1、工程造价与房地产价格【摘要】近年来，随着我国房地产业的蓬勃发展，房地产价格波动对民生及 GDP 的影响愈发明显。为更清楚的明确工程造价与房地产价格及房地产估价的关系，本文从工程造价的本质及组成分析其对房地产价格及房地产估价的作用及其影响。 【关键词】工程造价；房地产价格；房地产估价 房地产价格，从买方的角度说，是为获得他人房地产所必须付出的代价。而从开发商的角度来说，房地产的价格应该是通过转让房地产商品收回投资并获取投资收益的期望价格。 房地产价格的种类很多，既有理论价格，又有市场价格，还有评估价格，但真正构成房地产价格的基础应该是土地价格+建筑物的价格。由于房地产价格与工程造价有着密切的联系
2、，因此，工程造价在新建商品房的价格构成中的地位和工程造价如何影响房地产的价格需要我们认真分析和研究。 工程造价是房地产价格构成的基础。 工程造价就是工程的建造价格，由于工程建设的主体不同，使工程造价的含义也不同。 1. 对于工程项目的投资者或开发商来说，工程造价是指一项工程从筹建刀竣工验收全过程所花费费用的总和，即：一项工程通过建设形成相应的固定资产、无形资产所需一次性费用的总和。也可以说，工程造价就是项目投资，是“购买”项目要付出的价格。这种含义的工程造价由设备及工器具购置费用、建筑安装工程费用、工程建设其他费用、土地使用资金、建设单位管理费、勘察设计费、研究试验费、临时设施费、工程监理费、
3、工程保险费、供电贴费、施工机构迁移费、预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税等构成。在工程造价中，称为建设项目的总造价。 房地产开发经营的开发建设过程中，房地产开发项目投资费用由开发直接费和间接费两部分组成。开发直接费中包括：（1）土地费用；（2）前期工程费；（3）房屋开发费。开发间接费包括：（1）管理费；（2）销售费用；（3）财务费用；（4）其他费用；（5）不可预见费；（6）税费。除销售费用外，其他费用在工程造价中均已基本包括。 2. 对于承包商或规划、设计和供应商来说，工程造价是指工程总价格或单项工程价格，即工程的承发包价格。此种价格在工程造价中是一项重要的，也就是最典型的价格形势
4、，是在建筑市场通过招投标，由投资者和建筑商共同认可的价格。这种含义的工程造价已包含在前者的范畴内。在工程造价中称为单项工程造价或单位工程造价。在房地产价格构成中，此种含义的工程造价充当着建筑物的价格。 以上是从含义和费用构成上分析了工程造价和房地产开发经营的关系，让我们再从两者的决策程序和管理方式来分析两者关系。从程序上看，在项目的决策阶段，都需要对项目进行可行性研究，并对项目进行投资估算和财务评价。从管理方式上看，都要经过招标投标，都需要进行项目的质量、工期、成本控制。 通过以上分析和对比，可以这样认为：建设项目总造价=房地产开发经营的成本价格。从开发商的角度看，是其制定决定销售价格的基础。
5、在此基础上，加上合理的销售费用，税金和投资收益，从而构成最低的期望销售价格。 房地产价格是工程造价的客观反映 房地产的价格，实际上是对建设工程项目造价的客观反映。俗话说“巧买不如拙卖” ，这一点在“成本法”的理论依据中可以找到答案。成本法的理论依据是：从买房角度看，愿意支付的价格，不能高于他所预计的重新开发或建造该房地产所需花费的代价；若从卖方的角度看，愿意出卖的价格，不能低于他为开发或建造该房地产已花费的代价。两者可接受的共同点是：正常的成本+合理的投资收益和税金。 提到成本或成本法，人们往往首先想到的是生产费用价值论。但笔者认为，不管是生产费用价值也好，效用价值也罢，对于一个新建开发项目开
6、发商制定出售房地产价格的基础必然是正常的开发成本。这是因为，房地产开发商进行投资的最终目的是获取投资收益。所以，在进行开发建设前，首先要对项目进行论证、估算、评价，然后进行决策。并在项目设计和建设中进行有效控制和管理，使项目在规模、效能和质量上尽量与市场接轨，以发挥最大效用和获取最理想的投资收益。至于说到项目的效用问题，一个新建开发项目在未投入使用前，只能是一种预测。真正的效用要在使用过程中通过实践来判断。况且有时项目的效用并不仅仅取决于项目本身，还要看经营者自身素质、市场变化、经济形势、行政因素等诸多因素的影响。 房地产的价格虽有与一般物价不同的地方，但在正常的市场情况下，在同一区域内，其价
7、格还是有一定规律可循的。特别是目前城市土地的供应已经实行挂牌交易，建筑工程招投标的实施，同一地区的有效需求，政府对房地产开发的政策等共同影响着新建商品房的销售价格，而这种价格又反作用于新建商品房的供应量，从而使供求逐步趋于平衡，价格相对稳定的商品房的销售价格主导者当地的房地产价格，进而进一步影响“二手房”的价格。 学习和掌握工程造价知识是房地产估价的客观要求 房地产估价，全程房地产价格评估，是以房地产为对象对其客观合理价格的估计、推测或判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场的价格形成过程将房地产价格显现出来，是科学、艺术和经验三者的结合。实际上是要求房地产估价师合理运用自己所掌握的的专
8、业知识和经验，通过分析、推测、估算，最终对所评估的房地产结出一个能够被买方和卖方都接受的价格或价值。 房地产估价人员对房地产价值的估计、推测、判定是需要多学科的科学知识和丰富的实践经验做支撑的。笔者认为，工程造价专业知识作为建设工程项目的一门专业知识与房地产的开发和房地产价格的构成有着密切的联系，是房地产估价的前沿学科。 房地产估价人员学习和掌握一定的工程造价专业知识，如工程造价的构成，工程造价的确定与控制的方法，建设项目的决策过程及收集整理和利用工程造价数据等，并将这些知识应用于日常的评估实践活动中，既是房地产估价的客观要求，又是提高自身素质和知识结构的重要途径。参考文献 1罗福周.建设工程造价与计价实务全书. 中国建材工业出版社. 1999； 2刘洪玉主编房地产开发与经营管理. 中国建筑工业出版社.2008； 3柴 强主编房地产估价理论与方法. 中国建筑工业出版社.2009； 4徐大图主编工程造价的确定与控制. 中国计划出版社.1997。
