房地产精细化管理与建筑成本优化分析.doc

1、房地产精细化管理与建筑成本优化分析摘要 本文探讨了精细化管理模式在房地产企业中的积极作用已经有效应用。精细化管理模式一方面提高了房地产企业控制与规避风险的能力，使工程项目利益提高，增长企业的创造力、竞争力。同时能针对建筑成本进行优化控制，通过控制成本来获取更多的利润。 关键字 精细化管理 房地产 成本控制 随着我国经济的飞速发展，我国房地产业外围环境也不断地变化着，而这些改变都会对房地产企业面临有关成本控制所存在的一系列问题，即另成本得不到合理的控制，演变为一种风险存在，这些风险处理的好坏往往决定了一家房地产企业的未来命运。本文中笔者所讨论的如何促使房地产精细化管理以及将建筑成本优化合理，都能

2、够很好的对产生的风险进行规避与防范，进而提高了企业的竞争力、影响力、创造力，能够追求更高的利润。 1 精细化管理的定义 精细化管理是一种企业管理理念，同时也可以看做是一种文化。最早它从上世纪五十年代的日本发源，其体现了社会分工的精细化、服务质量的精细化，在管理学不断发展的大背景下，它的出现是必然的。他是一种全新的理念，但同时也是建立在传统常规管理的基础上，即把传统的常规管理模式像更深的层次探索而产生的。与传统管理模式相比，其优点在于管理成本较低、管理所占用资源比例也很低。笔者认为，现代化管理有两个层次，最外面的层次是规范化，这是所有企业想要具有正式性、规模性所必须具有的管理特点，除了规范化之外

3、，里面的这一层次便是精细化，当企业的管理特征具有精细化之后，还可以更进一步的追求个性化这一更高要求的层次。 简单的来说，企业中的精细化管理就是要明确责任属性的管理模式，企业需要完全彻底的贯彻责任落实制，把管理的责任清晰化、具体化。企业中的每一位参与管理的工作人员都必须遵守相应的规章制度，尽职负责，按工作流程，按计划要求并随时检查，评价，考核。在日常工作当中，要一次性将工作完成，做到位，尽量避免返工等情况的出现，工作任务最好能每日结算，检查出的问题与错误等必须做到及时处理与改正，对于不能达标完成的人员或部门按照企业相关制度进行处理。 笔者认为精细化管理是企业能否凝聚形成核心竞争力的关键所在，对于

4、房地产企业来说，精细化管理，是制造高质量、精产品，优品质的前提。 2 房地产企业的精细化管理 在笔者看来，与其他领域的企业相比，房地产企业要想将精细化管理完整的、科学的运用，其根本所在便是业务流程的精细化。在完善企业的制度规范化与行业标准化之后，在对企业的生产制造流程、管理流程进行进一步的合理细分与整合优化的这样的一个过程。 “细节决定成败”，在精细化管理当中，需要我们对于项目从立项到完工的每一个细节都无比注重，只有把这些工作过程当中的每一个细节牢牢抓住，才能保证企业精细化管理的有效性、完整性、持续性与可操纵性。 制定规划科学的流程，即要求企业的管理者对房地产企业的每一环都进行系统的审核与分析

5、，把业务的流程完成情况作为评判指标，从而检查企业的运行是否存在异常，在资源调度与配置上是否合理、科学，应尽量避免漏洞与浪费等情况的出现。再创造流程，即通过科学的系统的方式对企业业务流程在一致性、可靠性、经济性上的优化，努力构造出一个良好的企业运行框架。而最后的也是最重要的阶段便是精细化的流程，这一过程中能否得到很好的优化，很大程度上决定了地产企业未来的发展趋势与，也是凝聚创造力与竞争力的关键所在。 3 目前建筑成本管理中存在的问题 3.1 有关目标的不明确 过去公司在进行成本的计算的时候，往往对施工状况，施工图纸没有进行细化，科学的分析计算，同时没有合理的将人力成本、材料物料原价上涨、工期当中

6、可能遭遇的天气状况对施工进度的影响等问题考虑到成本的计算当中，这便造成了成本管理目标的不科学，会对施工造成不可逆的影响。 3.2 成本分析效果不明显 在当今的房地产企业及建筑施工企业当中，很少有企业对建筑成本进行仔细科学认真的分析，使得施工后实际消耗远超预算等问题常常的发生，不但影响了施工进度，还会使企业造成一定的损失。同时也常常出现在一个工程竣工完工后，该项目的负责人与财务人员没有对本次的建筑项目的盈亏状况进行认真严谨的分析，大都不分析或是草率敷衍的进行分析，然后直接投身于下一个项目当中，这边造成了在下一个项目当中的成本管理由于没有真实有效的经验与意见，很可能造成二次亏损，甚至造成了企业竞争

7、力损失，无法更好的发展。 因此，我们在项目管理的过程中，对项目部提出：1.按目标成本管理模式，2.分层精细化管理；3.按工程预算安排工作，4.严格控制施工冒项签证；5.极时检验项目成本，6.随时修定目标成本。 4 房地产企业的成本控制中精细化管理的具体应用 4.1 企业要牢固树立精细化成本控制的意识 如何将科学先进的企业成本精细化管理模式引入企业，并使企业很好的适应这种模式，在笔者看来，引入的企业首先要做的，便是对之前传统的粗犷式管理模式进行彻底的改变，在企业内部牢固的树立起全面节约的思想。针对公司内部的各部门，上至管理者，下至普通员工都能参与到企业开展的节约规划当中，不论是生产活动中产生的各

8、种费用，还是行政办公中所要消耗的费用，都要进行适当合理的减缩，杜绝任何的铺张浪费等现象的存在，使成本降低，从而效益才能不断地增长。 4 .2 对建筑成本进行精细化管理 控制成本在企业的精细化管理当中是重中之重的存在，只要将精细化管理科学的在企业中推广并完善，那么企业的成本控制必将会达到一个非常好的状态。因为通过上文提到过精细化管理可以使生产的流程得到优化，这样企业生产的产品其品质必然会提高。同时针对企业财务的精细化管理也是必须要去完善的，对企业财务的精细化管理便是要进一步细分财务管理的审核与管理目标，建立一整套的经财务为中心的项目时间成本管理体系，建立必要的原材料与设备招标网络，全面控制采购价

9、格，使财务成本得到控制，追逐更高的效益。 “层层把关，级级落实” ，这是对企业成本控制工作进行当中所必须注意的关键所在。企业应重点突出并完善好针对企业内部的审核与预算管理制度，构造出一套科学的考核制度，有机的讲企业中的内部核算与预算管理制度结合，建立起关于成本核算的激励模式，专门针对企业的成本支出进行更加精细完善的管理。 4.3 加强内部监管，完善责任落实只，针对成本目标进行细化 针对成本核算的指标进行细分是企业对成本进行控制与管理的前提，应合理的确定成本管理的控制点，根据各生产经营的部门单位实际产生的费用的指标体现出来，财务部门配合针对费用进行审核，把审核的管理模式更好的完善起来，并在企业内

10、部建立起全面的内部控制制度，加强企业内部针对自己的监管，切实落实好责任制，才能使全面的精细化管理模式得以实现。 5 结语 当今的中国房地产领域，各企业引入精细化的管理模式来优化企业建筑成本已经是大势所趋，根据我们公司通过几个项目的运作，精细化管理在项目中节约成本的 5%-10%是完全可以实现的，在细化管理的各项中，尤其是针对建筑成本的控制等问题能起到立竿见影的效果，因此，企业核心竞争力的形成变为可能。 参考文献： 1孙韬，论房地产企业的创新型管理，生产力研究，2009 （ 2 ） 2韩健，房地产业对国民经济发展的影响，河海大学学报 2009 （ 1 ） 3刘荣素.精细化管理是施工企业成本控制的有效途径.J.水利水电工程造价，2009 （11） 4常莎莎.基于目标成本的房地产开发项目成本控制研究J.江苏科技大学学报，2012 （04）