房地产项目全过程造价控制重点.doc

1、房地产项目全过程造价控制重点摘 要：尽可能降低工程造价是房地产公司追求的目标，这就需要在决策阶段、工程设计阶段、工程施工阶段及工程竣工审计阶段控制好工程造价。本文主要针对建设项目全过程中的工程造价为基本研究对象，分析工程造价控制存在的一些问题，并进行简单分析，最后提出一些相应的措施和手段，以达到优化工程造价控制的目的。 关键词：全过程；工程造价；造价控制 中图分类号：TU723 文献标识码： A 工程造价包含很多方面的内容，按照建设项目形成的不同原因，可以分为投资估算、施工图预算、施工预算、工程结算等几种主要造价计算方式。对于房地产项目来说，包含的工程量较大，所要计算的工程造价单项也很多，这就

2、需要在项目策划的时候，充分考虑工程造价控制的方法，尽可能控制好各个阶段的工程 造价，充分利用现有的人力、财力、物力，优化工程造价的控制。 1 房地产项目全过程造价控制存在问题的分析 投资决策阶段工程造价的控制不够重视 投资决策在房地产项目建设全过程中占有相当重要的地位，在进行项目策划、评估阶段，消耗的资金只占整个项目投资总额的 0.5% 3% ，但是合理的投资决策可以大幅度提高整个项目的效益，也能够最大化的利用现有的资源，创造尽可能大的收益。而大部分房地产开发公司不重视这一问题，以至于在建设过程中遇到很多超出预算的情况，甚至可能导致项目效益低下，影响公司发展。 设计阶段的工程造价控制不严 在项

3、目策划完之后就是建设项目的设计阶段了，这一过程主要是利用现有资源，把经济和技术有效的结合起来，促成项目的开发，并进入实质性的设计阶段，在这一过程中，要充分考虑经济和技术因素，尽可能以最少的投资换取最大化的收益。但是大部分房地产公司没有充分考虑经济因素，而更加注重质量问题，这就使得不能够将技术和经济因素有效的结合起来，最大化的利用现有资源，整个设计过程也就过于强调质量而忽略了经济因素，导致整个项目完工之后超出很大部分预算，甚至亏损。 工程量清单报价方式实施不力 工程量清单报价在工程招投标过程中占有相当重要的地位，我国也有一套比较完善的工程量清单报价制度，但是随着改革开放的不断深入，国外资本不断进

4、入中国市场，这就需要我们跟随时代的步伐，同国际上的先进管理方式接轨，但是目前，还有相当多的房地产公司没有采取重视的态度，在工程量清单报价方面没有同国际接轨，还是沿用自己老一套的制度和方式，这就导致在招投标过程中，很多合同的签订存在较大风险，在建设过程中也可能引起工程造价的大幅度增加，工程量清单中的工程量错算、漏算, 也引起暂估项目的增多, 使招投标工作的质量难以保证, 因而也无法有效控制工程造价。 施工阶段对工程造价控制不够 一般的工程项目，在施工阶段可能会发生或多或少的变更，这就需要负责人对设计变更进行严格控制，设计部门要履行好自己的责任，严格把关施工图设计，而且尽可能避免施工后再申报变更。

5、然而很多公司并没有重视这些问题，在施工图变更的问题上放权过大，一些施工单位就可以在施工过程中多次更改施工图设计，这样也就增加了工程的成本，导致合同中确定的预算大幅度增加。 工程竣工结算阶段的工程造价控制不力 建筑工程竣工决算是整个工程造价控制最重要的一环。在这一过程中，很多公司没有组织有效工作小组，在竣工结算资料收集、施工图变更核对等方面没有足够重视，有些材料还不是很规范，尤其对施工图变更产生的附加工程款没有仔细核算，这些都会导致工程造价大幅度的增加，影响整个房地产项目的收益。 2 全过程工程造价控制的措施 2.1 重视投资决策阶段的造价控制 在整个项目开发过程中，项目策划是最重要的环节。所以

6、，为了更好地控制整个工程造价，要搞好市场预测及市场调查，通过市场行为来选择将要开发的项目定位，选择定价目标，根据定价目标选择合适的消费人群，在决策阶段要充分发挥各参与部门的人力资源，综合考虑各方面的因素，并根据公司的实力，选择最优的房地产项目，这样就可以在决策阶段尽可能的降低项目成本。 2.2 以设计阶段为重点的全过程造价控制 设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。房地产公司可以委托一家实力较强的设计单位进行设计，在出正式施工图之前请本单位专业技术人员甚至请一些专家对建筑设计方案、结构形式、地基处理方法等进行会审，反复论证，以求获得最佳或最优化方案。这样既可以满足结构安全需要，又能够大幅度

7、地降低工程造价。 2.3 施工阶段的造价控制 施工阶段是工程造价控制的重要环节，在工程建设施工阶段，施工单位利用现有的人力、物力等将设计图纸上的建筑模型实体化，这一阶段持续时间比较长，涉及的面比较广，影响因素也很多，这就导致工程造价会产生较大的波动，需要相关部门进行及时核算，提高管理水平，可以从以下两点入手： (1) 严格审核工程施工图预算。在施工图完成之后，要进行施工预算的核算工作，而且要根据现场施工情况和施工进度及时进行调整，尽可能与项目负责人及时沟通，修正施工过程，以达到更好控制工程造价的目的。 (2) 择优确定专业分包单位。在工程建设中, 涉及到很多不同的施工种类，为了更好的控制工程造

8、价，就需要相关部门在选择施工单位的时候，制定规范合理的招标制度和程序，公开招标，选择价格合理而且质量有保障的建筑施工单位承接工程任务，这样可以有效地防止垄断价格的出现，也可以有效地控制工程造价，降低工程的成本。 把好建设项目竣工结算审计关 竣工结算最关键的一环就是现场第一手原始资料的整理和存档。项目实施过程中涉及到费用的资料应及时收集整理，这样避免了后期结算审计时因没有第一手资料的意见纠纷，这是一种很好的工作习惯，这一工作做好了能很大的提高工作效率，避免在结算、审计过程中的扯皮纠纷，也可以避免后期再补充资料的麻烦，有依有据的资料可降低很多不可预计的成本增加，做到了项目成本的最真实性。其次是要加

9、强内部审计，积极聘请外部审计，促进廉政建设，为效益护航。 再好的效益也经不起腐败，所以加强审计监督能够有效控制人为的腐败，能够为保证效益的最终实现提供强有力的保证。力度大的审计工作往往会对腐败分子构成强大的威慑作用，使其不敢轻易染指国家或集体的利益。 3 结 论 工程造价的控制要贯穿于建设项目的全过程，但控制重点应转移到项目建设的前期，即转移到项目的决策和设计阶段，而一旦投资决策后，控制的重点应放在设计阶段。工程造价控制是一项系统工程，业主应充分发挥其主体作用，在各个环节和阶段严格把关，搞好工程造价的控制。参考文献 1秦莉.推行工程量清单计价中存在的问题及对策探讨J.广西城镇建设,2007(9). 2工程造价编写委员会.工程造价新技术M.天建:天津大学出版社,2006. 3刘丽华.关于工程造价全过程控制J.河北建筑工程学院学报,2005(4).4赵红丽.工程造价全过程控制研究J.管理科学文摘,2004(3).4靳晓云.房地产项目工程造价控制J.武汉.武汉大学学报,2006(4). 5曹琳，杨欣荣.工程造价需要控制的重要环节J.重庆.重庆建筑工程文摘,2012(6). 6向军,何海波,文云.成本控制在建筑企业中的地位J.郑州.郑州大学土木工程学报, 2011(8). 作者简介：余秀丽（1972-） ，女，四川内江人，本科，工程造价专业，研究方向：成本控制