我国农户宅基地用益物权之完善.doc

1、我国农户宅基地用益物权之完善摘 要：我国城市化进程中，大量的农村宅基地被用来弥补城镇建设用地的不足，由于我国现行的关于农村宅基地用益物权的保障的法律不健全，使得农民宅基地用益物权受到严重侵害。为了维护社会的稳定和谐，推进小康社会的全面发展，我国应该逐步完善宅基地用益物权制度，切实保障农民宅基地有益物权，提高农民收入，缩短城乡差异，推进新农村建设，实现社会的和谐发展。 关键词：宅基地；用益物权；流转；法律保障 中图分类号：D922.32 文献标识码：A 文章编号：2095-4379-（2016）11-0096-02 作者简介：陈华明（1991-） ，男，汉族，河北南宫人，南京工业大学，法学硕士，

2、研究方向：经济法学。 近年来“三农”问题引发越来越多的关注，党的十八届三中全会通过了中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定 ，然而，如何贯彻落实决定要求，切实保障农民宅基地用益物权，则是一个具有重大理论意义和实践意义的法律问题。 一、宅基地用益物权的概念 根据我国物权法规定，用益物权是指对他人所有的物，在一定范围内进行占有、使用、收益、处分的他物权。在物权法中，宅基地用益物权主要是指宅基地使用权即农村集体经济组织的成员依法享有在农民集体所有的土地上建造个人住宅及其附属设施的权利。 我国宅基地的主要特征有：1，宅基地用益物权的主体只能是农村内部成员；2，宅基地用益物权权的用途受限，村民只能建

3、造个人住宅；3，我国宅基地用益物权实行严格的“一户一宅”制。 我国在物权法中肯定了宅基地的用益物权的法律地位。在民法意义上用益物权属于私权，故宅基地用益物权亦具有私权性质，因此农村村民可以通过宅基地用益物权获取收益。 二、我国宅基地用益物权的实然状态 宅基地用益物权制度主要是指农户针对宅基地的取得、使用和收益的相关制度。 （一）宅基地用益物权的取得、变动与终止 1.取得。凡是农村集体经济组织内部成员，根据我国法律规定，均可向村民委员会或农村集体经济组织申请批划宅基地。 2.变更。我国宅基地物权变动以登记生效为要件，宅基地用益物权变更，需要登记公示。 物权法及土地管理法均有规定，登记之后的宅基地

4、，因使用权的转让或者权利消灭或终止的，必须及时办理变更登记或者注销登记。 3.终止。现阶段存在多种情形致使宅基地使用权灭失，主要有国家征收、农村收回、使用权人放弃或死亡且无人继承、土地灭失等。 （二）宅基地用益物权的使用及收益 物权法规定，农户对宅基地享有占有和使用的权利，并且依法可以再宅基地上建造住房及其附属设施。使用人只有按照规定占有、使用的权利，使用权不得超过确定的宅基地的范围。法律禁止任意变更其用途以赚取经济利益等，我国法律对宅基地的使用做了较为严格的限定。宅基地用益物权的收益主要通过宅基地的流转而取得，目前宅基地的流转主要有以下几种方式： 1.出租。农民通常会在自己的宅基地上建造房屋

5、，并出租给他人居住或者商用以获得租金。 2.买卖。买卖即农户将自己的房屋对外出让。 3.征收征用。公民对经批准的宅基地有长期使用的权利，但如果国家因建设需要征收征用土地，可以经过法定程序征收征用宅基地，公民个人应当服从。 4.继承。继承主要是指农户对宅基地使用权的继承。 三、目前我国宅基地用益物权保护所存在的问题 近年来，暴力拆迁事件不断爆发，由于我国宅基地用益物权的法律法规不健全，其无法有效保护农村农民的宅基地用益物权，使得农村农民利益受到极大地侵害。现如今宅基地保护存在的主要的问题有： （一）法律“禁止”宅基地用益物权的流转 虽然我国物权法中可定了宅基地用益物权的法律地位，原则上来讲是不禁

6、止宅基地用益物权的流转的，但是我国物权法与土地管理法明确宅基地使用权的流转仅限于集体经济组织内部成员之间，尤其禁止城镇人员购买或者占有农村宅基地；并且伴随越来越多的农村人口涌入城市，致使农村大量宅基地闲置，从而导致集体经济组织内部之间宅基地流转基本不存在。 （二）我国有关宅基地规定不完善 在我国现阶段缺乏针对宅基地的专门的法律规范，有关宅基地的规定主要分布于物权法和土地管理法中，并且只是进行了原则上的规定，缺乏实际的操作性；而相关的司法解释和行政法规也存在一定程度的矛盾与冲突。在这种情况下则需要依靠各级地方的法规与规章对宅基地用益物权进行保护，但因时间及空间的不同，各地方政府对宅基地用益物权的

7、规定不尽相同，其无法形成统一的法律规范。 （三）农户宅基地的财产权受到侵害 长久以来，宅基地用益物权的财产性一直被人们所忽视，不仅得不到有效地保护，甚至受到侵害。我国在用宅基地弥补城市建设用地时，多数地方政府是按照国家城乡建设用地增减挂钩政策进行，但是由于政策上存在漏洞，使得农民的宅基地收益受到严重侵害；其具体的表现为：1，政府或者开发商以极低的价格支付农户房屋的拆迁补偿；2，对农民的宅基地用益物权不给予任何的补偿。我国现今实行房地一体主义，即土地使用权与房屋所有权相一致的原则。因此，当农民的房屋被拆迁后，房屋所占有的宅基地用益物权将一起不复存在。 （四）农民无法分享因宅基地增值而产生的收益

8、我国实行城乡建设用地增减挂钩的政策，将农村的宅基地按照规划弥补城镇建设用。因为土地用途的转变，通常会使土地产生极大地增值，然而在这种转变中农民却无法分享该收入。这种做法也导致近年来多次爆发“拆迁冲突”事件，许多农民不愿意交出自己的宅基地与房屋。根据我国相关规定，农村宅基地和村庄整理后的土地仍属农民集体所有，集体可以决定如何使用这些土地，如何配置这些土地的产权及其收益，因此，置换之后的宅基地及其产生的增值收益仍是农村和农民集体所有，农民必须参与到收益中来，保障农村农民的利益。 （五）宅基地的流转无法纳入到市场经济体制中 我国在物权法中肯定了宅基地用益物权的法律地位，这使得农民宅基地用益物权得到法

9、律的保护。但是对宅基地使用权的流转限定在集体经济组织内部成员之间的规定，又限制了宅基地的流转，并使的宅基地以及房屋的使用、收益受到极大限制，宅基地无法充分实现其市场价值，农民无法通过宅基地流转市场获取收益。在民法中，用益物权属于私权，那么在现行市场条件下，应该将宅基地用益物权的流转纳入到市场调节的体制中，解除宅基地用益物权的流转仅限于农村集体经济组织内部成员之间的禁令，使得宅基地在市场流转中实现其经济价值。 四、完善农户宅基地用益物权制度的相关对策 （一）建立健全宅基地用益物权保护的法律规范 一方面，我国针对宅基地管理方面的立法层次较低，大部分依靠地方性法规与规章，无法满足现实中的需要，我国现

10、如今还没有一部统一的、直接调整农村房屋和宅基地的法律规范；面对如此情形我国应该统一立法规范，国家立法机关应该尽快制定专门的法律农村宅基地法 ，完善宅基地用益物权制度，切实保障农村农民的利益。 另一方面，针对将宅基地用益物权的流转局限于集体经济组织内部成员之间的禁令，我国应适应社会发展的需求，遵循市场规律，通过市场调节推进宅基地用益物权的流转，满足农民与城镇居民的需求。 （二）建立健全农村宅基地置换的补偿机制 我国用大量农村宅基地弥补城市建设用地的不足，但在针对农村宅基地使用权和农户房屋的补偿上，我国缺乏统一的法律规范，各级地方政府规定的补偿机制也不尽相同，但补偿标准都比较低，无法切实保障农民利

11、益。针对这种情况我国需要制定相应的法律规范，像劳动法中规定最低工资标准一样，制定最低的对宅基地与农户房屋的补偿标准，各省市可以根据自身的情形，在不违反国家规定的基础上，规定本行政区内的补偿标准，从而维护农村农民的利益。 （三）建立合理的宅基地收益分配机制 随着我国社会的发展，解决“三农”问题已经刻不容缓，提高农民受益，允许宅基地使用权流转，依法保障宅基地用益物权最终必须面临农村集体、个人和国家税费的分配关系问题，我们需要建立合理的宅基地流转收益分配机制；一般而言，我们既需要保障农民获益，又要坚持国家和集体的利益不受损失。在农村土地置换中，收益主要分为两种：一种为农户房屋收益，该部分归农民所有；

12、另一种则为宅基地收益，该部分收益现如今归地方政府及开发商享有，农村、农民无法参与；但是为保护农民的收益，应该在农民、集体经济组织和政府之间进行合理分配。因为宅基地使用权归农户所有，故其大部分收益应归农村、农民所有，而政府则可以通过税收的形式来获取收益。 （四）建立规范、有序的农村宅基地流转市场 社会主义市场经济的建立，要求我们必须充分重视市场价值规律对资源优化配置的作用。到目前为止，我国还未建立农村宅基地用益物权的流转市场。随着城市化进程的加快，农村宅基地流转逐步增加，隐形的宅基地流转市场正在形成，同时我国法律禁止城镇居民参与宅基地流转的禁令已严重阻碍城乡间的交流与发展；为了完善我国社会主义市

13、场体系，协调市场的供需，我国需要建立城乡统一的建设用地流转市场，使得农村宅基地能够合法有序的流转；将农村宅基地使用权纳入市场体系，保障农民的用益物权。 完善我国宅基地用益物权制度，保障农民宅基地用益物权，是我国社会发展的要求，也是我国物权法与土地管理法改革的方向。不断完善我国农村宅基地的法律规范，解除限于集体经济组织成员内部流转的禁令，推进农村宅基地在城乡之间的流转，建立统一、规范的农村宅基地流转市场，是我国社会变革的方向， 也是我国社会的稳定与和谐发展的重要保障。 参 考 文 献 1梁慧星.民法总论（第三版）M.北京：法律出版社，2007. 2包婷婷.农村土地整治中宅基地用益物权保护探讨J.池州学院学报，2012，2，26（1）. 3胥润蓉，张秀.浅谈我国的动产用益物权制度?D?D 以物权制度与债权制制度分析为视角J.法制与经济，2012（05）. 4冯一飞，杨鸿鸣，许鹏.宅基地流转浅议J.中国土地，2009（11）. 5郭越.宅基地使用权制度的完善与发展J.长白学刊，2009（2）. 6李萍，黄义忠.城市化视角中的农村宅基地流转问题研究J.上海农村经济，2012（06）. 7郭越.宅基地使用权制度的完善与发展J.长白学刊，2009（2）.