房地产业成本项目与公司绩效的关系.doc

1、房地产业成本项目与公司绩效的关系摘要：近年来，随着我国经济的全面发展和资本环境的日益完善，房地产业上市公司不断增多。本文讨论了我国房地产业上市公司成本项目和公司绩效的关系和相互作用，阐述了成本项目和公司绩效在各个方面的现状，集中分析了上市公司成本项目和公司绩效之间的问题以及上市公司成本项目对公司绩效的影响。据此帮助房地产业上市公司在市场经济条件下有效的利用企业资源，完善成本项目使公司绩效最大化。 关键词：上市公司 成本项目 公司绩效 本文以我国上市公司为背景，对我国上市公司的成本费用与经济效益的相互关系进行研究。针对不同的成本项目对公司绩效的影响进行对比分析，发现我国上市公司的成本项目与经济效

2、益的现状及二者之间的问题所在，并据此提出合理的建议，有助于上市公司合理控制成本，改善公司绩效。 一、研究背景 这几年，我国出现了房价的全国性上涨。幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。从 2007 年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我国的房市目前进入了调整期，从房市的运行层面来看，我国房市目前的现状包括以下几个方面： 1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降。 2.成交量萎缩，空置率上升。与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩。 3.房地产业对金融依赖程度较高，蕴藏着较大的金融风险。主要表现在以下方面：一是房

3、地产信贷增长过快。二是房地产商自有资金比重低。我国的房地产的开发建设，投资商多数欠缺资金，房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上，使得我国的房地产金融面临着较高的金融风险。三是商业银行过度竞争。近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。 4.市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场。一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款。二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源。三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。四是，由于利率提高，一些中小房地产无力支

4、付巨额的房地产信贷的利息。 二、成本项目对企业绩效影响的原因分析 成本项目对企业绩效影响具有多方面的原因，目前市场环境下，原材料和人工成本大幅上升等外界因素是近年来的趋势，企业需要通过对自身政策和生产计划进行调整以适应外界的变化。除此之外，企业自身也需要对各具体成本项目的资源合理分配以及不同程度的控制来实现企业的绩效目标。 房地产业近年来一直是“高投入、高产出” 。目前，房地产业销售价格受到国家规定控制的同时，成本也在明显增加。 1.土地开发成本上涨 土地是房地产项目开发最主要的成本，也是不确定性最大的一个因素。国务院要求 18 亿亩耕地保有量底线到 2020 年，土地购置单价与开发成本大幅上

5、升，政府提高土地成交价格。 2.建安成本上涨 钢筋、混凝土等基本建筑材料价格和人工费上涨引起的成本上涨幅度不小。建筑业所需的铁、石油、铜等原材料价格的上涨会增加建筑成本，而石油价格大幅上涨则会增加建筑维护保养费用。 3.销售成本增加 由于购房者大多持有观望心态，多数企业加大了广告投放力度，以期打消购房者的观望情绪大型上市房地产公司的营销活动投入过多，这样的活动有影响力，对品牌美誉度也有很大帮助，而且这种大型活动对项目定位、售价等有一定的帮助，但其实活动对于直接刺激销售方面影响不大。 4.财务成本增加 受信贷额度收紧和预售资金监管政策影响，企业从银行获取贷款难度加大，借贷周期延长，部分企业采取其

6、他融资方式，贷款利率水平大幅提高，使财务成本进一步增加。不仅如此，由于原材料价格上涨，需要更多的美元购买原材料，汇率也可能随之上升。 5.人工成本增加 人工成本是指一定时期内企业在生产经营和提供劳务活动中，使用劳动力而发生的各项直接和间接的费用的总和，包括从业人员报酬、社会保险费用、职工福利费、职工教育经费、劳动保护费用等七大项。其中，从业人员报酬是人工成本的“大头” 。 从业人员报酬由于劳动力市场人才紧缺，所以从业人员报酬有持续增长态势，同时因为受国家对房地产行业的调控，与上年相比房地产业的人工成本利润率降幅最大。 由于市场竞争加剧以及多种增支减利因素的相互叠加作用，我国房地产行业承受了巨大

7、压力。从披露年报的上市公司业绩情况来看，成本上升、价格下调对上市公司业绩造成了较为明显的负面影响。 五、研究结论及相关建议 通过以上样本的具体分析，我们找到了对企业绩效形成巨大影响的成本项目因素，并通过分析发现了各成本项目是如何影响企业绩效的。我们可以通过对影响企业绩效的外部因素和内部因素进行适当的调整，对各成本项目进行合理控制以实现企业绩效最优化。 （一）研究结论 通过上述分析，可以得出如下结论： 1.营业成本和期间费用是影响我国上市公司企业绩效的最主要因素 在目前我国市场经济环境中，上市公司普遍面临着营业成本涨幅高于营业收入涨幅的现象。 在房地产业中，上市公司营业成本比例较高，大部分营业成

8、本占整个成本项目的 85%以上。在营业成本方面，上市公司企业绩效可提升的空间较大。房地产业中，通过加大管理费用和销售费用的投入来扩大销售规模的上市公司，期间费用涨幅过高，导致了企业营业利润涨幅低于营业收入涨幅，出现不规模经济。发展较为平稳的房地产企业，公司的期间费用涨幅远低于企业营业收入的涨幅，但是其中一部分上市公司忽略了对营业成本的控制，导致营业成本涨幅高于营业收入涨幅，进而吞噬企业利润。 2.成本结构对我国上市公司的盈利能力有明显的影响 公司毛利率高时，在销售费用和管理费用上投入更多，能够为企业带来更多的利润。而公司毛利率低时，在销售费用和管理费用上投入更少，节约成本对企业绩效的影响较大。

9、 （二）相关建议 费用增长是抹杀上市公司业绩的另一大“杀手” 。通常情况下，控制费用是上市公司提升业绩最直接最有效的手段之一。 1.在扩大销售规模的同时，注重对营业成本的有效控制 由于我国上市公司长期受到过去计划经济体制的影响，公司在成本控制上意识比较薄弱。表现在大多数公司一般只对生产成本进行控制，意识不到其它环节的成本控制，缺乏了对资源配置研究和应用的重视。结果就造成了上市公司不能真正发挥成本控制的作用，很难从根本上增强公司的竞争力。 2.在扩大销售规模的同时，有效合理的安排期间费用，防止出现不规模经济 目前我国房地产行业上市公司过多的将目标放在增大销售量提高销售收入方面，投入过多的销售费用

10、，销售费用比重上升无疑是一把“双刃剑” ，一方面说明上市公司主营扩张较快，另一方面也可能使得上市公司因成本扩张过快而出现现金流的短缺。销售费用投入增大必然会带来销售业绩增长，实现利润，但过多的投入销售费用反而会吞噬企业利润，背离企业初衷。企业应建立科学的管理制度，合理安排销售费用、减低管理成本的冲击并有效利用无成本负债和低成本负债保持最低的财务费用。 3.注重成本结构对企业绩效的影响 合理的成本空间是在此空间内的非无效成本的增加会使企业增强活力和发展后劲所应花费的成本。进行全面的成本管理，就应该从企业总体管理层面出发，将无效成本向合理成本空间内转移。公司毛利率高时，公司应在销售费用和管理费用上加大投入，通过销售和生产更多的产品，为企业带来更多的利润。公司毛利率低时，公司应减少在销售费用和管理费用上投入，通过少销售和生产产品来节约成本，从而使成本项目对企业绩效的影响降到最小。