1、促进中国房地产业良性发展的几点思考摘要：随着房价的暴涨，中国房地产业历经 10 年的高速发展，目前已进入空前繁荣阶段。但繁荣的背后，则预示着泡沫的增大，危机的逼近，衰落的开始。本文主要从以下几个方面来讨论助推中国房地产如此繁荣的因素。 关键词：文化背景；改革措施 1.中国的文化背景。有房则有家，这是中国的传统观念，丈母娘找女婿，首要的条件就是房子。中国人的一生三大事是结婚、生子、盖房子，前 2 项促使中国成为世界第一人口大国，后一项促使中国的房地产业畸形发展。 2.逐利使中国商人蜂拥房地产业。房地产业正成为中国商人走暴富捷径的首选。从 90 年代末开始，一个中国商人如果有 200 万的资本投资
2、房地产，三年后（假设一个楼盘的开发时间为 3 年） ，他的资产就会变成2000 万，再 3 年后他的资产变为 2 个亿，再 3 年后，他的资产则变成 20个亿，中国相当一部分富豪就是借助房地产业而诞生。如此优越的致富之路促使中国商人义无反顾地投身房地产业，截止 2012 年底，中国房地产公司有 5.8710 万家，仅 2012 年开发投资达 19 万亿元。 3.政绩的魔杖使地方政府偏好房地产业。地方官员为官一任想“造福一方” ，政绩是他们追求的目标，要政绩就得有钱，那么来钱最快的就是房地产业，最大的一块就是土地拍卖所得，近年来，当地政府的可支配收入 60%靠房地产业。 由于住房关乎民生，房地产
3、业涉及 100 多个相关行业，房地产业如果泡沫破灭，首先遭受灾难的是金融业，美国次贷危机已有先例，所造成的百业凋敝，失业加剧等一系列问题，将危及政权的稳固。那么如何才能破解目前房地产业的困局，笔者认为应采取如下措施： 1.税制改革。目前国家分税制已实行了 10 多年，国家实行分税制的原旨是集中财力改善欠发达地区的基础设施建设，平衡国家不同区域的发展差距。在 10 多年前是正确的，也是必须的。但在当下，已成了地方经济发展的桎梏，由于税收 75%归中央政府，造成地方财政的困难，特别是那些不属于中央政府政策扶持的区域。地方政府为了改善捉襟见肘的财政，不得不在土地拍卖上做文章。眼下，国家应对目前的分税
4、政策进行改革和调整，应以中央政府统筹少部分，大部分税收留给地方政府为主导，让东南部地区的中心城市形成国家的经济中心城市组群，而不是仅现在的北、上、广、深四大城市。一方面减轻全国人口向四大城市汇聚，可平抑四大城市的房产价格；另一方面弱化地方政府刻意从土地收益来弥补财政不足的观念。 2.力推公租房。我国目前保障性住房的品种有廉租房、经济适用房、限价房、公租房等。廉租房是解决低收入或无收入群体的住房问题，旨在维护社会稳定，起不到平抑房价的作用；经济适用房是满足中低收入家庭的购房欲望，和廉租房一样，主要也是缓解这一群体的不满情绪，也起不到平抑房价的作用；限价房能起平抑房价的作用，但地方政府的积极性不大
5、，因为以牺牲政府土地收益为代价。只有力推公租房，政府才是双赢的选择。一方面解决有住房需求的群体拥有住房的欲望；另一方面政府获得租金的收益，同时保持房产的保值增值。如果各级政府都拥有一定数量的公租房，基本能够满足中低收入家庭的住房需求，那么中高收入者投资房产的风险陡增，炒房才会从根本上得到抑制，房地产业才有望理性健康的发展。 3.征收房产税。目前国家为了平抑房价和限制炒房实行了限购政策，主要有两个方面：一是限制异地购房，二是最多只能购 3 套房（其中第二套房首付比例提高，第三套不得按揭贷款） 。已实行的限购令，在一定程度上限制了投机性炒房，但依然无法阻止国民高涨的购房热情，房价依然在被推高，限购
6、令处于失灵状态。限购令能否有效实施，取决于国家对住房这一商品的定义，如果把住房定义为关乎民生的重要商品如同食盐一样，由国家专营，那么无疑价格可以得到有效控制，如果不是，就应当由市场定价，买卖自由。显然中国目前对住房的定义属于后者。既然是自由商品，国家只能靠征税来调节，即根据当地经济状况确定一个人均住房面积，任何人拥有住房面积超过平均数，便须缴纳房产税，并每年缴纳。如此，对于中等收入家庭，是否进行投资性购房，必经慎重考虑房价上涨空间及租金是否能满足自己设定的投资回报；而对于高收入的家庭，也能根据自己的收入状态不断改善住房条件；政府也可以从税收中补偿土地收费的减少。这样，房地产业才不至于迅速萎缩至崩溃。 4.规范资本市场。国民热衷于投资房产，还有一个很大的原因：那就是投资渠道不畅。由于中国资本市场的不完善，对于中等收入的家庭闲钱无处投资。投资股市，风险太大；存在银行，利息赶不上通胀速度；他们觉得只有投资房产比较稳当。如果中国能有完善的资本市场，比如股市，国民购买一支股票，或终身只购买这一支股票，每年能够得到较理想的分红，那么，投资房地产就不会再是他们的首选，理性投资才会回归，房地产业才有望良性发展。
