住房使居民致富 农村可以复制.doc

1、住房使居民致富 农村可以复制摘 要：根据国家统计资料表明，城镇居民收入与 GDP 增长相比，多年来一直呈现下降状态，2012 年国家统计年鉴的数据，2011 年末城镇居民人数 69 079 万人，城镇居民平均住房面积 32.7 平方米，城镇居民住房总面积为 226 亿平方米，城镇商品房平均价格 4 993 元/平方米，城镇居民住房商品房的价值为 113 万亿元，人均财富价值为 16.3 万元。以上表明城镇居民手中最大的财富就是存量住房，城镇居民收入与 GDP 相比是下降的，所以完全靠居民收入购买住房，是不可能的，那么居民住房的财富是怎样来的呢那么城镇居民致富又在哪里就是个值得我们探讨的问题了。

2、 关键词：城镇居民；城镇居民收入；GDP 中图分类号：F224 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）35-0052-02 根据国家统计资料表明，城镇居民收入与 GDP 增长相比，多年来一直呈现下降状态，那么城镇居民致富源泉又在哪里呢？ 据 2012 年国家统计年鉴的数据，2011 年末，城镇居民人数 69 079万人，城镇居民平均住房面积 32.7 平方米，城镇居民住房总面积为 226亿平方米，城镇商品房平均价格 4 993 元/平方米，城镇居民住房商品房的价值为 113 万亿元，人均财富价值为 16.3 万元。 以上表明，城镇居民手中最大的财富就是存量住房。城镇居民收入与

3、 GDP 相比是下降的，所以完全靠居民收入购买住房，是不可能的，那么，居民住房的财富是怎样来的呢？看一下图 1，人们就会一目了然。 对图 1 的说明： 图 1A：20 世纪 90 年代初，根据国务院全国住房制度改革会议的精神，以及国务院全面进行城镇住房制度改革的意见，全国大中小城市全面进行了住房私有化的改革，城市居民无论是公有住房，还是私有住房，全部转入商品化住房，其占用的划拨建设用地，全部无偿地转化为商业用地。 正是这一项最重要的改革，使城市居民具有了住房的土地原始资本，成为赖以生存和致富的源泉。 图 1B：住房私有化为住房商品化奠定了基础，随着经济的发展，私有化住房的价值，在房改之后就开始

4、显露其增值的作用，而事实上增值的资本并非房屋本身，而是房屋所占用的土地。增值是有价资本所具有的基本特征，而在房改之前，多数城市居民是没有资本的无产者，那么从 A 到 B 的过程，就是城市居民从无产者，到获得其占有土地资本增值的开始。随着生活水平的提高，居民自然生存本能需要居住条件的改善，经济发展也需要建设符合时代的城市建筑。居民想更新住房，手中有可以更新的原始资本，土地的增值效应，恰恰在这个阶段爆发性地显现出来。问题的关键，不是几个居民手中有这个原始资本，凡是有住房的全体居民都有这个原始资本，这就形成一种集合效应。都有需求，都有资本，只要国家和社会投入，级差地租就会产生，房价上涨，资本就升值，

5、居民不花钱，靠资本升值，就可以旧房面积，换新房面积，消费需求就可以得到满足。这种消费需求直接拉动房地产业的高速增长，无论政府、投资方和居民等，各方都获得预期收益，成为中国经济高速增长的主要动力。 图 1C：实现城市化和工业化，是社会主义市场经济的重要目标。在政府总体政策和规划推动下，农民大批向城市集聚。在政府启动资金引导下，城市软硬件基础设施不断完善，国内外开发商和各种配套资金集中投入，大中小城市的居民用房进入了拆迁时代。居民不需要任何资金投入，就可以将旧房子换成新房子，从平房搬进高楼大厦，居住条件得到明显改善；而政府、开发商和各种资金，在投资获得利润的同时，也为居民建设了更优质的生活设施和商

6、业环境。从 B 到 C 的过程是，政府作为宏观的调控者，通过政策和启动资金的投入，引导社会资金集中起来，全部投入到居民住房占用的土地上，投入到有消费需求和有原始资本的人手中，很快就会显现出巨大威力的过程。无论是政府、开发商、投资人、居民，即消费者居民、开发建设者政府和投资人，买卖双方，各方都有比较确定的预期收益，形成一个完整的利益链条，掀起城市大面积动迁、改造的高潮，成为推动城市化主要动力。而房价的最终接收者是居民，如果居民靠无偿获得的原始资本，换上高价的高楼大厦新住房，最大的受益者就是居民，这就是社会制度创造的资本增值返还的优越性，产生的集合效应，至今得不到认可。 图 1D：拆迁改造本身产生

7、巨大的经济拉动效应，在这个过程中，政府获得了土地出让金和税收等方面的收益，又将其中大部分重新投入到城市软硬件基础设施建设方面，如：交通、通信、人文、医疗、环保、社会服务体系等方面的大规模建设。每当一项高铁、地铁、公园、医院、学校等，创新科技成果和提高等级配套服务的增加，不仅让居民的生活水平大大提高，同时这些投资产生的社会产品平均利润，也在不停地转移到住房占用的土地上，无声无息地再一次推动土地的增值，房价的增高，或者说社会投资的平均利润一部分，合理转移到住房占用的土地上。另外，其中一部分居民并没有回迁，而是获得了拆迁款，这笔拆迁款足以让居民异地购买新住房。当然有住房的居民通过拆迁款，转移出现金，

8、转化成自己的收入和做其他支出。因此，住房的日常消费和通过住房转化出来的资金，始终没有纳入居民的收入和消费的统计之中，中国居民消费，始终低于 GDP 的增长，也在情理之中。 图 1E：当大中小城市都经历过第一次住房的拆迁改造之后，在 D 过程中描述的土地增值效应依然会不断地积蓄资本的力量，当土地增值到达新的高度，下一次无偿的拆迁改造也就会来临，并形成 B 到 E 整体再循环过程，而居民只要在循环中，牢牢掌握着土地这个原始资本即可不断获得增值。 住房使城市居民致富，是否是公平分配呢？ 房改的过程中，每一个城市居民获得的私有住房面积以及地段不尽相同，这与当时居民工作单位、职务和收入条件等有关，这也就

9、造成后期获得的土地增值会有差异。但不可否认的是，绝大多数人都获得了或多或少的一份土地资本，也就是相对平均的公平分配。 关于土地的性质以及价值问题。 很多城市居民会很看重“土地使用年限”这个词汇，没得到“永久使用权”这个承诺总是不踏实。但从 A 角度来看，国家将国有的土地无偿地分配给城市居民占有、使用、买卖和盈利，而国家作为无偿供应者，要求保留一定的控制权是完全合理的。从 B 角度来看，每一个卖出住房的居民心里都很清楚，买的人付出高额房款的原因，并不是房屋本身而是房屋所占有的那块土地。从新开盘的楼房也可以清晰地看出这个现象，因为购房款中很大一部分是开发商土地的购入成本。从 C 角度来看，卖房人从

10、买房人获得的高额购房款，肯定是没有使用年限的，国家无偿供应的土地变现之后，由居民个人占有和支配，并不需要受到国家的控制，这笔资金的性质与国外“永久使用权”土地买卖后的资金并没有任何差异。而这种住房的土地占有方式，恰恰是社会主义市场经济中，一种公有制新的实现形式。 关于推进城镇化的现实意义。 图中所描述的城市土地配给和增值过程，可以在农村推进城镇化建设中得以复制，数亿农民占有宅基地的拆迁改造，所蕴含的经济力量有多少？ 据 2012 年国家统计年鉴的数据，2011 年末，农村人数为 65 656 万人，农民人平均住房面积 36.2 平方米，总面积为 238 亿平方米，住房平均价格 654.68 元/平方米，总价值 16 万亿元，人均财富价值 2.4 万元。如果经过 10 年，像城市一样的宅基地换楼房的动迁改造，暂时按城市商品房的平均价格计算，农民住房财富的价值就会增加到 238 亿平方米4 993 元/平方米等于 119 万亿元，人均达到 18 万元的财富价值。每年有11.9 万亿元的经济增量。未来十年推进城镇化目标实现的话，仅此一项，保持中国经济高速增长是有可靠保证的。同时，会使人口的合理分布、城乡二元化、地区经济不平衡、房价过高、人口就业、农民和居民的贫富之差等问题，会迎刃而解。 责任编辑 杜 娟