地价涨了，房价会接着涨吗？.doc

1、地价涨了，房价会接着涨吗？地王频出的 2013 年，最终给中国土地市场竖起了新的标杆：财政部最新数据显示，2013 年全国国有土地使用权出让收入高达 41250 亿元，这创出了土地市场有史以来的新高。而且自 2008 年以来，6 年间全国国有土地使用权出让收入已经高达 15.6 万亿元。 多位业内人士指出，数字背后，地价的不断上涨是重要原因。而地价上涨或又将助推高房价，面包与面粉之间的游戏和争议又将上演。 土地总收入超 4 万亿创新高 刚刚过去的一年，地方政府的钱包明显鼓了起来。财政部国库司日前发布的一份报告显示，2013 年地方政府性基金收入（本级）48007 亿元，同比增长 40.3%。

2、对于地方政府性基金收入在 2013 年呈现出迅速增加的态势，究其原因，财政部的报告指出，主要是土地出让合同成交价款增加较多：国有土地使用权出让收入 41250 亿元，比上年增加 12732 亿元，增长 44.6%。这是国有土地使用权出让收入首次突破 4 万亿元。同时，土地收入占地方政府基金收入的比重高达 86%。 专家指出，虽然地方政府性基金收入并不在目前地方财政收入的统计口径中，但数据显示，土地财政仍然是地方财政收入的重要支撑。 多个地方的土地市场印证了这种走势。以北京为例，2013 年北京共出让土地建筑面积达 2380 万平方米，总地价 1822 亿元，创北京土地市场新高。而在杭州，201

3、3 年土地成交 200 多宗，入账 1300 多亿元，同比增长 110%以上，比 2009 年高出近 300 亿；其中主城区成交 100 宗，出让收入为 840.77 亿，同比增 98%。 中国经济周刊记者查阅财政部国有土地使用权出让收入数据发现，该数据在 2012 年为 28517 亿元，2011 年为 33173 亿元，2010 年为29109.94 亿元，2009 年是 13964.76 亿元，2008 年则是 10375 亿元。20082013 年，地方政府国有土地使用权出让收入合计达 15.6 万亿元。 量价齐涨助推地价狂飙 对于 2013 年全国土地使用权出让收入总价创历史性新高，

4、上海易居房地产研究院研究员朱光表示，从市场表现来看，主要是两个原因，一是土地成交数量出现增长，二是土地成交均价在上涨。 国家统计局日前公布的数据显示，2013 年，房地产开发企业土地购置面积 38814 万平方米，比上年增长 8.8%；土地成交价款 9918 亿元，增长 33.9%。 朱光告诉中国经济周刊记者，从近年来的土地购置面积走势看，2012 年年初以后，市场供应冷清，企业拿地意愿较弱，土地购置面积同比步入下跌区间，但下半年随着优质地块入市，供地增加，企业拿地意愿回升。2013 年以来，土地市场伴随楼市回暖日益火爆，龙头企业集中拿地，土地购置面积同比再次反弹向上。 另据测算，2013 年

5、，全国房地产开发企业土地购置均价 2555 元/平方米，同比增长 23%。 朱光表示，从近年来土地价格走势看，2011 年在国家楼市调控背景下，市场转冷，开发商拿地更显谨慎与理性，土地价格出现回落。2012年，在房地产市场出现反转的大环境下，土地市场也先抑后扬，带动全年土地平均购置价格触底回升。进入 2013 年，楼市持续升温，虽然国土部要求年内禁出地王，但房企拿地势头不减，同时部分地方政府为获取土地出让金，积极推出一些优质地块，市场竞争活跃，也导致土地价格继续上扬。 2013 年 8 月 26 日， 中国经济周刊发布的2013 年中国地王图数据显示，2013 年以来，各大房企在全国跑马圈地，

6、部分城市的地王价格创出了史无前例的新高。在北京、上海、广州、杭州等城市，地王一浪高过一浪。以上海为例，2013 年 5 月 9 日，浦东新区世博会地区A09A-02 地块经过 200 多轮竞价，最终被一家台湾企业 Maxbase Holdings limite 以 12.12 亿元拍得，楼面单价为 39932 元/平方米，溢价率高达 47.5%，打破了 2011 年以来的上海土地成交纪录。不料，这一纪录仅仅持续了几小时，同一区域 A09B-02 地块被远东新世纪中国投资有限公司以 9.78 亿元摘得，成交楼面单价高达 40079 元/平方米，成为单价地王。 地方政府降房价的决心大打折扣？ 20

7、13 年土地市场量价齐升的势头已经延续到 2014 年。今年 1 月，多个城市的土地市场依然十分火爆。北京今年 1 月成交的土地建筑面积就高达 344 万平方米，成交总价高达 406 亿元，土地收入同比大幅增长。 上海易居房地产研究院 2 月 11 日的报告显示，1 月，包括北京在内的 10 个典型城市土地成交建筑面积 2636 万平方米，环比下降 24.7%，同比增长 1.3%；土地出让金收入 1436 亿元，环比增长 56.6%，同比增长155.2%；土地成交均价为 5449 元/平方米，环比增长 108%，同比增长151.9%。 多位业内人士表示，面粉涨价了，面包自然会涨价。同理，地价的

8、进一步上涨，无疑将为房价上涨提供新的动力，毕竟土地是房价成本的重头。而且土地收入的不断增加，表明了地方政府对卖地更加依赖，未来地方政府降房价的决心将大打折扣。 记者在北京走访发现，由于地价的高涨，位于北京东五环望京区域一项目的开盘价已经高达 9 万多元/平方米，而去年同质的周边项目仅卖到 5 万6 万元/平方米，这一新价码被多位业内人士惊叹为天价。 朱光表示，尽管地价有所上涨，但是同时供应量也有所增加，这或许将对房价产生一定的抑制。 对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，2013 年北京商业住宅用地供应总量较 2012 年增加了两倍，达到 978 万平方米，其中满足民生住房的比例达到 70%，这表明在政府着力建立行业长效机制的背景下，是要通过增加市场供应、遏制投机保障刚需，来调控市场。 值得警惕的是，一线城市的高地价正在向部分二线城市蔓延。上海易居房地产研究院的数据显示，今年 1 月，二线典型城市土地成交均价2986 元/平方米，环比增长 86.2%，同比增长 78.9%，土地价格快速上升。朱光分析表示，主要是近期一线城市土地市场竞争激烈，部分房企将战略目光转向二线城市，拉动了二线城市土地价格的上行。在部分供应量相对较大的二三四线城市，如果地价进一步上涨，其市场风险必然将会加剧，投资者不可太过盲目。