖墙连接部位严格按规范进行挂网、拉结筋等处理，在变形缝位置做好连接、填充和防水处理，室内外墙体加强养护和抹灰砂浆的配比及厚度的控制。在工程质量竣工验收时对存在的极少的质量瑕疵进行及时的整改。楼盘在交房前，开发企业与其下属的前期物业管理公司对整个小区，包括分户住宅、公共装修、室外环境配套，进行了全面的检查，按照规划设计图纸和规范要求再次及时完善、整改到位。 五、结语 在现时代这个激烈竞争的环境中发展、壮大，企业就必须提高自已的核心竞争力。提高建筑工程项目施工管理水平是施工企业的必经的途径之一。为此，施工企业在建筑工程项目施工管理中要遵循一定的原则，通过提高人的素质、能力和积极性，采用先进的管理理论和方法，科学管理，加强制度建设，对提高建筑工程项目施工管理水平以及施工企业的核心竞争力有着不可或缺的作用。 参考文献 1 高晓斌.建筑企业合同管理中存在的问题、原因及对策浅议J.科技创新导报.2008.13. 2 尹振宇.浅淡工程项目管理中的问题J.建材与装饰（中旬刊）.2008/07.