我国异议登记制度案例探析.doc

1、我国异议登记制度案例探析摘 要 本文以近年来异议登记的真实案例为切入点，提出我国有关异议登记的法律规定与司法实践中出现的一些问题，通过对我国现行物权法中异议登记的相关规定与德国不动产登记制度中相关法律规定的比较，总结我国的异议登记制度的特点，以及对异议登记的法律效力问题剖析，提出了对于这一移植制度的改善建议，从而提高我国异议登记制度在不动产法律保护中的作用。 关键词 异议登记 制度特点 制度完善 基金项目：2013 年北京市高等学校青年英才项目，项目内容：不动产统一登记制度研究，主持人：欧阳苏芳，项目编号：YETP1430。 作者简介：欧阳苏芳，北方工业大学文法学院法律系讲师；贾晓菲，北方工业

2、大学硕士研究生。 中图分类号：D923.4 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2014）03-063-02 案情介绍：原告孔某是本案争议房屋登记簿记载的权利人，第三人赵某系不动产异议登记申请人。2011 年 3 月赵某将其所有的本案争议房屋卖给原告孔某，孔某于 2011 年 3 月 22 日取得该房屋所有权证。后因赵某拒绝从争议房屋中搬出，2012 年 11 月孔某以赵某为被告提起返还原物诉讼，2012 年 12 月某市区人民法院作出民事判决书，判决赵某于本判决生效后十日内返还孔某房屋。赵某不服此判决提起上诉，该市中级人民法院作出终审民事判决书，驳回上诉，维持原判。2013 年 9

3、 月，第三人赵某持异议申请、某律师事务所出具的证明、其本人身份证明，向被告某市房产管理局申请对本案争议房屋予以异议登记。该律师事务所出具的证明，内容为：“我所接受赵某的委托，代理赵某与孔某房产（房产证号*）纠纷一案，现我们正在向省人民检察院申请抗诉，该案件正在诉讼当中。特此证明。 ”2013 年 9 月被告将异议登记事项记载于登记簿。第三人赵某没有依照中华人民共和国物权法第十九条第二款规定在异议登记后的十五日内起诉，异议登记已失效，但是被告仍在登记簿上记载异议登记事项。 问题：异议登记的起因是什么？异议登记的申请人又应该在什么范围内？异议登记的法律效力是什么？异议登记的存续方式又是什么？ 评析

4、：根据我国物权法第 19 条的规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 根据我国房屋登记办法第 76 条规定：“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。

5、” 由以上法律规定可以分析该案中异议登记已经失效，但是房管部门未尽职责仍予以异议登记，是具体行政行为的违法，与此同时，不得不提起我们注意的是，异议登记制度在我国的法律规定中仍存在许多不完善之处，导致许多司法实践问题的产生，在此，笔者希望可以做进一步的探析研究。 一、异议登记制度的法律移植比较 异议登记是我国物权法中明确规定的一种登记类型，在第 19 条中，我们不难看出，异议登记是为了解决更正登记的权利人不同意时，申请登记的权利人与登记人之间的矛盾无法迅速解决时而对真正权利人利益的一种临时性保护措施。我国的异议登记制度设立时，立法也经历了多次修改，这从一个侧面也反映了此项制度尚存在许多值得商榷的

6、问题。异议登记在物权法中的出现尚属首次。异议登记制度来源于德国民法典的规定。 德国民法典第 892 条明确规定了异议登记制度，根据此条款，异议登记可以用来作为保护真实权利人的一种暂时性措施。异议登记指向的错误登记仅仅是指与公信力相关的内容，而不是权利是否存在、内容正确或者是是否为他人享有。最为重要的是，异议登记并不具备阻止登记权利人处分自己权利的作用，也不能使得登记产生的推定力消失。根据德国民法典的规定，异议登记可以根据当事人申请而产生，也可以由登记机关依据职权行为而进行。 二、我国的异议登记制度特点 （一）异议登记只适用于不动产登记簿的登记错误 我国物权法第 19 条第 1 款与第 2 款中

7、的表述规定中看似只要是登记簿上记载的事项存在错误，当事人就可以向登记机关申请更正登记，并且在登记簿上所记载的权利人不同意更正时，利害关系人也可以申请异议登记。但是，并非登记簿上记载的所有事项都具备公信力，在登记错误发生时都能够引发善意取得，因此，不是登记簿上记载的所有事项都（有可能或确实会）存在错误，利害关系人都可以申请异议登记。只有针对那些会引起善意取得的事项（有可能或确实会）的错误，利害关系人才能申请异议登记。说到“会引起善意取得的事项”是指登记簿中记载的不动产物权归属和内容的事项，所以利害关系人才迫切需要通过异议登记获取一种临时性保护。由于异议登记的主要效力是打破登记簿的公信力，所以在登

8、记簿错误出现后如果不动产交易已经发生并且办理了相应的登记，则利害关系人就不能再申请异议登记。 （二）异议登记具有阻断登记公信力的功能 所谓异议登记根据物权法第 19 条规定的异议登记期限仅为短短的 15 天，这样看来，其立法目的应该在于事前阻止登记的公信力。异议登记基础效力就是产生第三人明知登记可能错误的效果，这就是我们这里所提及的阻断登记公信力。在理论实践中，主要为以下两种可以阻断登记公信力的方式：即时候阻断与事前阻断。事后阻断是指其名下不动产做了相关的异议登记，但是并不妨碍权利人对其名下不动产作出处分，即仍然可以买卖或者抵押，登记机关无权拒绝。事前阻断是指登记物权人的处分权被异议登记限制了

9、，登记物权人不能再对被异议登记的不动产物权进行处分。 （三）受益人为真实权利人以及相关利害关系人 在异议登记之后，登记权利人的处分权受到限制，因而真实的权利人权利因异议登记的公信力而受到保护，相关利害关系人的申请也会为自己带来相应的利益，阻止登记权利人行使权利会危及自己的合法权益。但是，在相关比较法领域，就异议登记的效力问题有着不同的观点。异议登记是否能直接阻碍登记权利人的处分权，及其登记机关是否有权拒绝其登记要求，不同的国家有不同的法律规定。 （四）具有暂时性 按照我国物权法第 19 条的规定中可见， “申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。 ”异议登记作为一种更正登记的代替性

10、，临时的保护措施，并不具有相应的长期性，还需要通过诉讼解决相关的权利归属问题。 三、完善解决我国的异议登记实际问题 （一）法律法规需分化、细化 参照德国对异议登记的处理，笔者认为应该采用分散规定的立法模式。 德国民法典第 892 条第 1 款中规定了异议登记破除登记公信力的效力，第 899 条则规定了异议登记的适用情形和常见的发生机制，第1139 条是对抵押权异议的专门规定，此外， 德国土地登记条例第53 条第 1 款规定了登记机关依据职权所为的登记异议事项。相比较而言，我国则采取了集中立法的模式，笔者认为虽然在一定程度上便于法律的适用，但也同时带来了规定的不全面，且在各个立法部分并没有充分的

11、涉及相关的理论，由此导致在实施法律的过程中会带来不便，我们应在异议登记涉及的各个领域均加以规定，从而完善相应的法律法规。 （二）申请主体中权利人的登记资格应予排除 在德国的异议登记制度中并没有明文规定申请主体的范围，其司法实践认为，只要申请人对登记有直接利益就可以申请异议登记，主要包括获得权利人或者失去权利人两种，而此规定移植到相应的中国法领域，则仅仅指“利害关系人”没有包括的“权利人”的范围，主要原因有三个：（1） “权利人”究竟是指登记于登记簿的权利人，还是指没有做登记的真实的权利人，在中文语义上并不明确，我们需要加以分析。 （2）登记权利人并无利用异议登记来保护自己权利的必要。 （3）何

12、谓真实权利人，在查清事实之前，无法在法律上进行有效的认定，此范围可以被包括在利害关系人的范围里。 （三）设置异议登记与财产保全的衔接制度 为了更好的达到财产保全的目的，我们应该把异议登记制度和财产保全制度更好的结合起来。财产保全制度是指为了保护申请人的利益，法院或者仲裁机构裁定被申请人不能处分自己的财产或者正义的标的。如果涉及到不动产的财产保全，则必须将财产保全的状况记录在登记簿中，从而使得第三人获悉该财产的完整情况。在实践中缺乏此程序，我们应当健全此方面的衔接，使得法院或者仲裁机关的裁定可以顺利的办理异议登记。为了更好的实现财产保全的作用，在异议登记中作相关的登记，则显得非常重要。如果财产保

13、全裁定使得异议登记发生错误，使得登记权利人受到损失，那么登记权利人则有权向登记机关直接要求赔偿，从而减轻了登记权利人的救济成本。 （四）去除关于存续期限的规定 德国法直接规定异议登记的利益人同意或者法院的假处分被撤销的时候，异议登记即消灭，并未在法律中涉及异议登记的存续期限问题。但是我国对举起期限有明文规定，我国相关法律规定：“登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。”此项规定存在不合理之处，在如今信息爆炸的时代，15 天的存续期间可以导致很多事情的发生，从而也会给恶意的申请人带来可趁之机。为了保护真正权利人的权利，防止恶意申请人滥用申请权，首先应该去除关于

14、存续期间的规定，其次应使申请人提供担保，或与上述的财产保全制度相结合，增加申请人的责任感，也使得其有能力可以承担其相应的赔偿责任。 在文章开头的案例中，我们也不难发现，赵某并不是真正的权利人或利益相关人，但是却利用了相应的登记公示力去妨碍真正的权利人孔某行使自己的权利，正如笔者在文中谈到的，我国不动产异议登记制度在借鉴了相应德国的法律之上建立，但在相关的申请人以及异议登记效力的规定方面，还存在许多不完善之处，但我们可以在设计与修改我们的制度时，从不同的域外法中吸取经验，从而得出适合我们自己的，经得起实践考验的异议登记制度。 注释： 胡康生主编.中华人民共和国物权法释义.法律出版社.2007 年版.第 59 页. ?常鹏翱.异议登记的制度建构法律移植的微观分析.中国法学.2006（6）. 德鲍尔?施蒂尔纳著.张双根译.德国物权法（上册）.法律出版社.2004 年版.第 366 页. 程啸.论异议登记的适用要件.不动产登记论坛.2011 年 1 月刊. 德国民法典第 892 条第 1139 条. 谢乃煌.物权法理论视野中的异议登记兼评物权法第 19 条.求索.2007 年 5 月. 参考文献： 1陈卫佐译.德国民法典.北京：法律出版社.2010 年版. 2楼建波.域外不动产登记制度比较研究.北京：北京大学出版社.2009 年版.