土地出让收入收缴流程亟待规范.doc

1、土地出让收入收缴流程亟待规范摘要：目前，国有土地使用权出让收支格外受关注，而对土地出让金的收缴流程的关注较少。本文从土地出让收入收缴流程的基本规定说起，借鉴司法领域程序法与实体法同样重要的观点，举例阐述土地出让收入收缴流程亟待规范。 关键词：土地出让收入 收缴流程 规范 年来，特别是国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知 （国办发2006100 号）实施以来，国有土地使用权出让收支受到格外关注， “土地财政” 、 “工业土地零地价”等成为敏感词，而对于土地出让金的收缴流程关注较少。本文将对土地出让金的收缴流程规范化问题进行探讨。 一、土地出让收入收缴流程的基本规定 根据国有土地使

2、用权出让收支管理办法 （财综200668 号） 、 关于进一步加强土地出让收支管理的通知 （财综200974 号） ，土地出让收入收缴流程的基本规定有：（1）土地出让收入由财政部门负责征收管理，可由市、县国土资源管理部门负责具体征收。 （2）市、县国土资源管理部门与国有土地使用权受让人在签订土地出让合同时，应当明确约定该国有土地使用权受让人应当缴纳的土地出让收入具体数额、缴交地方国库的具体时限以及违约责任等内容。 （3）土地出让收入征收部门根据土地出让合同和划拨用地批准文件，开具缴款通知书，并按照财政部统一规定的政府收支分类科目填写“一般缴款书” ，由国有土地使用权受让人依法缴纳土地出让收入。

3、国有土地使用权受让人应按照缴款通知书的要求，在规定的时间内将应缴地方国库的土地出让收入，就地及时足额缴入地方国库。缴款通知书应当明确供应土地的面积、土地出让收入总额以及依法分期缴纳地方国库的具体数额和时限等。 （4）已经实施政府非税收入收缴管理制度改革的地方，土地出让收入收缴按照地方非税收入收缴管理制度改革的有关规定执行。 （5）市县国土资源管理部门在国有土地出让合同、租赁合同、划拨决定书中，必须明确土地出让价款、租金和划拨土地价款的总额、缴付时间和缴付方式。土地出让收入原则上采取就地直接缴库方式，商业银行应当把收缴的土地出让收入及时足额划转地方国库。市县财政部门已将土地出让收入收缴至非税收入

4、汇缴专户的，严格执行 10 个工作日划转地方国库的规定，不得超时滞留已收缴的土地出让收入。 二、土地出让收入收缴流程模式 实现土地出让收入收缴流程规范化非常必要，不容忽视。根据土地出让收入收缴基本规定，土地出让收入收缴模式可分为两种基本类型：一是征收部门开具缴款通知书，并按照财政部统一规定的政府收支分类科目填写“一般缴款书” ，由国有土地使用权受让人直接缴入地方国库；二是按照地方非税收入收缴管理系统收缴。财综200668 号规定：按照规定依法向国有土地使用权受让人收取的定金、保证金和预付款，在国有土地使用权出让合同（以下简称土地出让合同）生效后可以抵作土地价款。下面举例分析土地出让收入收缴的集

5、中模式。 例 1：美丽县国土资源局 2013 年 2 月挂牌出让 A 宗地，顺心公司以700 万元竞得该宗地使用权。 1.直接缴库模式下：土地出让收入征收部门美丽县国土资源局根据土地出让合同和划拨用地批准文件，开具缴款通知书，并按照财政部统一规定的政府收支分类科目填写“一般缴款书” ，由国有土地使用权受让人顺心公司依法缴纳土地出让收入。国有土地使用权受让人应按照缴款通知书的要求，在规定的时间内将应缴地方国库的土地出让收入，就地及时足额缴入地方国库。 2.非税收入收缴管理系统模式下：土地出让收入征收部门美丽县国土资源局开具非税收入缴款书，执收编码名称为“土地出让总价款” 。国有土地使用权受让人顺

6、心公司通过非税收入系统办理交款手续。县财政局及时将其划转地方国库。 但收缴土地出让价款存在两个现实问题，例 2 和例 3 将予以说明。 例 2：根据相关规定，竞得人缴纳的 600 万元竞买保证金在国有土地使用权出让合同生效后可以抵作土地价款。财综200668 号规定：按照规定依法向国有土地使用权受让人收取的定金、保证金和预付款，在国有土地使用权出让合同生效后可以抵作土地价款。划拨土地的预付款也按照上述要求管理。 1.直接缴库模式下：“土地出让收入征收部门美丽县国土资源局根据土地出让合同和划拨用地批准文件，开具缴款通知书”继续适用，但应该调整“按照财政部统一规定的政府收支分类科目填写一般缴款书

7、，由国有土地使用权受让人顺心公司依法缴纳土地出让收入” 。因为 600 万元的竞买保证金现已在财政专户，竞得人须补缴 100 万元的“差额”即可。此时如何办理缴库手续，没有明确的规定。 笔者认为有两个方案：其一，600 万元的竞买保证金部分填写一份“一般缴款书” ，缴款人为美丽县财政局（财政专户） ，差额部分填写一份“一般缴款书” ，缴款人为竞得人。两份“一般缴款书”均注明 A 宗地土地价款。其二，竞得人将 100 万元差额缴存财政专户，连同 600 万元的竞买保证金一块缴库，填写一份“一般缴款书” ，缴款人为美丽县财政局（财政专户） 。在这种情况下，缴款人得不到一份全额的缴款收据，将竞买保证

8、金收据（往来款性质）作为土地价款收据的一部分是不恰当的，这一点有待制度规范。 2.在非税收入收缴管理系统模式下：600 万元的竞买保证金部分执收科目“竞买保证金” ，补缴 100 万元的“差额”执收科目“土地出让价款”。600 万元的竞买保证金收据如何转为“土地出让价款” ，目前尚无统一规定。如果“收据换收据” ，理论上可行，但是原收据（竞买保证金收据）已经入账，不可能再缴回财政局或国土资源局。 例 3：根据财综200668 号规定：由财政部门从缴入地方国库的招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款中，划出一定比例的资金，用于建立国有土地收益基金，实行分账核算。从招标、拍

9、卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款中计提用于农业土地开发资金。 那么，国有土地收益基金与农业土地开发资金何时计提入账？是在土地出让价款缴库时计提并分别入库还是入库后计提并分别记账？没有统一规定。若采取后者，则与土地出让价款收缴流程无关。 根据财综200668 号对土地收益基金和农业土地开发资金的规定，二者的计提基础都是总成交价款其中，农业土地开发资金=土地出让面积土地出让平均纯收益标准（对应所在城镇等别）各地规定的土地出让金用于农业土地开发的比例（不低于 15%）。收缴竞买保证金的性质只是保证金，不是土地出让价款，不能认定其中包含多少国有土地收益基金、多少农业土地开发资金。 综上所述，土地出让收入收缴流程亟待规范。实现土地出让收入收缴流程规范化，为土地出让收支全额纳入地方基金预算管理奠定基础，为实现依法理财、科学理财提供制度保障。X 参考文献： 1.财政部国土资源部关于印发用于农业土地开发的土地出让金使用管理办法的通知（财建2004174 号）. 2.我国实体法和程序法的分类EB/OL.http：/